上海市第一中級(jí)人民法院民事判決書(2000)滬一中民終字第2225號(hào) 上訴人(原審被告)：楊元火，男，1937年12月27日生，漢族，退休，住本市安順路181弄15號(hào)303室。 委托代理人：徐鳳英(系楊元火之妻)，退休，住本市安順路181弄15號(hào)303室。 被上訴人(原審原告)：上海明佳物業(yè)
上海市第一中級(jí)人民法院民事判決書(2000)滬一中民終字第2225號(hào)
上訴人(原審被告)：楊元火，男，1937年12月27日生，漢族，退休，住本市安順路181弄15號(hào)303室。
委托代理人：徐鳳英(系楊元火之妻)，退休，住本市安順路181弄15號(hào)303室。
被上訴人(原審原告)：上海明佳物業(yè)管理有限公司，住所地本市曲陽路800號(hào)27F。
法定代表人：龔偉明，總經(jīng)理。
委托代理人：張紫青。該公司職工。
委托代理人：潘維平，該公司職工。
上訴人楊元火因物業(yè)管理糾紛一案，不服上海市徐匯區(qū)人民法院(2000)徐民初字第371號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年9月4日立案后，依法組成合議庭，于2000年10月11日公開開庭審理了本案。上訴人楊元火及其委托代理人徐鳳英，被上訴人上海明佳物業(yè)管理有限公司(以下簡稱明佳物業(yè)公司)的委托代理人張紫青、潘維平到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，明佳物業(yè)公司是楊元火所有的明佳公寓2701室的前期物業(yè)管理單位，雙方因交付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金問題產(chǎn)生訴訟。原審經(jīng)審理后認(rèn)為，明佳物業(yè)公司與楊元火之間的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系合法成立，楊元火應(yīng)按期向明佳物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。明佳物業(yè)公司與開發(fā)商上海明佳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司系兩個(gè)獨(dú)立的法人，雙方之間的物業(yè)管理關(guān)系與楊元火和開發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，楊元火以開發(fā)商多收房款，開發(fā)商與明佳物業(yè)公司實(shí)為一家、明佳物業(yè)公司未解決多收房款問題為由拒付物業(yè)管理費(fèi)缺乏法律依據(jù)。楊元火遲延繳納物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)從物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生的次月1日起按欠費(fèi)款的日千分之三支付滯納金。楊元火對(duì)明佳物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無異議，本院對(duì)該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以確認(rèn)。楊元火確于1996年9月入住，其以明佳物業(yè)公司訴狀誤寫為1999年9月入住為由要求明佳物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任無法律依據(jù)。楊元火認(rèn)為明佳物業(yè)公司扣押明佳物業(yè)公司給楊元火的催款通知，要求明佳物業(yè)公司負(fù)相應(yīng)的遲延付款責(zé)任，既有悖常理，亦缺乏依據(jù)。原審法院審理后，于二ＯＯＯ年七月二十八日根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條、第五十四條第二款之規(guī)定，判決楊元火給付明佳物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)人民幣3，615．43元并給付滯納金人民幣4，555．44元。案件受理費(fèi)人民幣336．8元，由楊元火負(fù)擔(dān)。判決后，楊元火不服，向本院提起上訴。
楊元火上訴稱，明佳物業(yè)公司催討物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未提及交付滯納金，且雙方從未對(duì)欠付物業(yè)管理費(fèi)需加收滯納金有過約定，原審法院對(duì)于滯納金的計(jì)算按日欠費(fèi)額的千分之三計(jì)算違反最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)，即按逾期付款金額每日萬分之三或每日萬分之五計(jì)算，故要求撤銷原審法院對(duì)滯納金的判決。被上訴人明佳物業(yè)公司不同意楊元火的上訴請(qǐng)求，其辯稱，其向楊元火追繳滯納金的日期是1998年開始，是在《上海市住宅管理?xiàng)l例》頒布之后，而上訴人提出的最高院批復(fù)應(yīng)否適用于上海，值得商榷，故要求維持原判。
本院經(jīng)審理查明，明佳公寓系由上海明佳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)銷售。楊元火向上海明佳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司購得明佳公寓2701室，建筑面積為95．9平方米。1996年9月26日，楊元火在入住時(shí)與明佳物業(yè)公司簽訂明佳公寓商品房屋管理、維修合約，由明佳物業(yè)公司對(duì)明佳公寓進(jìn)行統(tǒng)籌管理，楊元火在房屋交接時(shí)繳納房屋維修基金3，650．50元，一次性預(yù)交公共服務(wù)費(fèi)、電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)6個(gè)月，以后每半年收繳一次(具體時(shí)間以物業(yè)管理公司通知為準(zhǔn))，逾期未交者每天加收應(yīng)繳費(fèi)用總額5％的滯納金。簽約后，楊元火按建筑面積98平方米向明佳物業(yè)公司預(yù)交6個(gè)月的公共服務(wù)費(fèi)?499．80?元和電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)352．8元。1996年10月15日，徐匯區(qū)物價(jià)局同意明佳物業(yè)公司對(duì)明佳公寓按每月每平方米0．7元收取公共服務(wù)費(fèi)，明佳物業(yè)公司在同一備案審核表上擬定電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)為每月每平方米0．6元。之后，楊元火按期以每平方米1．3元向明佳物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。1997年9月25日，明佳物業(yè)公司退回楊元火1996年9月26日至1997年9月25日計(jì)2．1平方米的公共服務(wù)費(fèi)17．64元和電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)15．12元。自1998年1月起，楊元火以明佳物業(yè)公司多收其2．1平方米房款為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，多次要求明佳物業(yè)公司退款不成。1999年5月，明佳物業(yè)公司向楊元火發(fā)出催款通知，要求楊元火支付自1998年1月起的物業(yè)管理費(fèi)2，244．06元。2000年5月24日，明佳物業(yè)公司再次發(fā)出催款通知單，要求楊元火支付自1998年1月至2000年6月的物業(yè)管理費(fèi)?3，740．1元。?
另查，原審中，明佳物業(yè)公司解釋訴狀中關(guān)于楊元火入住時(shí)間系1996年9月，其書寫成1999年為筆誤所致。
又查，原審法院除認(rèn)定雙方所簽訂的合約中逾期未交約定費(fèi)用者每天加收應(yīng)繳費(fèi)用總額5‰的滯納金亦有誤差外，其它事實(shí)認(rèn)定無誤。上訴人楊元火對(duì)其上訴主張未能提供證據(jù)證明。
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。合同各方應(yīng)自覺履行合同約定的義務(wù)。1996年9月26日，上訴人楊元火與被上訴人明佳物業(yè)公司簽訂《明佳公寓商品房屋管理、維修合約》，合約中明確明佳物業(yè)公司根據(jù)其營業(yè)范圍，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，作為《明佳公寓》之合法管理機(jī)構(gòu)，對(duì)《明佳公寓》進(jìn)行統(tǒng)籌管理。全體業(yè)主(住戶)以及有關(guān)人員均應(yīng)服從管理，支持配合公司工作。支付物業(yè)管理費(fèi)乃是全體業(yè)主服從管理，支持配合物業(yè)公司工作的具體體現(xiàn)。自1999年1月起，上訴人楊元火以被上訴人明佳物業(yè)公司多收其2．1平方米房款為由拒付物業(yè)管理費(fèi)。被上訴人明佳物業(yè)公司在兩次向上訴人楊元火發(fā)出催交物業(yè)管理費(fèi)通知未果的情況下，向法院起訴楊元火支付物業(yè)管理費(fèi)，理由成立。對(duì)此，1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議已通過了《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，其中第二十四條第一款規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。第五十四條第二款規(guī)定，業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金。故上訴人楊元火以明佳物業(yè)公司催討物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未提及交付滯納金，且雙方從未對(duì)欠付物業(yè)管理費(fèi)需加收滯納金有過約定，原審法院對(duì)于滯納金的計(jì)算按日欠費(fèi)額的千分之三計(jì)算違反最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)，即按逾期付款金額每日萬分之三或每日萬分之五計(jì)算為由，要求撤銷原審法院對(duì)滯納金的判決，理由不成立，且缺乏法律依據(jù)。
原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，所作判決并無不當(dāng)。上訴人的上訴請(qǐng)求，沒有理由，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
上訴案件受理費(fèi)人民幣336．8元，由上訴人楊元火負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 周 嘯
代理審判員 沙茹萍
代理審判員 劉 輝
二ＯＯＯ年十月二十日
書記員 季偉偉
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