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楊元火訴因上海明佳物業管理有限公司物業管理糾紛案
2008-10-27 |
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上海市第一中級人民法院民事判決書(2000)滬一中民終字第2225號 上訴人(原審被告)：楊元火，男，1937年12月27日生，漢族，退休，住本市安順路181弄15號303室。 委托代理人：徐鳳英(系楊元火之妻)，退休，住本市安順路181弄15號303室。 被上訴人(原審原告)：上海明佳物業 上海市第一中級人民法院民事判決書(2000)滬一中民終字第2225號
上訴人(原審被告)：楊元火，男，1937年12月27日生，漢族，退休，住本市安順路181弄15號303室。
委托代理人：徐鳳英(系楊元火之妻)，退休，住本市安順路181弄15號303室。
被上訴人(原審原告)：上海明佳物業管理有限公司，住所地本市曲陽路800號27F。
法定代表人：龔偉明，總經理。
委托代理人：張紫青。該公司職工。
委托代理人：潘維平，該公司職工。
上訴人楊元火因物業管理糾紛一案，不服上海市徐匯區人民法院(2000)徐民初字第371號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年9月4日立案后，依法組成合議庭，于2000年10月11日公開開庭審理了本案。上訴人楊元火及其委托代理人徐鳳英，被上訴人上海明佳物業管理有限公司(以下簡稱明佳物業公司)的委托代理人張紫青、潘維平到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原審判決認定，明佳物業公司是楊元火所有的明佳公寓2701室的前期物業管理單位，雙方因交付物業管理費及滯納金問題產生訴訟。原審經審理后認為，明佳物業公司與楊元火之間的物業管理服務關系合法成立，楊元火應按期向明佳物業公司交納物業管理費。明佳物業公司與開發商上海明佳房地產開發經營公司系兩個獨立的法人，雙方之間的物業管理關系與楊元火和開發商之間的房屋買賣關系是兩個不同的法律關系，楊元火以開發商多收房款，開發商與明佳物業公司實為一家、明佳物業公司未解決多收房款問題為由拒付物業管理費缺乏法律依據。楊元火遲延繳納物業管理費，應根據有關法規從物業管理費發生的次月1日起按欠費款的日千分之三支付滯納金。楊元火對明佳物業公司的收費標準無異議，本院對該收費標準予以確認。楊元火確于1996年9月入住，其以明佳物業公司訴狀誤寫為1999年9月入住為由要求明佳物業公司承擔責任無法律依據。楊元火認為明佳物業公司扣押明佳物業公司給楊元火的催款通知，要求明佳物業公司負相應的遲延付款責任，既有悖常理，亦缺乏依據。原審法院審理后，于二ＯＯＯ年七月二十八日根據《上海市居住物業管理條例》第二十四條、第五十四條第二款之規定，判決楊元火給付明佳物業公司物業管理費人民幣3，615．43元并給付滯納金人民幣4，555．44元。案件受理費人民幣336．8元，由楊元火負擔。判決后，楊元火不服，向本院提起上訴。
楊元火上訴稱，明佳物業公司催討物業管理費時，未提及交付滯納金，且雙方從未對欠付物業管理費需加收滯納金有過約定，原審法院對于滯納金的計算按日欠費額的千分之三計算違反最高人民法院關于逾期付款違約金應當依據何種標準計算問題的批復，即按逾期付款金額每日萬分之三或每日萬分之五計算，故要求撤銷原審法院對滯納金的判決。被上訴人明佳物業公司不同意楊元火的上訴請求，其辯稱，其向楊元火追繳滯納金的日期是1998年開始，是在《上海市住宅管理條例》頒布之后，而上訴人提出的最高院批復應否適用于上海，值得商榷，故要求維持原判。
本院經審理查明，明佳公寓系由上海明佳房地產開發經營公司開發銷售。楊元火向上海明佳房地產開發經營公司購得明佳公寓2701室，建筑面積為95．9平方米。1996年9月26日，楊元火在入住時與明佳物業公司簽訂明佳公寓商品房屋管理、維修合約，由明佳物業公司對明佳公寓進行統籌管理，楊元火在房屋交接時繳納房屋維修基金3，650．50元，一次性預交公共服務費、電梯、水泵運行費6個月，以后每半年收繳一次(具體時間以物業管理公司通知為準)，逾期未交者每天加收應繳費用總額5％的滯納金。簽約后，楊元火按建筑面積98平方米向明佳物業公司預交6個月的公共服務費?499．80?元和電梯、水泵運行費352．8元。1996年10月15日，徐匯區物價局同意明佳物業公司對明佳公寓按每月每平方米0．7元收取公共服務費，明佳物業公司在同一備案審核表上擬定電梯、水泵運行費為每月每平方米0．6元。之后，楊元火按期以每平方米1．3元向明佳物業公司交納物業管理費。1997年9月25日，明佳物業公司退回楊元火1996年9月26日至1997年9月25日計2．1平方米的公共服務費17．64元和電梯、水泵運行費15．12元。自1998年1月起，楊元火以明佳物業公司多收其2．1平方米房款為由拒付物業管理費，多次要求明佳物業公司退款不成。1999年5月，明佳物業公司向楊元火發出催款通知，要求楊元火支付自1998年1月起的物業管理費2，244．06元。2000年5月24日，明佳物業公司再次發出催款通知單，要求楊元火支付自1998年1月至2000年6月的物業管理費?3，740．1元。?
另查，原審中，明佳物業公司解釋訴狀中關于楊元火入住時間系1996年9月，其書寫成1999年為筆誤所致。
又查，原審法院除認定雙方所簽訂的合約中逾期未交約定費用者每天加收應繳費用總額5‰的滯納金亦有誤差外，其它事實認定無誤。上訴人楊元火對其上訴主張未能提供證據證明。
本院認為，依法成立的合同受法律保護。合同各方應自覺履行合同約定的義務。1996年9月26日，上訴人楊元火與被上訴人明佳物業公司簽訂《明佳公寓商品房屋管理、維修合約》，合約中明確明佳物業公司根據其營業范圍，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，作為《明佳公寓》之合法管理機構，對《明佳公寓》進行統籌管理。全體業主(住戶)以及有關人員均應服從管理，支持配合公司工作。支付物業管理費乃是全體業主服從管理，支持配合物業公司工作的具體體現。自1999年1月起，上訴人楊元火以被上訴人明佳物業公司多收其2．1平方米房款為由拒付物業管理費。被上訴人明佳物業公司在兩次向上訴人楊元火發出催交物業管理費通知未果的情況下，向法院起訴楊元火支付物業管理費，理由成立。對此，1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議已通過了《上海市居住物業管理條例》，其中第二十四條第一款規定：物業管理服務費由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定向業主收取。第五十四條第二款規定，業主未按規定交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金。故上訴人楊元火以明佳物業公司催討物業管理費時，未提及交付滯納金，且雙方從未對欠付物業管理費需加收滯納金有過約定，原審法院對于滯納金的計算按日欠費額的千分之三計算違反最高人民法院關于逾期付款違約金應當依據何種標準計算問題的批復，即按逾期付款金額每日萬分之三或每日萬分之五計算為由，要求撤銷原審法院對滯納金的判決，理由不成立，且缺乏法律依據。
原審法院認定事實清楚，適用法律正確，所作判決并無不當。上訴人的上訴請求，沒有理由，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
上訴案件受理費人民幣336．8元，由上訴人楊元火負擔。
本判決為終審判決。
審判長 周 嘯
代理審判員 沙茹萍
代理審判員 劉 輝
二ＯＯＯ年十月二十日
書記員 季偉偉
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