[提要]“我服了，我交錢！”在兩名法警的控制下，許某嘟囔了兩聲。他的小女兒正在吃飯，扔下飯碗跑出門哭喊：“你們別抓我爸爸，求求你們放了我爸爸！”……“這是一場實力懸殊的角力。”一直活躍在房產維權領域的律師秦兵深有感觸。盡管在法律地位上，物業公司與業主完全平等，但在權利的真正實現上，業主顯然面對的是一條更多荊棘和更為漫長的道路。
與“對手”法律地位平等的業主實現權利時面臨個體難起訴、維權成本巨大等難題
“我服了，我交錢！”在兩名法警的控制下，許某嘟囔了兩聲。他的小女兒正在吃飯，扔下飯碗跑出門哭喊：“你們別抓我爸爸，求求你們放了我爸爸！”
這是10月30日，朝陽法院在北京歐陸經典小區強制執行部分業主時的一幕。理由是，他們欠交物業費，且不履行判決。
此前另一則引起廣泛關注的消息是，在北京首個成立業委會小區———聚龍花園，原物業公司雇請了30多名身著迷彩服的保安，將社區業主委員會遠聘的新物業公司人員圍在了社區入口。東城區法院受理此案后，裁定原物業公司先退出小區，但這家公司一直拒不退出社區。
“這是一場實力懸殊的角力。”一直活躍在房產維權領域的律師秦兵深有感觸。
盡管在法律地位上，物業公司與業主完全平等，但在權利的真正實現上，業主顯然面對的是一條更多荊棘和更為漫長的道路。
業主起訴的先天“軟肋”
由于僅對那些綠地、電梯等享有共有所有權，單個業主無法獲得有效的原告身份。
芍藥居北里一位王姓業主是此次被強制執行的57名欠費業主之一。當他從鄰居家借了2000元交給法官時，怨氣滿腹：“我不是不交，幾次叫物業給我們修房子都不來，我憑什么交費啊？”
“這是單個業主所能找到的最直接的維權方法，雖然這是錯的，不合法的。”王才良律師曾代理過大量房地產案件。在他印象中，業主和物業公司的矛盾沖突在這個世紀初，達到了一個高潮。
但矛盾并沒有必然帶來物業訴訟數量的增加，這個曲線在2003年以后才陡升上去。
朝陽法院提供的數字表明，今年該院受理了超過7000件物業糾紛案，2004年的這一數字為1898件，而在2002年，僅有194件。
“過去由于受傳統行政主導的影響，糾紛雙方往往更愿意選擇行政方式解決。”和諧社區發展中心理事長蔡若焱認為，物業管理作為一種商業化公共事務管理，傳統行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。
但在法庭上，多數坐在被告位置上的不是物業管理企業，而是業主。公開資料顯示，2003年海淀法院共受理192件物業糾紛案件，僅有11件是業主訴物業管理企業，其余全是物業管理企業訴業主，占到全部案件的94%。2004年前兩月，比例升為99.2%。
其中一個原因是，作為單個業主，無法獲得有效的原告身份。
一個看上去很復雜的法律概念“建筑物區分所有權”成為不少業主的“絆腳石”。其簡單的解釋是，業主對于自己的居室享有專有所有權，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設施享有共有所有權。
“所以，對于社區中的綠地侵占、電梯不通風等涉及社區共有財產的問題，單個業主就無法以個人名義出來主張權益。”王才良律師解釋。
在與物業公司的抗衡中，這成了業主先天的“軟肋”。“物業公司是為整個社區服務的，只有絕大多數社區業主投票認為它有問題，才能對其解聘。”
王才良說，所以現在業主維權必須通過一個社區組織，業主大會以及由業主大會所選出的執行機構業主委員會，“只有代表組織能主張社區共有財產的所有權，并且能決定解聘社區的物業公司。”
但是現實的情況不容樂觀。北京有2900多個物業管理區域，只有400多個區域成立了業主委員會。業主的代表組織并沒有大規模地發展起來。
維權訴訟的巨大成本
秦兵律師算過一筆賬，通過訴訟趕走物業公司，需35個月，70萬元。
“現在的業主們就像一盤散沙，而物業公司則相對來說要強勢得多。”王才良說，物業公司是個團體，是個組織，擁有的資源比單個業主更豐富，“并且它有主管部門，主管部門可以聘請專家對立法進行影響。而類似物業費價格的聽證會，根本就見不到物業代表的參加。”
物業公司還和房產開發商的關系千絲萬縷。一項權威統計顯示，目前全國2萬家物管企業中，70%屬于開發商辦的，20%屬于房管所改制或后勤單位改制，純粹意義上的專業物業管理公司僅占10%的份額。一位接受采訪的律師說，“大的開發商對政府都能施加某種程度的影響。”
甚至有的物業公司的背后就閃現著政府部門的身影。
當業主狀告物業公司時，局面就呈現出三難，“立案難”、“審理難”、“判案難”。在王才良的敘述中，每一難都讓他頭疼萬分。
“法院經常以證據不符合采信標準把案子給拒了。”王才良承認，業主通常都不具備
專業的法律知識，“他們不會留心收集證據。這對他們來說，在時間、精力上支付的成本很大。”
“考慮到訴訟成本太高，很多業主干脆就不選擇上訴。”在王才良的印象中，業主進行相關電話咨詢的很多，但最后委托代理辦案的則寥寥無幾。
秦兵律師曾算過一筆賬，在一個有1000戶業主的社區內，假設業主希望更換物業管理公司，那么他們就要分三步走：成立業主委員會、解除與舊物業公司的委托合同、選擇一個新的物業管理公司。在業主委員會成員足夠聰明、通曉相關法律規定、不需要任何報酬、只有一名秘書、一切事務相對順利、全部費用均由業主分攤等等幾乎不可能實現的前提下，所需時間及花費為：有訴訟為35個月，需70萬元。
即使能夠立案，真正勝訴的業主也是少之又少。海淀法院統計了近幾年的物業訴訟發現，案件審理結果多為業主敗訴或與物業管理企業和解。
物業矛盾推動立法
條例明確表明，物業公司僅是接受業主委托管理小區的“管家”。這被外界評價為當時的最大亮點。
“國內的立法環境還是在向好的方向發展，對物業行業的規范也從一無所有到日趨細致。”舒可心從1999年投身房產維權第一線。在他記憶中，沒有物業管理法規時，中國各地都是依據建設部的一個文件來約束整個行業。
王才良說，那時打物業糾紛的案子就從民法通則里去尋找相關依據。“所幸上世紀90年代的房產糾紛主要是針對開發商，涉及的都是專有所有權問題。”而建筑物區分所有權在民法中是沒有體現的。
北京的物業管理法規迅速成長起來。1991年，北京出現第一家物業公司。4年后，《北京市物業管理條例》出臺。雖然它只有粗略的22條內容，而之后出臺的《北京市居住小區物業管理服務標準》的條目數比它多出一倍有余，但在有法可依之后，越來越多的業主在解決糾紛時，從傳統的行政救濟軌道轉向了求助法律。
深圳、北京、上海各地的物業管理逐步成熟。在結合了成熟的經驗之后，2003年9月1日，《物業管理條例》開始施行，條例明確表明，業主大會是物業管理最高決策機構，物業公司僅是接受業主委托管理小區的“管家”。這被外界評價為當時的最大亮點。
“這其實是一種越權。”物權法律師事務所主任蔡耀忠說，在一部行政法規里明確業主大會的地位是不合適的。“確定團體的性質應該是由物權法來完成。”
但當時業主和物業公司的矛盾已進入白熱化，甚至兩者的劇烈沖突將影響到社會穩定，“從這點來看，當時出現這條非常合適。”王才良說，這樣業主才有了維權的渠道。
之后，北京市的相關文件出臺進程開始加快。北京市小區辦宣傳科王穎介紹，目前，由16個規章文件構成的“1195”政策體系構建中，已經出臺了11個，今年還將出臺3個。
物權法能否解圍？
“《物權法》是一部基本法，它要確定的只是一些基本的法律概念和法律性質。”
《物權法》的出臺能否平衡業主和物業間傾斜失衡的天平？
“不能。”北京律師協會物權法專業委員會主任蔡耀忠回答得斬釘截鐵。“《物權法》是一部基本法，它要確定的只是一些基本的法律概念和法律性質。”
蔡耀忠說，《物權法》中涉及與物業有關的條例基本上都是來自《物業管理條例》，“條例本身已經很成熟。只是少數內容做了增加或是改變。”
對于業主很關心的“綠地、車庫的歸屬權問題”，蔡耀忠說，就他所知，在草案的第四次審議稿中，綠地的歸屬權已經是法定了，歸業主共有。而車庫還是通過“約定的制度”來界定它的歸屬。
“這并不是像社會上所認為的，因為車庫存在收益，才讓開發商決定它的歸屬權。”蔡耀忠解釋說，在法律上這是要區分主物與從物。如果它是附屬于業主房產等的從物，就法定為業主共有，但如果它是可以獨立存在的主物，就應當在一個合理的基礎上通過約定來決定歸屬。
“在目前情況下，要扭轉失衡的天平，市小區辦還應多發揮作用。”作為律師，王才良承認自己對業主通過訴訟維權不持樂觀態度，“通過行政手段維權的成本也許會比訴訟成本小得多。”
而今年6月，北京市首個社區物業糾紛調解委員會的成立也成為解決糾紛的另一條思路。有專家認為，物業糾紛與其他糾紛一個大的不同是，物業公司與業主的日常生活密切相關，可謂一對“棒打不散的鴛鴦”，在法律之外，各方都要去尋找是否有別的途徑與可能。
|
