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業(yè)主VS物業(yè)公司：一場實力懸殊的法律角力
2008-10-27 |
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[提要]“我服了，我交錢！”在兩名法警的控制下，許某嘟囔了兩聲。他的小女兒正在吃飯，扔下飯碗跑出門哭喊：“你們別抓我爸爸，求求你們放了我爸爸！”……“這是一場實力懸殊的角力�！币恢被钴S在房產(chǎn)維權(quán)領(lǐng)域的律師秦兵深有感觸。盡管在法律地位上，物業(yè)公司與業(yè)主完全平等，但在權(quán)利的真正實現(xiàn)上，業(yè)主顯然面對的是一條更多荊棘和更為漫長的道路。 與“對手”法律地位平等的業(yè)主實現(xiàn)權(quán)利時面臨個體難起訴、維權(quán)成本巨大等難題
“我服了，我交錢！”在兩名法警的控制下，許某嘟囔了兩聲。他的小女兒正在吃飯，扔下飯碗跑出門哭喊：“你們別抓我爸爸，求求你們放了我爸爸！”
這是10月30日，朝陽法院在北京歐陸經(jīng)典小區(qū)強制執(zhí)行部分業(yè)主時的一幕。理由是，他們欠交物業(yè)費，且不履行判決。
此前另一則引起廣泛關(guān)注的消息是，在北京首個成立業(yè)委會小區(qū)———聚龍花園，原物業(yè)公司雇請了30多名身著迷彩服的保安，將社區(qū)業(yè)主委員會遠聘的新物業(yè)公司人員圍在了社區(qū)入口。東城區(qū)法院受理此案后，裁定原物業(yè)公司先退出小區(qū)，但這家公司一直拒不退出社區(qū)。
“這是一場實力懸殊的角力�！币恢被钴S在房產(chǎn)維權(quán)領(lǐng)域的律師秦兵深有感觸。
盡管在法律地位上，物業(yè)公司與業(yè)主完全平等，但在權(quán)利的真正實現(xiàn)上，業(yè)主顯然面對的是一條更多荊棘和更為漫長的道路。
業(yè)主起訴的先天“軟肋”
由于僅對那些綠地、電梯等享有共有所有權(quán)，單個業(yè)主無法獲得有效的原告身份。
芍藥居北里一位王姓業(yè)主是此次被強制執(zhí)行的57名欠費業(yè)主之一。當(dāng)他從鄰居家借了2000元交給法官時，怨氣滿腹：“我不是不交，幾次叫物業(yè)給我們修房子都不來，我憑什么交費�。俊�
“這是單個業(yè)主所能找到的最直接的維權(quán)方法，雖然這是錯的，不合法的�！蓖醪帕悸蓭熢磉^大量房地產(chǎn)案件。在他印象中，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾沖突在這個世紀初，達到了一個高潮。
但矛盾并沒有必然帶來物業(yè)訴訟數(shù)量的增加，這個曲線在2003年以后才陡升上去。
朝陽法院提供的數(shù)字表明，今年該院受理了超過7000件物業(yè)糾紛案，2004年的這一數(shù)字為1898件，而在2002年，僅有194件。
“過去由于受傳統(tǒng)行政主導(dǎo)的影響，糾紛雙方往往更愿意選擇行政方式解決�！焙椭C社區(qū)發(fā)展中心理事長蔡若焱認為，物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務(wù)管理，傳統(tǒng)行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。
但在法庭上，多數(shù)坐在被告位置上的不是物業(yè)管理企業(yè)，而是業(yè)主。公開資料顯示，2003年海淀法院共受理192件物業(yè)糾紛案件，僅有11件是業(yè)主訴物業(yè)管理企業(yè)，其余全是物業(yè)管理企業(yè)訴業(yè)主，占到全部案件的94%。2004年前兩月，比例升為99.2%。
其中一個原因是，作為單個業(yè)主，無法獲得有效的原告身份。
一個看上去很復(fù)雜的法律概念“建筑物區(qū)分所有權(quán)”成為不少業(yè)主的“絆腳石”。其簡單的解釋是，業(yè)主對于自己的居室享有專有所有權(quán)，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設(shè)施享有共有所有權(quán)。
“所以，對于社區(qū)中的綠地侵占、電梯不通風(fēng)等涉及社區(qū)共有財產(chǎn)的問題，單個業(yè)主就無法以個人名義出來主張權(quán)益�！蓖醪帕悸蓭熃忉�。
在與物業(yè)公司的抗衡中，這成了業(yè)主先天的“軟肋”�！拔飿I(yè)公司是為整個社區(qū)服務(wù)的，只有絕大多數(shù)社區(qū)業(yè)主投票認為它有問題，才能對其解聘�！�
王才良說，所以現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)必須通過一個社區(qū)組織，業(yè)主大會以及由業(yè)主大會所選出的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會，“只有代表組織能主張社區(qū)共有財產(chǎn)的所有權(quán)，并且能決定解聘社區(qū)的物業(yè)公司。”
但是現(xiàn)實的情況不容樂觀。北京有2900多個物業(yè)管理區(qū)域，只有400多個區(qū)域成立了業(yè)主委員會。業(yè)主的代表組織并沒有大規(guī)模地發(fā)展起來。
維權(quán)訴訟的巨大成本
秦兵律師算過一筆賬，通過訴訟趕走物業(yè)公司，需35個月，70萬元。
“現(xiàn)在的業(yè)主們就像一盤散沙，而物業(yè)公司則相對來說要強勢得多�！蓖醪帕颊f，物業(yè)公司是個團體，是個組織，擁有的資源比單個業(yè)主更豐富，“并且它有主管部門，主管部門可以聘請專家對立法進行影響。而類似物業(yè)費價格的聽證會，根本就見不到物業(yè)代表的參加�！�
物業(yè)公司還和房產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系千絲萬縷。一項權(quán)威統(tǒng)計顯示，目前全國2萬家物管企業(yè)中，70%屬于開發(fā)商辦的，20%屬于房管所改制或后勤單位改制，純粹意義上的專業(yè)物業(yè)管理公司僅占10%的份額。一位接受采訪的律師說，“大的開發(fā)商對政府都能施加某種程度的影響�！�
甚至有的物業(yè)公司的背后就閃現(xiàn)著政府部門的身影。
當(dāng)業(yè)主狀告物業(yè)公司時，局面就呈現(xiàn)出三難，“立案難”、“審理難”、“判案難”。在王才良的敘述中，每一難都讓他頭疼萬分。
“法院經(jīng)常以證據(jù)不符合采信標(biāo)準(zhǔn)把案子給拒了�！蓖醪帕汲姓J，業(yè)主通常都不具備
專業(yè)的法律知識，“他們不會留心收集證據(jù)。這對他們來說，在時間、精力上支付的成本很大�！�
“考慮到訴訟成本太高，很多業(yè)主干脆就不選擇上訴�！痹谕醪帕嫉挠∠笾�，業(yè)主進行相關(guān)電話咨詢的很多，但最后委托代理辦案的則寥寥無幾。
秦兵律師曾算過一筆賬，在一個有1000戶業(yè)主的社區(qū)內(nèi)，假設(shè)業(yè)主希望更換物業(yè)管理公司，那么他們就要分三步走：成立業(yè)主委員會、解除與舊物業(yè)公司的委托合同、選擇一個新的物業(yè)管理公司。在業(yè)主委員會成員足夠聰明、通曉相關(guān)法律規(guī)定、不需要任何報酬、只有一名秘書、一切事務(wù)相對順利、全部費用均由業(yè)主分攤等等幾乎不可能實現(xiàn)的前提下，所需時間及花費為：有訴訟為35個月，需70萬元。
即使能夠立案，真正勝訴的業(yè)主也是少之又少。海淀法院統(tǒng)計了近幾年的物業(yè)訴訟發(fā)現(xiàn)，案件審理結(jié)果多為業(yè)主敗訴或與物業(yè)管理企業(yè)和解。
物業(yè)矛盾推動立法
條例明確表明，物業(yè)公司僅是接受業(yè)主委托管理小區(qū)的“管家”。這被外界評價為當(dāng)時的最大亮點。
“國內(nèi)的立法環(huán)境還是在向好的方向發(fā)展，對物業(yè)行業(yè)的規(guī)范也從一無所有到日趨細致�！笔婵尚膹�1999年投身房產(chǎn)維權(quán)第一線。在他記憶中，沒有物業(yè)管理法規(guī)時，中國各地都是依據(jù)建設(shè)部的一個文件來約束整個行業(yè)。
王才良說，那時打物業(yè)糾紛的案子就從民法通則里去尋找相關(guān)依據(jù)�！八疑鲜兰o90年代的房產(chǎn)糾紛主要是針對開發(fā)商，涉及的都是專有所有權(quán)問題。”而建筑物區(qū)分所有權(quán)在民法中是沒有體現(xiàn)的。
北京的物業(yè)管理法規(guī)迅速成長起來。1991年，北京出現(xiàn)第一家物業(yè)公司。4年后，《北京市物業(yè)管理條例》出臺。雖然它只有粗略的22條內(nèi)容，而之后出臺的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的條目數(shù)比它多出一倍有余，但在有法可依之后，越來越多的業(yè)主在解決糾紛時，從傳統(tǒng)的行政救濟軌道轉(zhuǎn)向了求助法律。
深圳、北京、上海各地的物業(yè)管理逐步成熟。在結(jié)合了成熟的經(jīng)驗之后，2003年9月1日，《物業(yè)管理條例》開始施行，條例明確表明，業(yè)主大會是物業(yè)管理最高決策機構(gòu)，物業(yè)公司僅是接受業(yè)主委托管理小區(qū)的“管家”。這被外界評價為當(dāng)時的最大亮點。
“這其實是一種越權(quán)�！蔽餀�(quán)法律師事務(wù)所主任蔡耀忠說，在一部行政法規(guī)里明確業(yè)主大會的地位是不合適的�！按_定團體的性質(zhì)應(yīng)該是由物權(quán)法來完成�！�
但當(dāng)時業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾已進入白熱化，甚至兩者的劇烈沖突將影響到社會穩(wěn)定，“從這點來看，當(dāng)時出現(xiàn)這條非常合適。”王才良說，這樣業(yè)主才有了維權(quán)的渠道。
之后，北京市的相關(guān)文件出臺進程開始加快。北京市小區(qū)辦宣傳科王穎介紹，目前，由16個規(guī)章文件構(gòu)成的“1195”政策體系構(gòu)建中，已經(jīng)出臺了11個，今年還將出臺3個。
物權(quán)法能否解圍？
“《物權(quán)法》是一部基本法，它要確定的只是一些基本的法律概念和法律性質(zhì)�！�
《物權(quán)法》的出臺能否平衡業(yè)主和物業(yè)間傾斜失衡的天平？
“不能�！北本┞蓭焻f(xié)會物權(quán)法專業(yè)委員會主任蔡耀忠回答得斬釘截鐵�！啊段餀�(quán)法》是一部基本法，它要確定的只是一些基本的法律概念和法律性質(zhì)。”
蔡耀忠說，《物權(quán)法》中涉及與物業(yè)有關(guān)的條例基本上都是來自《物業(yè)管理條例》，“條例本身已經(jīng)很成熟。只是少數(shù)內(nèi)容做了增加或是改變�！�
對于業(yè)主很關(guān)心的“綠地、車庫的歸屬權(quán)問題”，蔡耀忠說，就他所知，在草案的第四次審議稿中，綠地的歸屬權(quán)已經(jīng)是法定了，歸業(yè)主共有。而車庫還是通過“約定的制度”來界定它的歸屬。
“這并不是像社會上所認為的，因為車庫存在收益，才讓開發(fā)商決定它的歸屬權(quán)�！辈桃医忉屨f，在法律上這是要區(qū)分主物與從物。如果它是附屬于業(yè)主房產(chǎn)等的從物，就法定為業(yè)主共有，但如果它是可以獨立存在的主物，就應(yīng)當(dāng)在一個合理的基礎(chǔ)上通過約定來決定歸屬。
“在目前情況下，要扭轉(zhuǎn)失衡的天平，市小區(qū)辦還應(yīng)多發(fā)揮作用�！弊鳛槁蓭煟醪帕汲姓J自己對業(yè)主通過訴訟維權(quán)不持樂觀態(tài)度，“通過行政手段維權(quán)的成本也許會比訴訟成本小得多�！�
而今年6月，北京市首個社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會的成立也成為解決糾紛的另一條思路。有專家認為，物業(yè)糾紛與其他糾紛一個大的不同是，物業(yè)公司與業(yè)主的日常生活密切相關(guān)，可謂一對“棒打不散的鴛鴦”，在法律之外，各方都要去尋找是否有別的途徑與可能。
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