2000年新海通公司在江蘇省南通市開(kāi)發(fā)建設(shè)錦繡苑，同年10月取得商品房銷(xiāo)售許可證并對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售許可證中登記的商品房性質(zhì)為公寓、商住。2003年7月30日，該小區(qū)經(jīng)南通市房產(chǎn)管理局登記成立錦繡苑業(yè)主委員會(huì)。2004年該業(yè)主委員會(huì)向南通市物價(jià)局、南通市房產(chǎn)管理局了解房屋專(zhuān)項(xiàng)維修基金的規(guī)定和情況，物價(jià)局于同年4月8日書(shū)面答復(fù)稱(chēng)，從2000年1月1日起在市區(qū)范圍內(nèi)商品房和公有住房出售后建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金），此后物價(jià)部門(mén)在審核普通住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，將維修基金納入房?jī)r(jià)成本，從2002年5月1日起，為避免重復(fù)收取維修基金，物價(jià)局與房管局聯(lián)合發(fā)文將維修基金從房?jī)r(jià)中分離出來(lái)，實(shí)行價(jià)外定額征收。當(dāng)月13日南通市房產(chǎn)管理局書(shū)面答復(fù)錦繡苑業(yè)主委員會(huì):2000年1月1日起至2002年5月1日期間，經(jīng)物價(jià)部門(mén)核定的商品房?jī)r(jià)格已包含房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金，錦繡苑小區(qū)也應(yīng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金，截止2004年4月12日錦繡苑沒(méi)有在有關(guān)銀行的專(zhuān)用帳戶上繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。2004年4月18日新海通物業(yè)管理有限責(zé)任公司向錦繡苑業(yè)主發(fā)出致全體業(yè)主書(shū)，載明因該小區(qū)業(yè)主一直未向物業(yè)公司繳納維修基金，現(xiàn)按規(guī)定向業(yè)主收取。另查，購(gòu)房者與新海通公司簽訂的商品房預(yù)(銷(xiāo))售合同中沒(méi)有關(guān)于維修基金繳交的約定。
2005年4月30日，錦繡苑業(yè)主委員會(huì)發(fā)出準(zhǔn)備委托律師訴訟、并供業(yè)主簽字認(rèn)可的公告，并在小區(qū)超過(guò)2/3業(yè)主簽名確認(rèn)后，訴至法院。
原告訴稱(chēng)：該小區(qū)建于2000年，當(dāng)時(shí)商品房房?jī)r(jià)成本中已含維修基金，故業(yè)主購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)公司不得也未向業(yè)主重復(fù)收取維修基金。現(xiàn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)將房?jī)r(jià)中包含的維修基金交業(yè)主委員會(huì)管理。請(qǐng)求：被告返還小區(qū)維修基金480059.40元，并按年利率2.7%支付自錦繡苑業(yè)主委員會(huì)成立之日起兩年的利息25923.20元。
被告辯稱(chēng)：1、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有訴訟主體資格，也無(wú)權(quán)向開(kāi)發(fā)商提起與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的維修基金返還的民事訴訟；2、業(yè)主沒(méi)有維修基金交款票據(jù)、錦繡苑小區(qū)住宅銷(xiāo)售合同中沒(méi)有關(guān)于維修基金代收約定，且高檔商品房無(wú)需核價(jià)，房?jī)r(jià)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，房?jī)r(jià)中不含維修基金。請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。
【評(píng)析】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格以及商品房銷(xiāo)售價(jià)格中是否包含維修基金、開(kāi)發(fā)公司應(yīng)否返還等兩個(gè)問(wèn)題。
一、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)可否對(duì)新海通公司提起維修基金返還之訴的問(wèn)題。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為不可以。理由是：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，僅有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。而與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的，個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)起訴。本案新海通公司是開(kāi)發(fā)商而非物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向開(kāi)發(fā)商提起與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的維修基金返還之訴。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為可以。理由是：是否具有訴訟主體資格必須依據(jù)法律明文規(guī)定，而業(yè)主委員會(huì)符合法律有關(guān)訴訟主體資格中“其他組織”的規(guī)定，具備訴訟主體的資格。筆者贊同這一觀點(diǎn)，理由是：
1、業(yè)主委員會(huì)屬于民訴法規(guī)定的具備民事主體資格的“其他組織”。
業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主實(shí)現(xiàn)共有物業(yè)管理權(quán)的業(yè)主自治管理組織，代表全體業(yè)主執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議，維護(hù)全體業(yè)主的利益。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第49條規(guī)定：具備民事訴訟主體資格的三種主體為自然人、法人和其他組織。顯而易見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)非自然人；業(yè)主委員會(huì)并未在工商管理部門(mén)或民政部門(mén)報(bào)批，僅在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備案，故不屬于社團(tuán)法人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條之規(guī)定，“其他組織”是指“合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。對(duì)照該條件，業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉若干委員組成，有自己的主任、副主任、委員和秘書(shū)，有自己的公章，具備一定的組織機(jī)構(gòu)，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備案后合法成立，其亦具有一定可支配的財(cái)產(chǎn)，對(duì)業(yè)主交付的專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有的設(shè)施、小區(qū)物業(yè)管理用房等公共財(cái)物，有一定的監(jiān)督管理權(quán)和在授權(quán)范圍內(nèi)一定的支配權(quán)，故業(yè)主委員會(huì)可以納入我國(guó)法律規(guī)定的其他組織中，并具有民事訴訟能力。賦予業(yè)主委員會(huì)民事訴訟主體資格，與《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)具有的獨(dú)立職責(zé)相對(duì)應(yīng)，為其履行職責(zé)提供了充分的司法救濟(jì)，亦使業(yè)主的合法權(quán)益尤其是公共性利益能得到及時(shí)、有效的保障。本案中業(yè)主委員會(huì)且經(jīng)南通市房產(chǎn)管理局登記備案成立，應(yīng)當(dāng)具備民事訴訟的主體資格。
2、對(duì)涉及全體業(yè)主公共利益并由業(yè)主委員會(huì)管理支配的維修基金，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)起訴開(kāi)發(fā)商。
維修基金又稱(chēng)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，《物業(yè)管理?xiàng)l例》改稱(chēng)為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指為保障住房出售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，按照國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)制性建立的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修的資金。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《江蘇省住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，維修基金由售房單位向全體業(yè)主代為收取，或業(yè)主憑售房單位或物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)出的繳款單直接繳納，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，并由業(yè)主委員會(huì)直接管理支配，屬全體業(yè)主共同所有。對(duì)此，建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》亦有明確規(guī)定：業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以向人民法院起訴。業(yè)主委員會(huì)對(duì)涉及全體業(yè)主公共利益并屬自己直接管理支配的維修基金，可以對(duì)開(kāi)發(fā)公司提起民事訴訟。所以，本案中業(yè)主委員會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)公司提起維修基金返還之訴，符合行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章及地方政府規(guī)章的規(guī)定。
二、本案商品房銷(xiāo)售價(jià)格中是否已包含維修基金、開(kāi)發(fā)公司是否應(yīng)予返還的問(wèn)題。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)中不含維修基金。理由是：首先，《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》第十四條商品房?jī)r(jià)格的成本構(gòu)成中確列舉了維修基金等九個(gè)項(xiàng)目，但房屋價(jià)格成本構(gòu)成與房屋開(kāi)發(fā)成本、房屋銷(xiāo)售價(jià)格及房屋核定價(jià)格并非同一概念，房屋開(kāi)發(fā)成本不一定都包括這九個(gè)項(xiàng)目，也沒(méi)有哪部法律規(guī)定房屋銷(xiāo)售價(jià)格中必須包括這項(xiàng)維修基金。其次，建設(shè)部、財(cái)政部制訂的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定：商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房款2—3%的比例向售房單位繳交維修基金。由此可見(jiàn)，維修基金是在購(gòu)房款之外另行繳交，不應(yīng)計(jì)入成本。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為商品房銷(xiāo)售價(jià)格中已包含維修基金，該基金新海通公司應(yīng)予返還。筆者贊同這一觀點(diǎn)，理由是：
1、1998年江蘇省物價(jià)局、建委制訂實(shí)施的《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》規(guī)定：商品房?jī)r(jià)格必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，商品房?jī)r(jià)格的成本構(gòu)成包括維修基金等九項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)該九項(xiàng)費(fèi)用未經(jīng)省價(jià)格部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加和變更。1999年1月1日實(shí)行的建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定：商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2—3%的比例向售房單位繳交維修基金，售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。從條文表面上看，雖然《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》、與建設(shè)部、財(cái)政部的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》對(duì)商品房?jī)r(jià)格成本構(gòu)成是否包括維修基金兩部規(guī)章有不同規(guī)定，但對(duì)于維修基金歸全體業(yè)主共同所有這一點(diǎn)兩部規(guī)章的規(guī)定均屬一致。故對(duì)維修基金繳交人應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中是否已將維修基金納入成本核算為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷。在實(shí)際工作中，考慮到操作中可能產(chǎn)生的歧義，為避免維修基金的重復(fù)收取，2002年4月，南通市物價(jià)局、房管局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金征收、管理等問(wèn)題的通知》，確定從2002年5月1日起維修基金從商品房?jī)r(jià)格中分離出來(lái)，不再列入房?jī)r(jià)，實(shí)行價(jià)外定額征收。本案中公司定價(jià)銷(xiāo)售在2002年5月1日之前，應(yīng)認(rèn)定商品房銷(xiāo)售價(jià)格中已包括維修基金。
2、建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定：商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。若沒(méi)有繳交約定，因售房單位在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，始終處于信息優(yōu)勢(shì)地位和合同簽訂優(yōu)勢(shì)地位，應(yīng)作出不利于售房單位的推定。本案雙方為維修基金是否收取產(chǎn)生糾紛，應(yīng)作出不利于新海通公司的推定。訴訟中，新海通公司均未能提供商品房?jī)r(jià)格成本核算單，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條：有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無(wú)正當(dāng)理由拒不提供，如果對(duì)方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立。故商品房銷(xiāo)售價(jià)格中已包含維修基金，該基金新海通公司應(yīng)予返還。
（作者單位：江蘇省南通市中級(jí)人民法院）
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