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業(yè)主委員會是否有權(quán)要求開發(fā)商返還小區(qū)維修基金
2008-8-26 |
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2000年新海通公司在江蘇省南通市開發(fā)建設(shè)錦繡苑，同年10月取得商品房銷售許可證并對外銷售，銷售許可證中登記的商品房性質(zhì)為公寓、商住。2003年7月30日，該小區(qū)經(jīng)南通市房產(chǎn)管理局登記成立錦繡苑業(yè)主委員會。2004年該業(yè)主委員會向南通市物價局、南通市房產(chǎn)管理局了解房屋專項維修基金的規(guī)定和情況，物價局于同年4月8日書面答復(fù)稱，從2000年1月1日起在市區(qū)范圍內(nèi)商品房和公有住房出售后建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金），此后物價部門在審核普通住宅商品房銷售價格時，將維修基金納入房價成本，從2002年5月1日起，為避免重復(fù)收取維修基金，物價局與房管局聯(lián)合發(fā)文將維修基金從房價中分離出來，實(shí)行價外定額征收。當(dāng)月13日南通市房產(chǎn)管理局書面答復(fù)錦繡苑業(yè)主委員會:2000年1月1日起至2002年5月1日期間，經(jīng)物價部門核定的商品房價格已包含房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金，錦繡苑小區(qū)也應(yīng)建立專項維修資金，截止2004年4月12日錦繡苑沒有在有關(guān)銀行的專用帳戶上繳存專項維修資金。2004年4月18日新海通物業(yè)管理有限責(zé)任公司向錦繡苑業(yè)主發(fā)出致全體業(yè)主書，載明因該小區(qū)業(yè)主一直未向物業(yè)公司繳納維修基金，現(xiàn)按規(guī)定向業(yè)主收取。另查，購房者與新海通公司簽訂的商品房預(yù)(銷)售合同中沒有關(guān)于維修基金繳交的約定。
2005年4月30日，錦繡苑業(yè)主委員會發(fā)出準(zhǔn)備委托律師訴訟、并供業(yè)主簽字認(rèn)可的公告，并在小區(qū)超過2/3業(yè)主簽名確認(rèn)后，訴至法院。
原告訴稱：該小區(qū)建于2000年，當(dāng)時商品房房價成本中已含維修基金，故業(yè)主購房時，開發(fā)公司不得也未向業(yè)主重復(fù)收取維修基金。現(xiàn)開發(fā)公司應(yīng)將房價中包含的維修基金交業(yè)主委員會管理。請求：被告返還小區(qū)維修基金480059.40元，并按年利率2.7%支付自錦繡苑業(yè)主委員會成立之日起兩年的利息25923.20元。
被告辯稱：1、業(yè)主委員會沒有訴訟主體資格，也無權(quán)向開發(fā)商提起與物業(yè)管理無關(guān)的維修基金返還的民事訴訟；2、業(yè)主沒有維修基金交款票據(jù)、錦繡苑小區(qū)住宅銷售合同中沒有關(guān)于維修基金代收約定，且高檔商品房無需核價，房價由市場調(diào)節(jié)，房價中不含維修基金。請求駁回原告訴訟請求。
【評析】
本案的爭議焦點(diǎn)是：業(yè)主委員會的訴訟主體資格以及商品房銷售價格中是否包含維修基金、開發(fā)公司應(yīng)否返還等兩個問題。
一、關(guān)于業(yè)主委員會可否對新海通公司提起維修基金返還之訴的問題。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為不可以。理由是：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，僅有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。而與物業(yè)管理無關(guān)的，個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)起訴。本案新海通公司是開發(fā)商而非物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會無權(quán)向開發(fā)商提起與物業(yè)管理無關(guān)的維修基金返還之訴。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為可以。理由是：是否具有訴訟主體資格必須依據(jù)法律明文規(guī)定，而業(yè)主委員會符合法律有關(guān)訴訟主體資格中“其他組織”的規(guī)定，具備訴訟主體的資格。筆者贊同這一觀點(diǎn)，理由是：
1、業(yè)主委員會屬于民訴法規(guī)定的具備民事主體資格的“其他組織”。
業(yè)主委員會是全體業(yè)主實(shí)現(xiàn)共有物業(yè)管理權(quán)的業(yè)主自治管理組織，代表全體業(yè)主執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，維護(hù)全體業(yè)主的利益。《中華人民共和國民事訴訟法》第49條規(guī)定：具備民事訴訟主體資格的三種主體為自然人、法人和其他組織。顯而易見，業(yè)主委員會非自然人；業(yè)主委員會并未在工商管理部門或民政部門報批，僅在房地產(chǎn)行政主管部門登記備案，故不屬于社團(tuán)法人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規(guī)定，“其他組織”是指“合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。對照該條件，業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉若干委員組成，有自己的主任、副主任、委員和秘書，有自己的公章，具備一定的組織機(jī)構(gòu)，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案后合法成立，其亦具有一定可支配的財產(chǎn)，對業(yè)主交付的專項維修資金、業(yè)主共有的設(shè)施、小區(qū)物業(yè)管理用房等公共財物，有一定的監(jiān)督管理權(quán)和在授權(quán)范圍內(nèi)一定的支配權(quán)，故業(yè)主委員會可以納入我國法律規(guī)定的其他組織中，并具有民事訴訟能力。賦予業(yè)主委員會民事訴訟主體資格，與《物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會具有的獨(dú)立職責(zé)相對應(yīng)，為其履行職責(zé)提供了充分的司法救濟(jì)，亦使業(yè)主的合法權(quán)益尤其是公共性利益能得到及時、有效的保障。本案中業(yè)主委員會且經(jīng)南通市房產(chǎn)管理局登記備案成立，應(yīng)當(dāng)具備民事訴訟的主體資格。
2、對涉及全體業(yè)主公共利益并由業(yè)主委員會管理支配的維修基金，業(yè)主委員會有權(quán)起訴開發(fā)商。
維修基金又稱住房專項維修資金，《物業(yè)管理條例》改稱為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金，是指為保障住房出售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，按照國家有關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)制性建立的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修的資金。根據(jù)《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《江蘇省住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，維修基金由售房單位向全體業(yè)主代為收取，或業(yè)主憑售房單位或物業(yè)管理企業(yè)開出的繳款單直接繳納，專項用于物業(yè)保修期滿后小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，并由業(yè)主委員會直接管理支配，屬全體業(yè)主共同所有。對此，建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》亦有明確規(guī)定：業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以向人民法院起訴。業(yè)主委員會對涉及全體業(yè)主公共利益并屬自己直接管理支配的維修基金，可以對開發(fā)公司提起民事訴訟。所以，本案中業(yè)主委員會對開發(fā)公司提起維修基金返還之訴，符合行政法規(guī)、國務(wù)院部門規(guī)章及地方政府規(guī)章的規(guī)定。
二、本案商品房銷售價格中是否已包含維修基金、開發(fā)公司是否應(yīng)予返還的問題。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房價中不含維修基金。理由是：首先，《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》第十四條商品房價格的成本構(gòu)成中確列舉了維修基金等九個項目，但房屋價格成本構(gòu)成與房屋開發(fā)成本、房屋銷售價格及房屋核定價格并非同一概念，房屋開發(fā)成本不一定都包括這九個項目，也沒有哪部法律規(guī)定房屋銷售價格中必須包括這項維修基金。其次，建設(shè)部、財政部制訂的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定，購房者應(yīng)當(dāng)按照購房款2—3%的比例向售房單位繳交維修基金。由此可見，維修基金是在購房款之外另行繳交，不應(yīng)計入成本。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為商品房銷售價格中已包含維修基金，該基金新海通公司應(yīng)予返還。筆者贊同這一觀點(diǎn)，理由是：
1、1998年江蘇省物價局、建委制訂實(shí)施的《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》規(guī)定：商品房價格必須實(shí)行明碼標(biāo)價，商品房價格的成本構(gòu)成包括維修基金等九項費(fèi)用，對該九項費(fèi)用未經(jīng)省價格部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自增加和變更。1999年1月1日實(shí)行的建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維修基金，售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。從條文表面上看，雖然《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》、與建設(shè)部、財政部的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》對商品房價格成本構(gòu)成是否包括維修基金兩部規(guī)章有不同規(guī)定，但對于維修基金歸全體業(yè)主共同所有這一點(diǎn)兩部規(guī)章的規(guī)定均屬一致。故對維修基金繳交人應(yīng)根據(jù)開發(fā)商在銷售過程中是否已將維修基金納入成本核算為標(biāo)準(zhǔn)來判斷。在實(shí)際工作中，考慮到操作中可能產(chǎn)生的歧義，為避免維修基金的重復(fù)收取，2002年4月，南通市物價局、房管局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金征收、管理等問題的通知》，確定從2002年5月1日起維修基金從商品房價格中分離出來，不再列入房價，實(shí)行價外定額征收。本案中公司定價銷售在2002年5月1日之前，應(yīng)認(rèn)定商品房銷售價格中已包括維修基金。
2、建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。若沒有繳交約定，因售房單位在商品房銷售過程中，始終處于信息優(yōu)勢地位和合同簽訂優(yōu)勢地位，應(yīng)作出不利于售房單位的推定。本案雙方為維修基金是否收取產(chǎn)生糾紛，應(yīng)作出不利于新海通公司的推定。訴訟中，新海通公司均未能提供商品房價格成本核算單，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條：有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供，如果對方當(dāng)事人主張該證據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立。故商品房銷售價格中已包含維修基金，該基金新海通公司應(yīng)予返還。
（作者單位：江蘇省南通市中級人民法院）
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