伴隨著商品房市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也隨之產(chǎn)生。近年來(lái)，物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢(shì)，矛盾沖突也有不斷升級(jí)的跡象。上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)公司總經(jīng)理劉生敏對(duì)此作了分析。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)高低之爭(zhēng)
案例：某小區(qū)已成立首屆業(yè)主委員會(huì)，現(xiàn)業(yè)委會(huì)開始準(zhǔn)備物業(yè)公司的選聘工作。前不久，業(yè)委會(huì)通過(guò)決議，擬保持物業(yè)費(fèi)2元/月/平方米不變，并采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司。業(yè)主大會(huì)意見征詢單下發(fā)后，部分業(yè)主提出，2元/月/平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)時(shí)房產(chǎn)商定的，肯定不合理，現(xiàn)任物業(yè)公司提供的服務(wù)又不到位，業(yè)委會(huì)不應(yīng)該保持，要求降為1.5元/月/平方米。
分析：物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)的提供者，而業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者。可見，物業(yè)服務(wù)也是一種商品，商品都有價(jià)格，價(jià)格的高低則取決于商品的好壞和需求。現(xiàn)階段，普通住宅的物業(yè)費(fèi)一般采用政府指導(dǎo)價(jià)，高檔商品住宅以及多數(shù)非住宅物業(yè)的物業(yè)費(fèi)多采取市場(chǎng)定價(jià)。且上海即將出臺(tái)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)的新辦法，今后物業(yè)服務(wù)可望“按質(zhì)論價(jià)”，各個(gè)小區(qū)可以根據(jù)自身需求，選擇不同內(nèi)容、不同級(jí)別、不同價(jià)位的服務(wù)。
從上述案例來(lái)講，對(duì)下一屆物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)定價(jià)不是根據(jù)現(xiàn)任物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定的，也不是業(yè)主通過(guò)討論就能確定物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的。目前業(yè)主大會(huì)只是了解業(yè)主的需求狀況和購(gòu)買物業(yè)服務(wù)的能力，從而預(yù)計(jì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最終確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要通過(guò)物業(yè)招投標(biāo)的形式在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生，此時(shí)產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)才是相對(duì)應(yīng)的。
物業(yè)管理區(qū)域劃分誰(shuí)說(shuō)了算
案例：某小區(qū)由房產(chǎn)商在1995年取得土地使用權(quán)，后分期建設(shè)住宅，1996年建成動(dòng)遷居民房屋4幢，1998年建成原居民回搬房A公寓小區(qū)，2000年又建成高級(jí)公寓B小區(qū)。2001年，業(yè)主入住。由于房產(chǎn)商在不同時(shí)期建造了不同性質(zhì)的物業(yè)，尤其是B小區(qū)的業(yè)主要求及早建立自己的業(yè)委會(huì)，房產(chǎn)主管部門決定將這三處物業(yè)并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。對(duì)此，B小區(qū)的業(yè)主感到不滿，原因是他們所交納的物業(yè)費(fèi)高于動(dòng)遷房和回搬房，且在小區(qū)公共面積、共用設(shè)備設(shè)施的使用上也存在異議。
分析：一般而言，小區(qū)在建成以前，開發(fā)建設(shè)單位所建造的物業(yè)規(guī)模須由市規(guī)劃部門審批通過(guò)，應(yīng)持有“一書兩證”即選址意見書、建設(shè)用地許可證和工程規(guī)劃許可證。根據(jù)《上海住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條第二款規(guī)定，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。業(yè)主如果對(duì)此有異議，可以按照當(dāng)時(shí)銷售合同和房產(chǎn)證上相關(guān)資料查實(shí)，如果是房產(chǎn)商違約或造成過(guò)錯(cuò)，業(yè)主可依法起訴。
根據(jù)上述案例，小區(qū)雖是同一房產(chǎn)商開發(fā)建造，但并不是統(tǒng)一規(guī)劃的分期開發(fā)項(xiàng)目，且同一塊土地產(chǎn)生不同性質(zhì)的物業(yè)，建筑設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有差距，不宜劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。而造成事實(shí)上的部分共用設(shè)施使用爭(zhēng)議，也是長(zhǎng)期沒有成立業(yè)委會(huì)形成的，建議小區(qū)業(yè)主代表同有關(guān)部門協(xié)商，如果一定要?dú)w并的，應(yīng)提出今后的管理模式和方案，并補(bǔ)償B小區(qū)業(yè)主設(shè)備設(shè)施差距金額；如果不歸并的，應(yīng)依法確定物業(yè)公司的服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)，并到房產(chǎn)主管部門備案。
維修基金被用業(yè)主毫不知情
案例：年初，張先生收到了一張建設(shè)銀行寄來(lái)的小區(qū)維修基金使用情況的對(duì)賬單，自己的維修基金上憑空少了100多元，可是物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)從來(lái)沒有上門來(lái)說(shuō)過(guò)使用維修基金的事情，也沒在小區(qū)里張貼過(guò)關(guān)于動(dòng)用維修基金的公告。維修基金被用，業(yè)主可以不知情嗎？
分析：維修基金的使用，業(yè)主應(yīng)該知情。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)小組通過(guò)，任何人不能擅自動(dòng)用維修基金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，如果要?jiǎng)佑镁S修基金，應(yīng)書面征求業(yè)主意見，并經(jīng)全體業(yè)主或者本幢業(yè)主小組2/3以上同意。業(yè)主對(duì)維修基金的余額有疑義的，可以向業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司提出審核要求，現(xiàn)在上海有關(guān)法規(guī)也已明確業(yè)主大會(huì)可以聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)維修基金使用情況進(jìn)行審核，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司應(yīng)該如實(shí)提供詳細(xì)資料和依據(jù)。
前任物業(yè)公司撤離難
案例：小區(qū)業(yè)委會(huì)成立或換屆后，通過(guò)公開或邀標(biāo)的方式選聘了新的物業(yè)公司，但當(dāng)新物業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，卻遭到了老物業(yè)的“抵制”。新舊物業(yè)公司交接難的現(xiàn)象在全國(guó)各地物業(yè)小區(qū)頻頻發(fā)生，甚至于一些被解聘的物業(yè)公司在撤離時(shí)對(duì)小區(qū)設(shè)施進(jìn)行蓄意“破壞”。
分析：新舊物業(yè)交接難的原因是多方面的，一種情況是前期物業(yè)公司主要是由開發(fā)商選聘的，他們可能與開發(fā)商有著一定利益聯(lián)系，因此業(yè)委會(huì)成立后選聘新物業(yè)公司，遭到的是物業(yè)與開發(fā)商的共同抵制，導(dǎo)致新物業(yè)無(wú)法進(jìn)駐；另一種情況是業(yè)主大會(huì)根據(jù)合同的約定，以物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位為由，提前解除物業(yè)服務(wù)合同，由于服務(wù)質(zhì)量無(wú)法通過(guò)具體的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定，因此物業(yè)公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接手續(xù)。
遇到老物業(yè)不肯退出小區(qū)、不肯移交物業(yè)管理資料的情況，最好是新老物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)共同協(xié)商，達(dá)成彼此都能接受的解決方案，或者通過(guò)政府有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)后解決。當(dāng)無(wú)法通過(guò)正常方式解決爭(zhēng)議時(shí)，業(yè)委會(huì)可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴，要求原物業(yè)公司移交物業(yè)管理資料并撤離小區(qū)，對(duì)于因不按時(shí)移交造成的損失，可以要求賠償，具體由法院依法做出判決。至于老物業(yè)蓄意破壞小區(qū)設(shè)施造成損失的，業(yè)主大會(huì)可依法提起民事訴訟，要求賠償。 |
