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物業(yè)管理糾紛在“升級”
2008-4-13 |
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伴隨著商品房市場的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也隨之產(chǎn)生。近年來，物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢，矛盾沖突也有不斷升級的跡象。上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務公司總經(jīng)理劉生敏對此作了分析。
物業(yè)服務費高低之爭
案例：某小區(qū)已成立首屆業(yè)主委員會，現(xiàn)業(yè)委會開始準備物業(yè)公司的選聘工作。前不久，業(yè)委會通過決議，擬保持物業(yè)費2元/月/平方米不變，并采取公開招標方式選聘物業(yè)公司。業(yè)主大會意見征詢單下發(fā)后，部分業(yè)主提出，2元/月/平方米的收費標準是當時房產(chǎn)商定的，肯定不合理，現(xiàn)任物業(yè)公司提供的服務又不到位，業(yè)委會不應該保持，要求降為1.5元/月/平方米。
分析：物業(yè)管理是服務性行業(yè)，物業(yè)公司是物業(yè)服務的提供者，而業(yè)主是物業(yè)服務的消費者。可見，物業(yè)服務也是一種商品，商品都有價格，價格的高低則取決于商品的好壞和需求。現(xiàn)階段，普通住宅的物業(yè)費一般采用政府指導價，高檔商品住宅以及多數(shù)非住宅物業(yè)的物業(yè)費多采取市場定價。且上海即將出臺普通住宅物業(yè)管理服務標準與收費的新辦法，今后物業(yè)服務可望“按質(zhì)論價”，各個小區(qū)可以根據(jù)自身需求，選擇不同內(nèi)容、不同級別、不同價位的服務。
從上述案例來講，對下一屆物業(yè)公司的物業(yè)費定價不是根據(jù)現(xiàn)任物業(yè)公司的服務內(nèi)容和質(zhì)量確定的，也不是業(yè)主通過討論就能確定物業(yè)收費價格的。目前業(yè)主大會只是了解業(yè)主的需求狀況和購買物業(yè)服務的能力，從而預計物業(yè)費標準，最終確定收費標準需要通過物業(yè)招投標的形式在市場競爭中產(chǎn)生，此時產(chǎn)生的物業(yè)服務內(nèi)容和標準與物業(yè)服務的收費才是相對應的。
物業(yè)管理區(qū)域劃分誰說了算
案例：某小區(qū)由房產(chǎn)商在1995年取得土地使用權，后分期建設住宅，1996年建成動遷居民房屋4幢，1998年建成原居民回搬房A公寓小區(qū)，2000年又建成高級公寓B小區(qū)。2001年，業(yè)主入住。由于房產(chǎn)商在不同時期建造了不同性質(zhì)的物業(yè)，尤其是B小區(qū)的業(yè)主要求及早建立自己的業(yè)委會，房產(chǎn)主管部門決定將這三處物業(yè)并為一個物業(yè)管理區(qū)域。對此，B小區(qū)的業(yè)主感到不滿，原因是他們所交納的物業(yè)費高于動遷房和回搬房，且在小區(qū)公共面積、共用設備設施的使用上也存在異議。
分析：一般而言，小區(qū)在建成以前，開發(fā)建設單位所建造的物業(yè)規(guī)模須由市規(guī)劃部門審批通過，應持有“一書兩證”即選址意見書、建設用地許可證和工程規(guī)劃許可證。根據(jù)《上海住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條第二款規(guī)定，建設單位在申請辦理住宅建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。業(yè)主如果對此有異議，可以按照當時銷售合同和房產(chǎn)證上相關資料查實，如果是房產(chǎn)商違約或造成過錯，業(yè)主可依法起訴。
根據(jù)上述案例，小區(qū)雖是同一房產(chǎn)商開發(fā)建造，但并不是統(tǒng)一規(guī)劃的分期開發(fā)項目，且同一塊土地產(chǎn)生不同性質(zhì)的物業(yè)，建筑設備標準不統(tǒng)一，物業(yè)收費標準也有差距，不宜劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。而造成事實上的部分共用設施使用爭議，也是長期沒有成立業(yè)委會形成的，建議小區(qū)業(yè)主代表同有關部門協(xié)商，如果一定要歸并的，應提出今后的管理模式和方案，并補償B小區(qū)業(yè)主設備設施差距金額；如果不歸并的，應依法確定物業(yè)公司的服務范圍和標準，并到房產(chǎn)主管部門備案。
維修基金被用業(yè)主毫不知情
案例：年初，張先生收到了一張建設銀行寄來的小區(qū)維修基金使用情況的對賬單，自己的維修基金上憑空少了100多元，可是物業(yè)公司、業(yè)委會從來沒有上門來說過使用維修基金的事情，也沒在小區(qū)里張貼過關于動用維修基金的公告。維修基金被用，業(yè)主可以不知情嗎？
分析：維修基金的使用，業(yè)主應該知情。未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)委會小組通過，任何人不能擅自動用維修基金。根據(jù)有關規(guī)定，如果要動用維修基金，應書面征求業(yè)主意見，并經(jīng)全體業(yè)主或者本幢業(yè)主小組2/3以上同意。業(yè)主對維修基金的余額有疑義的，可以向業(yè)委會和物業(yè)公司提出審核要求，現(xiàn)在上海有關法規(guī)也已明確業(yè)主大會可以聘請中介機構(gòu)對維修基金使用情況進行審核，業(yè)委會和物業(yè)公司應該如實提供詳細資料和依據(jù)。
前任物業(yè)公司撤離難
案例：小區(qū)業(yè)委會成立或換屆后，通過公開或邀標的方式選聘了新的物業(yè)公司，但當新物業(yè)準備進駐小區(qū)時，卻遭到了老物業(yè)的“抵制”。新舊物業(yè)公司交接難的現(xiàn)象在全國各地物業(yè)小區(qū)頻頻發(fā)生，甚至于一些被解聘的物業(yè)公司在撤離時對小區(qū)設施進行蓄意“破壞”。
分析：新舊物業(yè)交接難的原因是多方面的，一種情況是前期物業(yè)公司主要是由開發(fā)商選聘的，他們可能與開發(fā)商有著一定利益聯(lián)系，因此業(yè)委會成立后選聘新物業(yè)公司，遭到的是物業(yè)與開發(fā)商的共同抵制，導致新物業(yè)無法進駐；另一種情況是業(yè)主大會根據(jù)合同的約定，以物業(yè)公司提供的服務不到位為由，提前解除物業(yè)服務合同，由于服務質(zhì)量無法通過具體的標準來界定，因此物業(yè)公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接手續(xù)。
遇到老物業(yè)不肯退出小區(qū)、不肯移交物業(yè)管理資料的情況，最好是新老物業(yè)公司與業(yè)委會共同協(xié)商，達成彼此都能接受的解決方案，或者通過政府有關部門進行協(xié)調(diào)后解決。當無法通過正常方式解決爭議時，業(yè)委會可以經(jīng)業(yè)主大會授權就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴，要求原物業(yè)公司移交物業(yè)管理資料并撤離小區(qū)，對于因不按時移交造成的損失，可以要求賠償，具體由法院依法做出判決。至于老物業(yè)蓄意破壞小區(qū)設施造成損失的，業(yè)主大會可依法提起民事訴訟，要求賠償。 |
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