在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組建之前，2007年底，住房保障與公積金監(jiān)督管理司已在建設(shè)部內(nèi)設(shè)立，它暗示了住房保障的“大戲”即將在2008年上演。
對于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長包宗華并不感覺意外，“實際上近幾年部長辦公會議一半以上的內(nèi)容是與住房有關(guān)的。”
在這位“老房改”眼中，從國際來看，一些國家的公務(wù)員組成中，管理住房的公務(wù)員數(shù)量是最多的；我國住房建設(shè)比發(fā)達(dá)國家落后一大截，政府更應(yīng)該加強這項職能。
在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組建之前，2007年底，住房保障與公積金監(jiān)督管理司已在建設(shè)部內(nèi)設(shè)立，它暗示了住房保障的“大戲”即將在2008年上演。
那時，人們還很難想象，這樣一場“大戲”居然導(dǎo)致了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建，建設(shè)部不再保留。
新任部長的“住房經(jīng)”
3月11日下午，十一屆全國人大一次會議舉行第四次全體會議，時任國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長的華建敏在關(guān)于國務(wù)院機構(gòu)改革方案的說明中指出，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，加快建立住房保障體系，加強城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)籌。
原建設(shè)部的一位工作人員告訴本刊記者，他對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建事先并不知情，但這順理成章、順乎民意，“體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院對住房工作的高度重視”。
曾擔(dān)任過華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司常務(wù)副總經(jīng)理的姜偉新，成為了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的首任部長。去年8月，他從國家發(fā)改委副主任的崗位上調(diào)任建設(shè)部黨組書記、副部長，這之后，建設(shè)部不斷傳出加強住房保障建設(shè)的訊息。
姜偉新保持了一貫的低調(diào)，但他的一舉一動乃至他的工作履歷都被高度關(guān)注著。有媒體甚至挖出23年前他曾經(jīng)作為國家計委派出的調(diào)研小組組長，到香港調(diào)研“居者有其屋”的故事，足見他與房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住房保障的淵源不淺。
3月23日，姜偉新在中國發(fā)展高層論壇2008年會上，首次以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長的身份公開談?wù)撟》俊?
在住房政策體系上，姜偉新主張兩條腿走路，即市場調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合。他坦言：“廉租保障的比例劃到什么程度，既解決當(dāng)前困難群體的住房困難，又要與將來市場化的方向一致，這確實是一個挺難的問題。”
他還提出要增加中低價位、中小套型普通住房的供應(yīng)，幫助那些既不屬于廉租住房保障對象，又沒有能力進(jìn)入市場的家庭解決住房。
到任建設(shè)部后的半年多時間里，姜偉新花了很多精力到基層調(diào)研，還與許多專家交換意見。
“保障性住房創(chuàng)新的重要性是姜部長反復(fù)強調(diào)的。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位工作人員對本刊記者說。
廈門針對夾心層住房保障的“經(jīng)濟租用房”方案，進(jìn)入了姜偉新的視野。在實地調(diào)研后，他給予了高度評價。從他在中國發(fā)展高層論壇2008年會上的講話來看，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)將之列為幫助中等收入家庭解決住房問題的重要途徑之一。
江蘇徐州以“共有產(chǎn)權(quán)”為核心的住房保障探索，也是姜偉新重點關(guān)注的“創(chuàng)新”之一。這項探索要求出售型的保障性住房，如經(jīng)濟適用房，由地方政府與購房者共享產(chǎn)權(quán)。而在此之前，北京等城市對保障性住房的產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行的探索，主要集中于有限產(chǎn)權(quán)，即政府優(yōu)先回購，或者政府收取綜合地價款補足與同區(qū)域商品房差價的內(nèi)循環(huán)模式。
姜偉新提出，必須毫不動搖地堅持市場化改革的基本方向。他認(rèn)為，市場機制可以較好地適應(yīng)不同家庭的多樣化的住房需求，提高資源配置的效率，在解決居民住房問題上處于基礎(chǔ)性地位。
對于住房保障體系，目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已有一個比較完整的思路：低收入家庭依靠政府提供廉租房解決住房難題；中低收入家庭依靠經(jīng)濟適用房等解決住房問題；政府積極研究限價房、經(jīng)濟租用房新的住房政策；高收入家庭住房問題由市場解決。
對于保障性住房，姜偉新強調(diào)，除了現(xiàn)有的廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房之外，鼓勵地方根據(jù)自身不同情況，以創(chuàng)新的精神，解決大部分群眾的住房問題。
對于剛組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，開發(fā)商任志強則表示“擔(dān)心”，在他看來，住房保障是個系統(tǒng)工程，涉及到土地的供給、金融政策、總量與需求的控制、稅收政策的傾斜、生產(chǎn)力量的組織、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定、保障標(biāo)準(zhǔn)的選擇等等內(nèi)容。如果僅僅有這個部的機構(gòu)，但缺少相配套的手段，則這個機構(gòu)仍不能發(fā)揮出作用。
一位不愿具名的經(jīng)濟學(xué)者向本刊記者指出，如果廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房等保障性住房的供應(yīng)達(dá)不到一定比例的話，中國的住房保障乃至房地產(chǎn)的問題仍舊不能解決，而在國家財政有限的情況下，很短時間內(nèi)通過保障性住房解決絕大多數(shù)人的住房問題并不現(xiàn)實。
“應(yīng)該看到，目前中國的問題就是房價問題。認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)不是調(diào)房價，就像認(rèn)為防止通貨膨脹不是調(diào)物價一樣。”在他看來，當(dāng)務(wù)之急是要抑制太多的投機需求，合理引導(dǎo)消費。
錢”依然是瓶頸
2007年12月25日，建設(shè)部公布的消息稱，根據(jù)中央編辦《關(guān)于調(diào)整建設(shè)部機構(gòu)編制的批復(fù)》，建設(shè)部內(nèi)設(shè)機構(gòu)日前作出調(diào)整，設(shè)置住房保障與公積金監(jiān)督管理司(住房制度改革辦公室)，其主要的職責(zé)和使命是針對不同收入家庭提出相對完善的解決住房困難的有關(guān)政策。
該司的一位工作人員告訴本刊記者，目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部并沒有出臺有關(guān)住房保障新政策的動向，他所在的司仍在積極敦促各地在住房建設(shè)規(guī)劃中提出保障住房解決方案，對目前廣大老百姓關(guān)注的、也是政策不甚明朗的限價商品房和經(jīng)濟租用房，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部并不會出臺統(tǒng)一的意見，主要由地方根據(jù)各地的情況具體來實施。
該工作人員表示，他們的工作并沒有因部名的變更而有不同。目前的住房保障體系針對低中高收入不同人群，已經(jīng)有比較完整的思路，下一步更多的則是地方政府執(zhí)行問題，以及根據(jù)各地情況的創(chuàng)新。
在1998年結(jié)束福利分房之后，住房保障一直是“短板”。近年來，各種問題不斷顯現(xiàn)，城市地價不斷創(chuàng)出新高，房價節(jié)節(jié)攀升。
從2004年的“71號令”到2005年的“國八條”、“新八條”、“25號文”，再到2006年的“國六條”、“九部門37號文”，各項調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策不斷出臺，但房價卻越調(diào)越高。
2007年8月，國務(wù)院24號文，即《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，明確提出要建立“多層次的住房保障體系”。
據(jù)包宗華回憶，當(dāng)年政策對經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠力度過大，渴望“以地生財”的地方政府不愿實施，只有北京等城市陸續(xù)在進(jìn)行建設(shè)，但比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，加上建設(shè)面積、購買人群界定不嚴(yán)格，出現(xiàn)了“開寶馬車住經(jīng)濟適用住房”的現(xiàn)象。
時至今日，“錢”依然是保障性住房建設(shè)的瓶頸。以廉租房建設(shè)來看，建設(shè)部、民政部的一項調(diào)查顯示：全國城鎮(zhèn)低保家庭中約有400萬戶住房困難。目前，廉租住房保障對象主要是這400萬戶低保家庭，截至2007年年底，已經(jīng)有95萬戶低保家庭住房條件得到改善。其中，有68萬戶是2007年一年解決的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1998年到2006年解決的數(shù)量。
另據(jù)建設(shè)部測算，目前全國仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。
為確保廉租住房資金來源，國務(wù)院24號文明確提出，地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排；住房公積金增值收益凈收入要全部用于廉租住房建設(shè)；土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實際進(jìn)一步適當(dāng)提高。中西部地區(qū)將由中央基本建設(shè)投資和廉租住房保障專項補助資金給予支持。
從廉租房建設(shè)的歷史記錄來看，資金到位情況并不好。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2006年，全國提取住房公積金凈收入100億元左右，本該全部用于廉租屋建設(shè)，可實際只用了20億元。2006年全國城市土地出讓金的凈收益為2978億元，按照當(dāng)時的規(guī)定提取5%的比例用于廉租房保障，可提取的資金便接近150億元，但實際只提取了3億元，僅約占1%。
據(jù)國土資源部土地利用司司長廖永林介紹，從2007年開始，新增建設(shè)用地里用于保障性住房和經(jīng)濟適用住房的用地達(dá)不到建設(shè)用地70%的，國土資源部不予審批。據(jù)統(tǒng)計，2007年83個城市報到國土資源部審批的這三類保障性住房占建設(shè)用地的80%多。
盡管這83個城市只占全國600多個城市的八分之一左右，如果上述資金、土地供應(yīng)的政策能真正得到實施，住房保障乃至整個房地產(chǎn)市場都將受到巨大影響。
“兩條腿”走路
在2008年的“兩會”，住房保障被首次寫入了政府工作報告。溫家寶提出要抓緊建立住房保障體系，重點發(fā)展面向中低收入家庭的住房，增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障與公積金監(jiān)督管理司司長侯淅珉認(rèn)為，在大中城市房價比較高、上漲比較快的情況下，中等收入家庭和中低收入家庭住房支付能力相對不足，政府應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)膸椭Ｔ谡膸椭拢ㄟ^市場的手段解決中低收入家庭的住房問題。
“這也是此次住房保障與過去計劃經(jīng)濟時代全包全攬福利住房制度的差異。”包宗華說。
如何實現(xiàn)中低價位、中小套型的商品房供應(yīng)？侯淅珉認(rèn)為，首先是加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，通過住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實現(xiàn)總價水平比較低的小戶型、低價位的住房供應(yīng)。房價上漲比較快，特別是房價水平比較高的地區(qū)，還可以借鑒部分地區(qū)的做法，發(fā)展限價普通商品住房。
對于高不成低不就的“夾心層”，侯淅珉表示，對這些中等、中低收入家庭，包括每年新就業(yè)的1100萬人口，包括一部分進(jìn)城務(wù)工人員，購買限價普通商品住房仍存在著一定的支付困難。對此，將借鑒國外的做法，實施政策性租賃住房政策。
侯淅珉透露，在公積金的使用上，將進(jìn)一步向中低收入家庭傾斜，將對中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房、限價普通商品住房在貸款的期限、利率等方面給予照顧。在保障住房公積金安全運行的前提下，使住房公積金制度在解決中低收入家庭住房問題方面起到更大的作用。
為確保保障性住房的供應(yīng)，國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟形勢研究室主任王小廣提出，應(yīng)該防止一些城市做面子工程，在財政壓力下，縮小廉租房、經(jīng)濟適用住房或者限價房的建設(shè)比例。一些城市能否減輕GDP對房地產(chǎn)業(yè)的倚重，更多地滿足中低收入者的住房需求，取決于政策的執(zhí)行力度。
除了擴大保障性住房供應(yīng)“這一條腿”，王小廣建議，不能忽視“另一條腿”，即需求的合理引導(dǎo)，他建議通過有區(qū)別的稅收、信貸政策調(diào)控住房需求，打擊投機性購房，有效抑制投資性購房，加大對大套型住房需求的調(diào)控力度。
對于投資需求，在今春的“兩會”上，很多政協(xié)委員和人大代表提案，建議對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。政協(xié)委員郭松海提案建議改革房地產(chǎn)稅制，他認(rèn)為目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)過重，而保有環(huán)節(jié)交易負(fù)擔(dān)過輕，致使大部分居民買不起房，而買得起的人則多買多占，建議試點物業(yè)稅。
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