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新部長的"住房經"能否扭轉住房保障發育不良？
2008-4-7 |
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在住房和城鄉建設部組建之前，2007年底，住房保障與公積金監督管理司已在建設部內設立，它暗示了住房保障的“大戲”即將在2008年上演。
對于住房和城鄉建設部的組建，中國房地產及住宅研究會副會長包宗華并不感覺意外，“實際上近幾年部長辦公會議一半以上的內容是與住房有關的�！�
在這位“老房改”眼中，從國際來看，一些國家的公務員組成中，管理住房的公務員數量是最多的；我國住房建設比發達國家落后一大截，政府更應該加強這項職能。
在住房和城鄉建設部組建之前，2007年底，住房保障與公積金監督管理司已在建設部內設立，它暗示了住房保障的“大戲”即將在2008年上演。
那時，人們還很難想象，這樣一場“大戲”居然導致了住房和城鄉建設部的組建，建設部不再保留。
新任部長的“住房經”
3月11日下午，十一屆全國人大一次會議舉行第四次全體會議，時任國務委員兼國務院秘書長的華建敏在關于國務院機構改革方案的說明中指出，組建住房和城鄉建設部，加快建立住房保障體系，加強城鄉建設統籌。
原建設部的一位工作人員告訴本刊記者，他對住房和城鄉建設部的組建事先并不知情，但這順理成章、順乎民意，“體現了黨中央、國務院對住房工作的高度重視”。
曾擔任過華聯房地產開發公司常務副總經理的姜偉新，成為了住房和城鄉建設部的首任部長。去年8月，他從國家發改委副主任的崗位上調任建設部黨組書記、副部長，這之后，建設部不斷傳出加強住房保障建設的訊息。
姜偉新保持了一貫的低調，但他的一舉一動乃至他的工作履歷都被高度關注著。有媒體甚至挖出23年前他曾經作為國家計委派出的調研小組組長，到香港調研“居者有其屋”的故事，足見他與房地產行業尤其是住房保障的淵源不淺。
3月23日，姜偉新在中國發展高層論壇2008年會上，首次以住房和城鄉建設部部長的身份公開談論住房。
在住房政策體系上，姜偉新主張兩條腿走路，即市場調節和政府保障相結合。他坦言：“廉租保障的比例劃到什么程度，既解決當前困難群體的住房困難，又要與將來市場化的方向一致，這確實是一個挺難的問題�！�
他還提出要增加中低價位、中小套型普通住房的供應，幫助那些既不屬于廉租住房保障對象，又沒有能力進入市場的家庭解決住房。
到任建設部后的半年多時間里，姜偉新花了很多精力到基層調研，還與許多專家交換意見。
“保障性住房創新的重要性是姜部長反復強調的�！弊》亢统青l建設部的一位工作人員對本刊記者說。
廈門針對夾心層住房保障的“經濟租用房”方案，進入了姜偉新的視野。在實地調研后，他給予了高度評價。從他在中國發展高層論壇2008年會上的講話來看，住房和城鄉建設部已經將之列為幫助中等收入家庭解決住房問題的重要途徑之一。
江蘇徐州以“共有產權”為核心的住房保障探索，也是姜偉新重點關注的“創新”之一。這項探索要求出售型的保障性住房，如經濟適用房，由地方政府與購房者共享產權。而在此之前，北京等城市對保障性住房的產權制度進行的探索，主要集中于有限產權，即政府優先回購，或者政府收取綜合地價款補足與同區域商品房差價的內循環模式。
姜偉新提出，必須毫不動搖地堅持市場化改革的基本方向。他認為，市場機制可以較好地適應不同家庭的多樣化的住房需求，提高資源配置的效率，在解決居民住房問題上處于基礎性地位。
對于住房保障體系，目前住房和城鄉建設部已有一個比較完整的思路：低收入家庭依靠政府提供廉租房解決住房難題；中低收入家庭依靠經濟適用房等解決住房問題；政府積極研究限價房、經濟租用房新的住房政策；高收入家庭住房問題由市場解決。
對于保障性住房，姜偉新強調，除了現有的廉租房、經濟適用房、限價商品房之外，鼓勵地方根據自身不同情況，以創新的精神，解決大部分群眾的住房問題。
對于剛組建的住房和城鄉建設部，開發商任志強則表示“擔心”，在他看來，住房保障是個系統工程，涉及到土地的供給、金融政策、總量與需求的控制、稅收政策的傾斜、生產力量的組織、建設標準的制定、保障標準的選擇等等內容。如果僅僅有這個部的機構，但缺少相配套的手段，則這個機構仍不能發揮出作用。
一位不愿具名的經濟學者向本刊記者指出，如果廉租房、經濟適用房、限價商品房等保障性住房的供應達不到一定比例的話，中國的住房保障乃至房地產的問題仍舊不能解決，而在國家財政有限的情況下，很短時間內通過保障性住房解決絕大多數人的住房問題并不現實。
“應該看到，目前中國的問題就是房價問題。認為調控房地產不是調房價，就像認為防止通貨膨脹不是調物價一樣�！痹谒磥�，當務之急是要抑制太多的投機需求，合理引導消費。
錢”依然是瓶頸
2007年12月25日，建設部公布的消息稱，根據中央編辦《關于調整建設部機構編制的批復》，建設部內設機構日前作出調整，設置住房保障與公積金監督管理司(住房制度改革辦公室)，其主要的職責和使命是針對不同收入家庭提出相對完善的解決住房困難的有關政策。
該司的一位工作人員告訴本刊記者，目前住房和城鄉建設部并沒有出臺有關住房保障新政策的動向，他所在的司仍在積極敦促各地在住房建設規劃中提出保障住房解決方案，對目前廣大老百姓關注的、也是政策不甚明朗的限價商品房和經濟租用房，住房和城鄉建設部并不會出臺統一的意見，主要由地方根據各地的情況具體來實施。
該工作人員表示，他們的工作并沒有因部名的變更而有不同。目前的住房保障體系針對低中高收入不同人群，已經有比較完整的思路，下一步更多的則是地方政府執行問題，以及根據各地情況的創新。
在1998年結束福利分房之后，住房保障一直是“短板”。近年來，各種問題不斷顯現，城市地價不斷創出新高，房價節節攀升。
從2004年的“71號令”到2005年的“國八條”、“新八條”、“25號文”，再到2006年的“國六條”、“九部門37號文”，各項調控房地產市場的政策不斷出臺，但房價卻越調越高。
2007年8月，國務院24號文，即《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，明確提出要建立“多層次的住房保障體系”。
據包宗華回憶，當年政策對經濟適用住房的優惠力度過大，渴望“以地生財”的地方政府不愿實施，只有北京等城市陸續在進行建設，但比例遠遠不夠，加上建設面積、購買人群界定不嚴格，出現了“開寶馬車住經濟適用住房”的現象。
時至今日，“錢”依然是保障性住房建設的瓶頸。以廉租房建設來看，建設部、民政部的一項調查顯示：全國城鎮低保家庭中約有400萬戶住房困難。目前，廉租住房保障對象主要是這400萬戶低保家庭，截至2007年年底，已經有95萬戶低保家庭住房條件得到改善。其中，有68萬戶是2007年一年解決的，遠遠超過1998年到2006年解決的數量。
另據建設部測算，目前全國仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮家庭總戶數的5.5%。
為確保廉租住房資金來源，國務院24號文明確提出，地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排；住房公積金增值收益凈收入要全部用于廉租住房建設；土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據實際進一步適當提高。中西部地區將由中央基本建設投資和廉租住房保障專項補助資金給予支持。
從廉租房建設的歷史記錄來看，資金到位情況并不好。據有關部門統計數據顯示，截至2006年，全國提取住房公積金凈收入100億元左右，本該全部用于廉租屋建設，可實際只用了20億元。2006年全國城市土地出讓金的凈收益為2978億元，按照當時的規定提取5%的比例用于廉租房保障，可提取的資金便接近150億元，但實際只提取了3億元，僅約占1%。
據國土資源部土地利用司司長廖永林介紹，從2007年開始，新增建設用地里用于保障性住房和經濟適用住房的用地達不到建設用地70%的，國土資源部不予審批。據統計，2007年83個城市報到國土資源部審批的這三類保障性住房占建設用地的80%多。
盡管這83個城市只占全國600多個城市的八分之一左右，如果上述資金、土地供應的政策能真正得到實施，住房保障乃至整個房地產市場都將受到巨大影響。
“兩條腿”走路
在2008年的“兩會”，住房保障被首次寫入了政府工作報告。溫家寶提出要抓緊建立住房保障體系，重點發展面向中低收入家庭的住房，增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。
住房和城鄉建設部住房保障與公積金監督管理司司長侯淅珉認為，在大中城市房價比較高、上漲比較快的情況下，中等收入家庭和中低收入家庭住房支付能力相對不足，政府應該給予適當的幫助。在政府的幫助下，通過市場的手段解決中低收入家庭的住房問題。
“這也是此次住房保障與過去計劃經濟時代全包全攬福利住房制度的差異。”包宗華說。
如何實現中低價位、中小套型的商品房供應？侯淅珉認為，首先是加大房地產市場調控力度，通過住房供應結構的調整，實現總價水平比較低的小戶型、低價位的住房供應。房價上漲比較快，特別是房價水平比較高的地區，還可以借鑒部分地區的做法，發展限價普通商品住房。
對于高不成低不就的“夾心層”，侯淅珉表示，對這些中等、中低收入家庭，包括每年新就業的1100萬人口，包括一部分進城務工人員，購買限價普通商品住房仍存在著一定的支付困難。對此，將借鑒國外的做法，實施政策性租賃住房政策。
侯淅珉透露，在公積金的使用上，將進一步向中低收入家庭傾斜，將對中低收入家庭購買經濟適用住房、限價普通商品住房在貸款的期限、利率等方面給予照顧。在保障住房公積金安全運行的前提下，使住房公積金制度在解決中低收入家庭住房問題方面起到更大的作用。
為確保保障性住房的供應，國家發改委經濟研究所經濟形勢研究室主任王小廣提出，應該防止一些城市做面子工程，在財政壓力下，縮小廉租房、經濟適用住房或者限價房的建設比例。一些城市能否減輕GDP對房地產業的倚重，更多地滿足中低收入者的住房需求，取決于政策的執行力度。
除了擴大保障性住房供應“這一條腿”，王小廣建議，不能忽視“另一條腿”，即需求的合理引導，他建議通過有區別的稅收、信貸政策調控住房需求，打擊投機性購房，有效抑制投資性購房，加大對大套型住房需求的調控力度。
對于投資需求，在今春的“兩會”上，很多政協委員和人大代表提案，建議對房產保有環節征稅。政協委員郭松海提案建議改革房地產稅制，他認為目前房地產交易環節稅收負擔過重，而保有環節交易負擔過輕，致使大部分居民買不起房，而買得起的人則多買多占，建議試點物業稅。
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