房價居高不下，租房成為很多人的選擇，然而，目前住房和城鄉建設部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》讓很多租房者喜憂參半。這部關于房屋租住市場的新法規于今年2月1日起正式實施，新法一亮相，變引起社會的廣泛關注：新規是否會增加“蟻族”等中低收入群體的租房難度？是否會抬高房價？……帶著這些問題，記者進行了走訪。
“本次住建部出臺的新規定中有三方面細則成為關注焦點。”對于業已實施的這部國家標準的新規，合肥學院房地產研究所主任凌斌分析說，首先是對于分隔出租、群租的限制。
凌主任解釋說，住建部《辦法》規定，出租房屋應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住面積不得低于當地政府對頂的最低標準。此外，住建部《辦法》將地下儲藏室也列入了禁租范圍。對于房屋租賃市場中的違規租房行為，最高可處3萬元以下的罰款。
“出租人不得單方隨意提高租金，這應該是這部新條例中最受租房者歡迎的一項規定。”凌主任表示，住建部《辦法》也提出，房屋租賃期間，出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。
第三項引人注目的地方則是新規定對于“二房東”情況的限制。住建部《辦法》明確規定，承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。這就對租房后轉租牟利的“二房東”做出了進一步的限制。
各界反應：新規定帶來不少問題
記者走訪合肥的租賃市場發現，而今群租現象相當普遍。在馬鞍山路于南二環路交口的某小區就有人將成套房屋分割對外出租，租金從45元/天到1200元/月不等，在合肥部分高校周圍也有一些房東將套房改成一小間一小間的日租房和月租房對外租賃。而今年2月1日正式實施的新規明確規定：出租房屋應當以原設計的房間為最小出租單位。
“現在房價這么高，而且還在漲，如果新規定執行，我們這些家在外地的地收入者上哪去住呢？”走訪中有市民對記者表示，目前合肥房屋租賃市場最小也是兩室一廳，一個月最低也得八九百元，再加上水電費、寬帶費、物業費等，一個月在租房子上的花銷就在一千好幾百塊錢。如果不拼租，壓力實在太大。
采訪中多數租房者表示，今年2月新規執行后，大多數低收入的打工階層將無法承擔房租。
在合肥工作的劉先生目前仍然選擇租房居住，為了節約租房成本，他選擇跟朋友合租了一間房。而《辦法》對房屋出租管理日益趨緊，要求房東將房屋出租之后再房地產主管部門辦理房屋租賃登記備案，這也意味著政府即將開始嚴格征收房屋租賃稅，“房東肯定會把這部分成本轉嫁到租房者身上。”劉先生說。
同時還有租房者認為，目前“群租”現象普遍，在減少“群租”現象的同時，將會加劇住宅租賃市場的供需矛盾，從而造成租金上漲。而對于“租賃期內不得上漲房租”這一最替租房者考慮的條款，不少租房者表示，此舉對于控制租金的效果不是很大。
保障性住房解決低收入者住房問題
對此，住房和城鄉建設部房地產市場監督司副司長姜萬榮曾公開表示，合理的合租行為仍然受到保護，中低收入人群的租房問題可通過保障性租賃房屋解決。
姜副司長說，《辦法》旨在規范侵害當事人合法權益的分割出租行為，對以原設計的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍然可在《辦法》規定的前提下，選擇合適自己的商品住房進行合租。中低收入人群還可向當地主管部門申請廉租房、公租房居住。
理性思考：條款細則有待完善
“其實，關于合同期內加租的問題，還取決于合同的相關約定。若雙方所簽合同約定租賃期內租金固定不變，那么出租人扇子抬高出租價格就必須承擔違約責任；但如果雙方約定租金可隨市場的變化而浮動，出租人就可以根據市場行情等因素，單方面要求提高租金。”凌主任說。
“對于合租方面的限制，在執行上也有一定的困難。因為有些房源是由一人承租下來后在分租出去，分租給哪些人、分給多少人，目前并沒有一個機構來進行統計和認定。”凌主任說，“《辦法》的出臺，對于規范租賃市場肯定由積極作用，但作用有多大，關鍵還要看執行出的力度。”
附：《商品房屋租賃管理辦法》
第一條：為加強商品房屋租賃管理，規范商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規，制定本辦法。
第二條：城市規劃區內國有土地上的商品房屋租賃（以下簡稱房屋租賃）及其監督管理，適用本辦法。
第三條：房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則。
第四條：國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋租賃的指導和監督工作。 縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門負責本行政區域內房屋租賃的監督管理。
第五條：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
第六條：有下列情形之一的房屋不得出租： （一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（三）違反規定改變房屋使用性質的；（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第七條：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；（三）租金和押金數額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內設施的安全性能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責任；（八）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；（九）爭議解決辦法和違約責任；（十）其他約定。
房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。
建設（房地產）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。
第八條：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。
廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
第九條：出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。
房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。
第十條：承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。
承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。
第十一條：承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。
承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。
第十二條：房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第十三條：房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。
第十四條：房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
第十五條：辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：（一）房屋租賃合同；（二）房屋租賃當事人身份證明；（三）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；（四）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規定的其他材料。
房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。
第十六條：對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明：（一）申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式；（二）出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致；（三）不屬于本辦法第六條規定不得出租的房屋。
申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。
第十七條：房屋租賃登記備案證明應當載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限等。
第十八條：房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門補領。
第十九條：房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。
第二十條：直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案，并納入房地產市場信息系統。
房屋租賃登記備案記載的信息應當包含以下內容：（一）出租人的姓名（名稱）、住所；（二）承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號碼；（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限；（四）其他需要記載的內容。
第二十一條：違反本辦法第六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款；對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。
第二十二條：違反本辦法第八條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。
第二十三條：違反本辦法第十四條第一款、第十九條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。
第二十四條：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門對符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請不予辦理，對不符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請予以辦理，或者對房屋租賃登記備案信息管理不當，給租賃當事人造成損失的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條：保障性住房租賃按照國家有關規定執行。
第二十六條：城市規劃區外國有土地上的房屋租賃和監督管理，參照本辦法執行。
第二十七條：省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法制定實施細則。
第二十八條：本辦法自2011年2月1日起施行，建設部1995年5月9日發布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第42號）同時廢止。
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