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房價(jià)居高不下，租房成為很多人的選擇，然而，目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》讓很多租房者喜憂參半。這部關(guān)于房屋租住市場的新法規(guī)于今年2月1日起正式實(shí)施，新法一亮相，變引起社會(huì)的廣泛關(guān)注：新規(guī)是否會(huì)增加“蟻?zhàn)濉钡戎械褪杖肴后w的租房難度？是否會(huì)抬高房價(jià)？……帶著這些問題，記者進(jìn)行了走訪。
“本次住建部出臺(tái)的新規(guī)定中有三方面細(xì)則成為關(guān)注焦點(diǎn)�！睂�(duì)于業(yè)已實(shí)施的這部國家標(biāo)準(zhǔn)的新規(guī)，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所主任凌斌分析說，首先是對(duì)于分隔出租、群租的限制。
凌主任解釋說，住建部《辦法》規(guī)定，出租房屋應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住面積不得低于當(dāng)?shù)卣畬?duì)頂?shù)淖畹蜆?biāo)準(zhǔn)。此外，住建部《辦法》將地下儲(chǔ)藏室也列入了禁租范圍。對(duì)于房屋租賃市場中的違規(guī)租房行為，最高可處3萬元以下的罰款。
“出租人不得單方隨意提高租金，這應(yīng)該是這部新條例中最受租房者歡迎的一項(xiàng)規(guī)定�！绷柚魅伪硎�，住建部《辦法》也提出，房屋租賃期間，出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
第三項(xiàng)引人注目的地方則是新規(guī)定對(duì)于“二房東”情況的限制。住建部《辦法》明確規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。這就對(duì)租房后轉(zhuǎn)租牟利的“二房東”做出了進(jìn)一步的限制。
各界反應(yīng)：新規(guī)定帶來不少問題
記者走訪合肥的租賃市場發(fā)現(xiàn)，而今群租現(xiàn)象相當(dāng)普遍。在馬鞍山路于南二環(huán)路交口的某小區(qū)就有人將成套房屋分割對(duì)外出租，租金從45元/天到1200元/月不等，在合肥部分高校周圍也有一些房東將套房改成一小間一小間的日租房和月租房對(duì)外租賃。而今年2月1日正式實(shí)施的新規(guī)明確規(guī)定：出租房屋應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位。
“現(xiàn)在房價(jià)這么高，而且還在漲，如果新規(guī)定執(zhí)行，我們這些家在外地的地收入者上哪去住呢？”走訪中有市民對(duì)記者表示，目前合肥房屋租賃市場最小也是兩室一廳，一個(gè)月最低也得八九百元，再加上水電費(fèi)、寬帶費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，一個(gè)月在租房子上的花銷就在一千好幾百塊錢。如果不拼租，壓力實(shí)在太大。
采訪中多數(shù)租房者表示，今年2月新規(guī)執(zhí)行后，大多數(shù)低收入的打工階層將無法承擔(dān)房租。
在合肥工作的劉先生目前仍然選擇租房居住，為了節(jié)約租房成本，他選擇跟朋友合租了一間房。而《辦法》對(duì)房屋出租管理日益趨緊，要求房東將房屋出租之后再房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案，這也意味著政府即將開始嚴(yán)格征收房屋租賃稅，“房東肯定會(huì)把這部分成本轉(zhuǎn)嫁到租房者身上�！眲⑾壬f。
同時(shí)還有租房者認(rèn)為，目前“群租”現(xiàn)象普遍，在減少“群租”現(xiàn)象的同時(shí)，將會(huì)加劇住宅租賃市場的供需矛盾，從而造成租金上漲。而對(duì)于“租賃期內(nèi)不得上漲房租”這一最替租房者考慮的條款，不少租房者表示，此舉對(duì)于控制租金的效果不是很大。
保障性住房解決低收入者住房問題
對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)督司副司長姜萬榮曾公開表示，合理的合租行為仍然受到保護(hù)，中低收入人群的租房問題可通過保障性租賃房屋解決。
姜副司長說，《辦法》旨在規(guī)范侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的分割出租行為，對(duì)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍然可在《辦法》規(guī)定的前提下，選擇合適自己的商品住房進(jìn)行合租。中低收入人群還可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T申請(qǐng)廉租房、公租房居住。
理性思考：條款細(xì)則有待完善
“其實(shí)，關(guān)于合同期內(nèi)加租的問題，還取決于合同的相關(guān)約定。若雙方所簽合同約定租賃期內(nèi)租金固定不變，那么出租人扇子抬高出租價(jià)格就必須承擔(dān)違約責(zé)任；但如果雙方約定租金可隨市場的變化而浮動(dòng)，出租人就可以根據(jù)市場行情等因素，單方面要求提高租金�！绷柚魅握f。
“對(duì)于合租方面的限制，在執(zhí)行上也有一定的困難。因?yàn)橛行┓吭词怯梢蝗顺凶庀聛砗笤诜肿獬鋈�，分租給哪些人、分給多少人，目前并沒有一個(gè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和認(rèn)定�！绷柚魅握f，“《辦法》的出臺(tái)，對(duì)于規(guī)范租賃市場肯定由積極作用，但作用有多大，關(guān)鍵還要看執(zhí)行出的力度。”
附：《商品房屋租賃管理辦法》
第一條：為加強(qiáng)商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。
第二條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的商品房屋租賃（以下簡稱房屋租賃）及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條：房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。
第四條：國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國房屋租賃的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理。
第五條：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
第六條：有下列情形之一的房屋不得出租： （一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
第七條：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責(zé)任；（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；（九）爭議解決辦法和違約責(zé)任；（十）其他約定。
房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法。
建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會(huì)同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用。
第八條：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。
廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。
第九條：出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。
房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。
第十條：承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十一條：承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。
承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。
第十二條：房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第十三條：房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
第十四條：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
第十五條：辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）房屋租賃合同；（二）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；（四）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。
房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。
第十六條：對(duì)符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明：（一）申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料齊全并且符合法定形式；（二）出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致；（三）不屬于本辦法第六條規(guī)定不得出租的房屋。
申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。
第十七條：房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。
第十八條：房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門補(bǔ)領(lǐng)。
第十九條：房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。
第二十條：直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。
房屋租賃登記備案記載的信息應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（一）出租人的姓名（名稱）、住所；（二）承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號(hào)碼；（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；（四）其他需要記載的內(nèi)容。
第二十一條：違反本辦法第六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款；對(duì)有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。
第二十二條：違反本辦法第八條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。
第二十三條：違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。
第二十四條：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門對(duì)符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)不予辦理，對(duì)不符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)予以辦理，或者對(duì)房屋租賃登記備案信息管理不當(dāng)，給租賃當(dāng)事人造成損失的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十五條：保障性住房租賃按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條：城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。
第二十七條：省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第二十八條：本辦法自2011年2月1日起施行，建設(shè)部1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)）同時(shí)廢止。
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