在下發(fā)《信托公司關(guān)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險提示的通知》(下稱《通知》)后，監(jiān)管層正加緊敦促信托公司展開自查行動，規(guī)范房地產(chǎn)融資市場。在此背景下，以往通過某些特定產(chǎn)品繞道投資高風(fēng)險地產(chǎn)項目的運作模式也將受到限制。
股權(quán)投資更重實質(zhì)
11月17日，新華信托的一款“江西極地置業(yè)有限公司股權(quán)投資集合資金信托計劃”正式開始了市場推介。這款股權(quán)投資類集合信托產(chǎn)品擬募資兩億為某項目公司增資擴股至2.6億，持有項目公司76.92%的股權(quán)，并將用于九江“盛世名都”項目開發(fā)建設(shè),主要用于繳納剩余的土地出讓款和辦理四證規(guī)費等。
據(jù)用益信托研究員李旸介紹，這是今年以來信托公司常用的運作機制。一方面以股權(quán)投資類產(chǎn)品的模式，繞開了信托貸款不得發(fā)放給“四證”全無地產(chǎn)項目的政策規(guī)定；另一方面增加了資本金，使其符合35%的最低項目資本金要求，進而謀求銀行開發(fā)貸資金的進入，最終令資金運用杠桿率發(fā)揮到極致。
然而，上述運作模式極有可能在本月后銷聲匿跡。
據(jù)上海某信托公司人士透露，11月19日銀監(jiān)會召集多位信托公司總經(jīng)理進京開會。在重申11月15日下發(fā)的343號文即《通知》的基礎(chǔ)上，提出對房地產(chǎn)信托股權(quán)投資要按照實質(zhì)重于形式的原則予以甄別，而對以股權(quán)融資方式投資“四證”不全的房地產(chǎn)公司，將被禁止。上述人士預(yù)計，相關(guān)文件可能在本月內(nèi)發(fā)至各信托公司。
此外，監(jiān)管部門也在上述會議上明確提出，如果信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)因出現(xiàn)問題曝光，則將暫停該公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
嚴(yán)防房企資金鏈風(fēng)險
據(jù)西部某信托公司副總裁介紹，目前其所在轄區(qū)的銀監(jiān)局已向該公司提出合規(guī)性風(fēng)險自查的范圍：除了如項目是否“四證”齊全、項目資本金比例是否符合要求等常規(guī)條目外，更少見地要求該公司對與大型房企集團之間合作進行獨立核查。
據(jù)悉，自查目標(biāo)在于建立要對集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易進行跟蹤監(jiān)測，嚴(yán)防信托貸款被轉(zhuǎn)移或挪用。此舉并非無的放矢。北京某信托公司人士表示，金融機構(gòu)目前對大型房企集團多頭授信風(fēng)險突出，這些房企集團融資渠道往往涵蓋銀行、信托，乃至與海外基金訂立高息債券合約等。
以高息債券為例，其往往伴隨著對房企負(fù)債率、現(xiàn)金流近乎嚴(yán)苛的條款，一旦觸及相關(guān)條件，資金出借方有權(quán)要求房企贖回這些高息債券，如果此時房企的現(xiàn)金流跟不上，就有可能釀成連環(huán)債務(wù)危機。
在已披露三季報的78家A股房地產(chǎn)上市公司中，在1-9月凈利潤同比基本持平的情況下，累計經(jīng)營性現(xiàn)金流量為-598億元，同比下降超過200%。在實現(xiàn)盈利的公司中，有15家房企每股經(jīng)營現(xiàn)金流為-1元以下，經(jīng)營性現(xiàn)金流嚴(yán)重不足。但北京某信托公司人士認(rèn)為，雖然監(jiān)管漸緊，但當(dāng)下房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)對信托公司而言已經(jīng)是主要的利潤來源，預(yù)計監(jiān)管層不大可能實施類似前期銀信產(chǎn)品全行業(yè)暫停的舉措，進而累及信托行業(yè)整體發(fā)展。據(jù)其估計，不少信托公司房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)無論數(shù)量還是余額在全部業(yè)務(wù)量當(dāng)中的占比也就在1/3左右，但利潤卻能占到一半以上。 |
