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地產信托“擦邊球”不好打
2010-11-29 |
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在下發《信托公司關于房地產信托風險提示的通知》(下稱《通知》)后，監管層正加緊敦促信托公司展開自查行動，規范房地產融資市場。在此背景下，以往通過某些特定產品繞道投資高風險地產項目的運作模式也將受到限制。 股權投資更重實質 11月17日，新華信托的一款“江西極地置業有限公司股權投資集合資金信托計劃”正式開始了市場推介。這款股權投資類集合信托產品擬募資兩億為某項目公司增資擴股至2.6億，持有項目公司76.92%的股權，并將用于九江“盛世名都”項目開發建設,主要用于繳納剩余的土地出讓款和辦理四證規費等。 據用益信托研究員李旸介紹，這是今年以來信托公司常用的運作機制。一方面以股權投資類產品的模式，繞開了信托貸款不得發放給“四證”全無地產項目的政策規定；另一方面增加了資本金，使其符合35%的最低項目資本金要求，進而謀求銀行開發貸資金的進入，最終令資金運用杠桿率發揮到極致。 然而，上述運作模式極有可能在本月后銷聲匿跡。 據上海某信托公司人士透露，11月19日銀監會召集多位信托公司總經理進京開會。在重申11月15日下發的343號文即《通知》的基礎上，提出對房地產信托股權投資要按照實質重于形式的原則予以甄別，而對以股權融資方式投資“四證”不全的房地產公司，將被禁止。上述人士預計，相關文件可能在本月內發至各信托公司。 此外，監管部門也在上述會議上明確提出，如果信托公司房地產信托業務因出現問題曝光，則將暫停該公司的房地產信托業務。 嚴防房企資金鏈風險 據西部某信托公司副總裁介紹，目前其所在轄區的銀監局已向該公司提出合規性風險自查的范圍：除了如項目是否“四證”齊全、項目資本金比例是否符合要求等常規條目外，更少見地要求該公司對與大型房企集團之間合作進行獨立核查。 據悉，自查目標在于建立要對集團內部關聯交易進行跟蹤監測，嚴防信托貸款被轉移或挪用。此舉并非無的放矢。北京某信托公司人士表示，金融機構目前對大型房企集團多頭授信風險突出，這些房企集團融資渠道往往涵蓋銀行、信托，乃至與海外基金訂立高息債券合約等。 以高息債券為例，其往往伴隨著對房企負債率、現金流近乎嚴苛的條款，一旦觸及相關條件，資金出借方有權要求房企贖回這些高息債券，如果此時房企的現金流跟不上，就有可能釀成連環債務危機。 在已披露三季報的78家A股房地產上市公司中，在1-9月凈利潤同比基本持平的情況下，累計經營性現金流量為-598億元，同比下降超過200%。在實現盈利的公司中，有15家房企每股經營現金流為-1元以下，經營性現金流嚴重不足。但北京某信托公司人士認為，雖然監管漸緊，但當下房地產信托業務對信托公司而言已經是主要的利潤來源，預計監管層不大可能實施類似前期銀信產品全行業暫停的舉措，進而累及信托行業整體發展。據其估計，不少信托公司房地產信托的業務無論數量還是余額在全部業務量當中的占比也就在1/3左右，但利潤卻能占到一半以上。 |
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