中央幾大部委接連祭出調控重拳，諸多城市的商品房遭遇銷售寒冬。樓市越調越漲的怪象能夠就此終結嗎？
從9月29日的樓市五項政令，到11月3日的公積金貸款新規，35天內中國樓市接連經受了5記重擊。
力度之大，出拳頻率之快，前所罕見。
高房價的堡壘也終于出現了松動的跡象。
全國一線城市的商品房成交量明顯下跌，北京市更是量價齊跌。北京房地產交易管理網數據顯示，北京商品房期房住宅10月總成交量為6894套，環比9月下降了36.1%，同比下跌41.7%。隨著成交量的走低，10月北京商品房成交均價年內首次跌破2萬元/平方米。
住建部政策研究中心副主任王鈺林在接受時代周報記者采訪時略感欣慰地說：“調控目前已經初步取得了一定的效果。接下來，房地產市場的問題如果不能得到解決，房地產調控就要一直進行下去。”
然而，在通脹的大背景下，調控能否達到預期效果？北京、廣州、深圳等城市，今年土地供給計劃完成不足三成，供需平衡被打破，房價是否會逆市加速上漲？中央還會有什么更加嚴厲的調控措施出臺？房價“越調越漲”的宿命能否被打破？
一切都得等待市場來揭曉答案。
五記重拳背后
35天5道近似嚴苛的調控政策，系不得已而為之。
2009年底，樓市持續高燒。2009年12月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措（即為“國四條”），明確表態“遏制房價過快上漲”。
隨后，中央多部委齊齊出手，調控成了貫穿全年的工作，但房價仍如脫韁野馬。
國家統計局統計的數據顯示，2010年1月以來，70個大中城市房價同比上漲幅度均超過了9%。
9月，全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.5%，實現6月以來房價環比的首次上漲。而所謂的“金九銀十”期間，多個城市再次上演搶房大戰。
“這解釋了政府9月底對地產調控突然加碼的背后因素，同時，回暖的房地產市場也意味著政府穩定房價的政策還將面臨持久考驗。”中國農業銀行(601288,股吧)總行高級經濟師何志成在接受時代周報記者采訪時表示。
5記重拳之后，投機性購房的一道道大門被封死。
房產統計數據顯示，11月1日-7日，廣州全市網簽1426套，成交面積15.9478萬平方米，環比跌20%，連續兩周交易量下跌。
王鈺林說，目前市場上只有銷量下跌，價格還沒有真正下來。但是，他對調控充滿了信心：“目前國內還有多個城市沒有出臺房地產調控的政策，接下來要督促其認真貫徹執行"國四條"精神，相信政策不會再讓房價瘋漲。”
而來自《證券時報》的消息稱，有關部門甚至醞釀對房價進行直接調控。
調控仍未有期
房地產調控是一個長期的持久工程，王鈺林認為，現在討論何時結束為時尚早。“目前的房地產市場泡沫太多，各種矛盾也很多。房地產市場調控的目的最終是為了解決問題，讓房地產市場重回健康穩定發展的軌道上。因此，房地產市場的調控是不達目的決不收兵。而通過調控，解決了市場的主要問題，調控自然也就結束了。”
上海威斯頓不動產管理學院院長、上海房產經濟學會副會長印堃華卻擔心，調控可能會引發中國經濟的“二次探底”。
何志成用一組數據來說明，經濟二次探底的擔心是多余的：今年經濟的實際運行情況是，一季度GDP增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%。
“房地產調控，經濟結構轉型，肯定會引發陣痛，但這都是正常現象。到目前為止，還沒有聽到哪一家房地產企業要破產，也沒有聽說有房地產企業的資金鏈斷裂。所以，還不能說房地產的調控過于嚴厲。部分地方政府搞的限購令是一個臨時的措施，如果出現問題，可以隨時調整。更加重要的是，如果現在還不進行房地產調控，社會資本都去投資房地產，不去搞實業了，那怎么得了？” 何志成表示。
王鈺林亦認為，房地產的調控，可能會暫時影響經濟的增長，但是中央現在進行的節能、減排，培育新興戰略產業，都是為了讓經濟健康可持續發展。
一次次調控重拳，到底哪一拳才是壓垮高房價的最后一根稻草？
何志成認為，大概2011年初的時候，全國房地產市場僵持狀態將被打破。屆時房價可能會下跌10%左右。對于此次調控，中央絕不會讓步，如果調控達不到預期效果，還會有新的政策出臺，比如開征房產稅。
但是，何志成認為，全國全面征收房產稅的可能性極小。要征收房產稅，首先要做到房屋信息全國聯網，讓官員的財產透明化，可能否實現這一點，不僅要看政府有沒有能力去做，還要看愿不愿意去做。其次，征收房產稅，可能引發大面積的拋盤，房價將會下跌30%，有可能引發社會震蕩。
房價逆漲隱憂
面對一次次加碼的房地產調控，有人歡呼，有人質疑，還有人認為，調控是用新矛盾來掩蓋舊矛盾，房地產市場供需失衡的根本問題沒有得到解決。
印堃華略有些激動地說，房地產調控實際上是想著房價能夠降下來，但是實際結果可能會使房價進一步上漲。調控使房地產企業不能正常貸款，融資成本增加了，還有營業稅、建筑稅的提高，都將使房地產企業的稅負加重；取消稅費優惠，首付增加，利率提高，二手房交換成本提高，這些也使購房成本增加。宏觀調控政策，實際上是在壓縮供給、增加成本、阻礙流通、限制消費。
相對于印堃華的激進，何志成顯然更加理性一點，他在肯定房地產調控政策的同時，也對目前市場的超額貨幣發放產生了一絲擔憂。
根據央行數據顯示，今年9月末，廣義貨幣余額已經達到了69.64萬億元，按照國家統計局發布的前三季度GDP達26.866萬億元計算，超發貨幣將近42.774萬億元。何志成說，這么多貨幣，有相當一部分進入了房地產領域，想讓它們一下子退出來，并不是一件很容易的事情。
合富輝煌首席分析師龍斌贊成何志成的觀點。他說，這么多超發貨幣進入市場，必將引發通貨膨脹的擔擾。而美聯儲購6000億美元國債，更加劇了人們對貨幣貶值的擔憂。在這種大背景下，不少人還是愿意購房防止通脹。
而對于超額發放貨幣，王鈺林卻認為，沒有必要過分擔憂。這么多貨幣大多投入了基礎設施建設和節能減排、改革創新領域，這將有利于經濟結構的轉型。
目前的調控雖然見到了一定的成效，樓市銷量銳減。但是，龍斌卻擔心調控也使供需的矛盾更加突出。
統計數據顯示，北京全年住宅土地供應截至9月26日僅完成22%，廣州前三季度僅完成供地計劃的21%；深圳上半年僅完成土地供應的14%。
龍斌認為，不僅是供應的土地少了，而且面對調控，開發商拿地的意愿降低，開發節奏放緩，明年投放市場的房屋數量將會減少。一旦需求經過一段時間的積累，釋放出來，必將引發新一輪房價上漲。
屆時，房地產調控將會再次陷入“越調越漲”的怪圈。 |
