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五記重拳樓市遭遇極寒 房地產(chǎn)是否越調(diào)越漲?
2010-11-15


        中央幾大部委接連祭出調(diào)控重拳,諸多城市的商品房遭遇銷售寒冬。樓市越調(diào)越漲的怪象能夠就此終結(jié)嗎?

  從9月29日的樓市五項(xiàng)政令,到11月3日的公積金貸款新規(guī),35天內(nèi)中國(guó)樓市接連經(jīng)受了5記重?fù)簟?

  力度之大,出拳頻率之快,前所罕見。

  高房?jī)r(jià)的堡壘也終于出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。

  全國(guó)一線城市的商品房成交量明顯下跌,北京市更是量?jī)r(jià)齊跌。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,北京商品房期房住宅10月總成交量為6894套,環(huán)比9月下降了36.1%,同比下跌41.7%。隨著成交量的走低,10月北京商品房成交均價(jià)年內(nèi)首次跌破2萬(wàn)元/平方米。

  住建部政策研究中心副主任王鈺林在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)略感欣慰地說(shuō):“調(diào)控目前已經(jīng)初步取得了一定的效果。接下來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題如果不能得到解決,房地產(chǎn)調(diào)控就要一直進(jìn)行下去。”

  然而,在通脹的大背景下,調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期效果?北京、廣州、深圳等城市,今年土地供給計(jì)劃完成不足三成,供需平衡被打破,房?jī)r(jià)是否會(huì)逆市加速上漲?中央還會(huì)有什么更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)?房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的宿命能否被打破?

  一切都得等待市場(chǎng)來(lái)揭曉答案。

  五記重拳背后

  35天5道近似嚴(yán)苛的調(diào)控政策,系不得已而為之。

  2009年底,樓市持續(xù)高燒。2009年12月14日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措(即為“國(guó)四條”),明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。

  隨后,中央多部委齊齊出手,調(diào)控成了貫穿全年的工作,但房?jī)r(jià)仍如脫韁野馬。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,2010年1月以來(lái),70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲幅度均超過(guò)了9%。

  9月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%,實(shí)現(xiàn)6月以來(lái)房?jī)r(jià)環(huán)比的首次上漲。而所謂的“金九銀十”期間,多個(gè)城市再次上演搶房大戰(zhàn)。

  “這解釋了政府9月底對(duì)地產(chǎn)調(diào)控突然加碼的背后因素,同時(shí),回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)也意味著政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策還將面臨持久考驗(yàn)。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)總行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師何志成在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。

  5記重拳之后,投機(jī)性購(gòu)房的一道道大門被封死。

  房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月1日-7日,廣州全市網(wǎng)簽1426套,成交面積15.9478萬(wàn)平方米,環(huán)比跌20%,連續(xù)兩周交易量下跌。

  王鈺林說(shuō),目前市場(chǎng)上只有銷量下跌,價(jià)格還沒(méi)有真正下來(lái)。但是,他對(duì)調(diào)控充滿了信心:“目前國(guó)內(nèi)還有多個(gè)城市沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的政策,接下來(lái)要督促其認(rèn)真貫徹執(zhí)行"國(guó)四條"精神,相信政策不會(huì)再讓房?jī)r(jià)瘋漲。”

  而來(lái)自《證券時(shí)報(bào)》的消息稱,有關(guān)部門甚至醞釀對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行直接調(diào)控。

  調(diào)控仍未有期

  房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期的持久工程,王鈺林認(rèn)為,現(xiàn)在討論何時(shí)結(jié)束為時(shí)尚早。“目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫太多,各種矛盾也很多。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的最終是為了解決問(wèn)題,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重回健康穩(wěn)定發(fā)展的軌道上。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是不達(dá)目的決不收兵。而通過(guò)調(diào)控,解決了市場(chǎng)的主要問(wèn)題,調(diào)控自然也就結(jié)束了。”

  上海威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)、上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華卻擔(dān)心,調(diào)控可能會(huì)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“二次探底”。

  何志成用一組數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明,經(jīng)濟(jì)二次探底的擔(dān)心是多余的:今年經(jīng)濟(jì)的實(shí)際運(yùn)行情況是,一季度GDP增長(zhǎng)11.9%,二季度增長(zhǎng)10.3%,三季度增長(zhǎng)9.6%。

  “房地產(chǎn)調(diào)控,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,肯定會(huì)引發(fā)陣痛,但這都是正常現(xiàn)象。到目前為止,還沒(méi)有聽到哪一家房地產(chǎn)企業(yè)要破產(chǎn),也沒(méi)有聽說(shuō)有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。所以,還不能說(shuō)房地產(chǎn)的調(diào)控過(guò)于嚴(yán)厲。部分地方政府搞的限購(gòu)令是一個(gè)臨時(shí)的措施,如果出現(xiàn)問(wèn)題,可以隨時(shí)調(diào)整。更加重要的是,如果現(xiàn)在還不進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控,社會(huì)資本都去投資房地產(chǎn),不去搞實(shí)業(yè)了,那怎么得了?” 何志成表示。

  王鈺林亦認(rèn)為,房地產(chǎn)的調(diào)控,可能會(huì)暫時(shí)影響經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),但是中央現(xiàn)在進(jìn)行的節(jié)能、減排,培育新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè),都是為了讓經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。

  一次次調(diào)控重拳,到底哪一拳才是壓垮高房?jī)r(jià)的最后一根稻草?

  何志成認(rèn)為,大概2011年初的時(shí)候,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持狀態(tài)將被打破。屆時(shí)房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌10%左右。對(duì)于此次調(diào)控,中央絕不會(huì)讓步,如果調(diào)控達(dá)不到預(yù)期效果,還會(huì)有新的政策出臺(tái),比如開征房產(chǎn)稅。

  但是,何志成認(rèn)為,全國(guó)全面征收房產(chǎn)稅的可能性極小。要征收房產(chǎn)稅,首先要做到房屋信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng),讓官員的財(cái)產(chǎn)透明化,可能否實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn),不僅要看政府有沒(méi)有能力去做,還要看愿不愿意去做。其次,征收房產(chǎn)稅,可能引發(fā)大面積的拋盤,房?jī)r(jià)將會(huì)下跌30%,有可能引發(fā)社會(huì)震蕩。

  房?jī)r(jià)逆漲隱憂

  面對(duì)一次次加碼的房地產(chǎn)調(diào)控,有人歡呼,有人質(zhì)疑,還有人認(rèn)為,調(diào)控是用新矛盾來(lái)掩蓋舊矛盾,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的根本問(wèn)題沒(méi)有得到解決。

  印堃華略有些激動(dòng)地說(shuō),房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上是想著房?jī)r(jià)能夠降下來(lái),但是實(shí)際結(jié)果可能會(huì)使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)不能正常貸款,融資成本增加了,還有營(yíng)業(yè)稅、建筑稅的提高,都將使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)加重;取消稅費(fèi)優(yōu)惠,首付增加,利率提高,二手房交換成本提高,這些也使購(gòu)房成本增加。宏觀調(diào)控政策,實(shí)際上是在壓縮供給、增加成本、阻礙流通、限制消費(fèi)。

  相對(duì)于印堃華的激進(jìn),何志成顯然更加理性一點(diǎn),他在肯定房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí),也對(duì)目前市場(chǎng)的超額貨幣發(fā)放產(chǎn)生了一絲擔(dān)憂。

  根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示,今年9月末,廣義貨幣余額已經(jīng)達(dá)到了69.64萬(wàn)億元,按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前三季度GDP達(dá)26.866萬(wàn)億元計(jì)算,超發(fā)貨幣將近42.774萬(wàn)億元。何志成說(shuō),這么多貨幣,有相當(dāng)一部分進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,想讓它們一下子退出來(lái),并不是一件很容易的事情。

  合富輝煌首席分析師龍斌贊成何志成的觀點(diǎn)。他說(shuō),這么多超發(fā)貨幣進(jìn)入市場(chǎng),必將引發(fā)通貨膨脹的擔(dān)擾。而美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)6000億美元國(guó)債,更加劇了人們對(duì)貨幣貶值的擔(dān)憂。在這種大背景下,不少人還是愿意購(gòu)房防止通脹。

  而對(duì)于超額發(fā)放貨幣,王鈺林卻認(rèn)為,沒(méi)有必要過(guò)分擔(dān)憂。這么多貨幣大多投入了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和節(jié)能減排、改革創(chuàng)新領(lǐng)域,這將有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

  目前的調(diào)控雖然見到了一定的成效,樓市銷量銳減。但是,龍斌卻擔(dān)心調(diào)控也使供需的矛盾更加突出。

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京全年住宅土地供應(yīng)截至9月26日僅完成22%,廣州前三季度僅完成供地計(jì)劃的21%;深圳上半年僅完成土地供應(yīng)的14%。

  龍斌認(rèn)為,不僅是供應(yīng)的土地少了,而且面對(duì)調(diào)控,開發(fā)商拿地的意愿降低,開發(fā)節(jié)奏放緩,明年投放市場(chǎng)的房屋數(shù)量將會(huì)減少。一旦需求經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的積累,釋放出來(lái),必將引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

  屆時(shí),房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)再次陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。