編者按：
權(quán)威解讀版于2009年9月1日（總第4388期）刊登了最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》答記者問(wèn)的相關(guān)內(nèi)容。文章主要分三個(gè)方面，一是“明確租賃合同無(wú)效的范圍”,二是“適用不同民法理論處理裝飾裝修問(wèn)題”，三是“依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。
在“適用不同民法理論處理裝飾裝修問(wèn)題”這一板塊，最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就如何處理已形成附合的裝飾裝修問(wèn)題進(jìn)行了解答。文章見(jiàn)報(bào)后，有讀者來(lái)信表示，對(duì)租賃合同解除后裝飾裝修殘值損失如何確定等問(wèn)題仍有不明之處，希望能看到對(duì)這一問(wèn)題更為詳細(xì)的解釋。為此，本版編輯特請(qǐng)最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人作了回答。
■獨(dú)家■
裝飾裝修物的處理涉及到物權(quán)和債權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚摚诶碚摻缂皩徟袑?shí)務(wù)界均引起高度關(guān)注。2009年9月1日施行的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）針對(duì)合同無(wú)效、合同解除、合同履行期間屆滿三種情形，吸收裝飾裝修物形成附合、未形成附合情形下所有權(quán)歸屬理論及補(bǔ)償理論，用五個(gè)條款對(duì)裝飾裝修物的處理進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。為便于審判實(shí)踐理解和適用，現(xiàn)對(duì)《解釋》有關(guān)裝飾裝修處理的規(guī)定闡述如下。
■焦點(diǎn)一■
裝飾裝修物的范圍及歸屬
合同法第二百二十三條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物”。改善是指不改變租賃物的外觀形狀，對(duì)其性能進(jìn)行改良。增設(shè)他物是指在原有的租賃物上又添加另外的物。實(shí)踐中，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物多在裝飾裝修中進(jìn)行。建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》規(guī)定，建筑裝飾裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》釋義解釋稱，“改建是指不增加建筑物或建設(shè)項(xiàng)目體量，在原有基礎(chǔ)上，為改善建筑物使用功能、改變使用目的，對(duì)原有工程進(jìn)行改造的建設(shè)項(xiàng)目。裝修工程也是改建”。從上述部頒規(guī)定對(duì)專業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋看，改建包括裝飾裝修，均是對(duì)建筑物進(jìn)行改善的重要方式。房屋租賃市場(chǎng)普遍將改建稱為裝飾裝修，房屋增設(shè)他物因多在裝飾裝修中進(jìn)行，且常與房屋結(jié)合密切不可分離，同裝飾裝修區(qū)分不明顯，一般也納入裝飾裝修的范疇。《解釋》依照行業(yè)理解，條文中所稱的裝飾裝修物包括改建工程、普通裝飾裝修工程的裝飾裝修物和增設(shè)的他物。
對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，均是將動(dòng)產(chǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)。按照裝飾裝修物與房屋結(jié)合的繼續(xù)性與固定性的物理形態(tài)和裝飾裝修物是否喪失獨(dú)立價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)標(biāo)準(zhǔn)劃分，裝飾裝修物可分為附合和未形成附合裝飾裝修物兩類。附合裝飾裝修物是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合后，動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要部分，非毀損或變更其性質(zhì)而不能分離。例如對(duì)租賃房屋鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板；租賃房屋作為酒店或者商場(chǎng)所安裝的空調(diào)管道、照明設(shè)施等。依照世界各國(guó)和我國(guó)有關(guān)添附理論的通說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合發(fā)生物權(quán)法上的效果，包括兩個(gè)方面：一是動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)被不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)所吸納，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)滅失。二是不動(dòng)產(chǎn)所有人即時(shí)取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。依照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，不能產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的法律后果，其所有權(quán)仍屬于承租人。《解釋》針對(duì)裝飾裝修物的兩種形態(tài)，吸收物權(quán)添附理論，規(guī)定未形成附合的裝飾裝修物可由承租人取回。形成附合的裝飾裝修物由出租人取得所有權(quán)。
■焦點(diǎn)二■
附合裝飾裝修物的補(bǔ)償
承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。下文對(duì)《解釋》有關(guān)附合裝飾裝修物補(bǔ)償規(guī)定的介紹，均是建立在承租人經(jīng)同意裝飾裝修的前提下。
合同履行期間屆滿時(shí)附合裝飾裝修費(fèi)用的處理
附合發(fā)生債權(quán)法上的效果是喪失動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人有權(quán)基于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求返還添附物的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人獲取利益與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人遭受損失是構(gòu)成不當(dāng)?shù)美膬蓚�(gè)重要要件。但在房屋租賃合同中，出租人收回房屋時(shí)取得裝飾裝修物的所有權(quán)，卻不必然獲得利益，承租人亦不會(huì)當(dāng)然遭受損失，不能適用不當(dāng)?shù)美碚摗＿@由以下方面因素決定：
第一，承租人對(duì)租賃房屋裝飾裝修，是為滿足己方的使用需要，根據(jù)其審美情趣和使用目的進(jìn)行。當(dāng)承租人審美情趣與確定的房屋用途與出租人不一致時(shí)，出租人往往要重新進(jìn)行裝修，不會(huì)因接受承租人的裝飾裝修獲取利益。
第二，承租人如經(jīng)出租人同意裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則確定與其租賃期限相適應(yīng)的裝飾裝修費(fèi)用，該費(fèi)用作為其租賃房屋的投資成本，應(yīng)當(dāng)在租賃期間內(nèi)攤銷完畢。合同法第二百三十五條規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”。依照該條法律規(guī)定，承租人返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)裝飾裝修使用后的狀態(tài)，出租人不能要求承租人恢復(fù)房屋原狀，亦無(wú)需對(duì)裝飾裝修予以補(bǔ)償。
第三，裝飾裝修主要發(fā)生在經(jīng)營(yíng)用房租賃中，締約雙方普遍約定合同履行期間屆滿，出租人無(wú)償取得裝飾裝修，上述約定已經(jīng)成為行業(yè)慣例。
《解釋》綜合考慮上述因素，規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外”。
合同解除時(shí)附合裝飾裝修費(fèi)用的處理
《解釋》第十一條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”。
上述規(guī)定中，涵蓋了如下方面的內(nèi)容：第一，明確了裝飾裝修損失的負(fù)擔(dān)原則。合同解除，承租人裝飾裝修費(fèi)用尚未攤銷完畢。承租人不能利用剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修價(jià)值，是由合同解除導(dǎo)致的，該價(jià)值作為合同解除的損失，由導(dǎo)致合同解除的違約方負(fù)擔(dān)。雙方違約的，根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬模凑展皆瓌t分擔(dān)。依照物權(quán)法、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，出租房屋被國(guó)家征收或者被拆遷時(shí)，政府部門(mén)或者拆遷人要對(duì)被征收或者被拆遷的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。依照相關(guān)行政規(guī)范，補(bǔ)償事項(xiàng)一般包括房屋的裝飾裝修損失。租賃房屋在返還出租人之前，裝飾裝修物歸承租人所有，補(bǔ)償款作為裝飾裝修物的代位物，依照物權(quán)歸屬原則，歸承租人所有。此時(shí)，雖然合同解除具有不可歸責(zé)于雙方的事由，卻不能適用公平原則解決裝飾裝修損失的補(bǔ)償問(wèn)題，裝飾裝修的補(bǔ)償按照物的歸屬，在拆遷補(bǔ)償款中處理。《解釋》第十一條第（四）項(xiàng)因此作出“法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”的表述，作為適用解釋規(guī)定的負(fù)擔(dān)原則之外的兜底條款。
第二，確定了裝飾裝修損失的范圍。按照《解釋》規(guī)定，合同解除時(shí)裝飾裝修的損失為殘值損失，這一損失范圍的確定，需要考慮出租人是否同意利用裝飾裝修的因素。如果出租人同意利用裝飾裝修，表明裝飾裝修對(duì)出租人具有利用價(jià)值，該價(jià)值由出租人實(shí)際取得，其應(yīng)當(dāng)依照不當(dāng)?shù)美拿穹ɡ碚摚瑢?duì)承租人予以補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)應(yīng)當(dāng)在承租人裝飾裝修損失中扣除。考慮到上述裝飾裝修損失范圍的認(rèn)定原則已被審判實(shí)踐普遍采用，因此，僅在《解釋》第十一條第（二）項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定，在第（三）、（四）項(xiàng)中未作表述，但該原則在第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定情形中同樣適用。
合同無(wú)效時(shí)附合裝飾裝修物的處理
依照《解釋》第九條第二款的規(guī)定，合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
現(xiàn)值損失和殘值損失的計(jì)算方法
《解釋》根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律后果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。該價(jià)值一般采用審計(jì)鑒定的方法確定。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的“剩余價(jià)值”，該價(jià)值通過(guò)裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來(lái)確定。
通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現(xiàn)值相符，但因?yàn)椤督忉尅反_定裝飾裝修費(fèi)用在租賃期間內(nèi)攤銷完畢，故合同履行期間已經(jīng)攤銷（消耗）的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)納入合同解除后的損失范圍。殘值損失應(yīng)考慮因合同解除未攤銷的費(fèi)用，該費(fèi)用可能高于或者低于裝飾裝修的現(xiàn)值，此時(shí)確定裝飾裝修殘值損失采用“就低”原則：如果未攤銷費(fèi)用高于現(xiàn)值，殘值損失按照裝飾裝修的現(xiàn)值確定。因裝飾裝修損失作為合同解除的損失，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)確定；如果未攤銷費(fèi)用低于現(xiàn)值，殘值損失按照未攤銷的費(fèi)用確定。因裝飾裝修費(fèi)用在租賃期間攤銷完畢是基本原則，如果每年攤銷（消耗）的費(fèi)用高于按照審計(jì)確定的折舊費(fèi)用，雙方必須按照已攤銷的費(fèi)用確定租賃期間消耗的費(fèi)用，按照未攤銷的費(fèi)用確定殘值損失，否則，裝飾裝修費(fèi)用在租賃期內(nèi)攤銷完畢的原則無(wú)法體現(xiàn)。
如裝飾裝修費(fèi)用60萬(wàn)元，租期五年，合同履行三年后解除，則攤銷費(fèi)用為36萬(wàn)元，未攤銷費(fèi)用為60-36=24（萬(wàn)元），如果裝飾裝修現(xiàn)值為20萬(wàn)元，殘值損失應(yīng)當(dāng)確定為20萬(wàn)元；如果裝飾裝修現(xiàn)值為30萬(wàn)元，殘值損失應(yīng)當(dāng)確定為24萬(wàn)元。
■鏈接■
中華人民共和國(guó)合同法
第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；
（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
（三） 因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
|
