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房屋租賃
2010-4-18 |
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編者按：
權威解讀版于2009年9月1日（總第4388期）刊登了最高人民法院民一庭負責人就《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問的相關內容。文章主要分三個方面，一是“明確租賃合同無效的范圍”,二是“適用不同民法理論處理裝飾裝修問題”，三是“依法保護承租人的優先購買權”。
在“適用不同民法理論處理裝飾裝修問題”這一板塊，最高人民法院民一庭負責人就如何處理已形成附合的裝飾裝修問題進行了解答。文章見報后，有讀者來信表示，對租賃合同解除后裝飾裝修殘值損失如何確定等問題仍有不明之處，希望能看到對這一問題更為詳細的解釋。為此，本版編輯特請最高人民法院民一庭負責人作了回答。
■獨家■
裝飾裝修物的處理涉及到物權和債權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論，在理論界及審判實務界均引起高度關注。2009年9月1日施行的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）針對合同無效、合同解除、合同履行期間屆滿三種情形，吸收裝飾裝修物形成附合、未形成附合情形下所有權歸屬理論及補償理論，用五個條款對裝飾裝修物的處理進行了詳細規定。為便于審判實踐理解和適用，現對《解釋》有關裝飾裝修處理的規定闡述如下。
■焦點一■
裝飾裝修物的范圍及歸屬
合同法第二百二十三條規定，“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物”。改善是指不改變租賃物的外觀形狀，對其性能進行改良。增設他物是指在原有的租賃物上又添加另外的物。實踐中，承租人對租賃房屋進行改善或者增設他物多在裝飾裝修中進行。建設部頒布的《建筑裝飾裝修管理規定》規定，建筑裝飾裝修是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動。《建設工程質量管理條例》釋義解釋稱，“改建是指不增加建筑物或建設項目體量，在原有基礎上，為改善建筑物使用功能、改變使用目的，對原有工程進行改造的建設項目。裝修工程也是改建”。從上述部頒規定對專業術語的解釋看，改建包括裝飾裝修，均是對建筑物進行改善的重要方式。房屋租賃市場普遍將改建稱為裝飾裝修，房屋增設他物因多在裝飾裝修中進行，且常與房屋結合密切不可分離，同裝飾裝修區分不明顯，一般也納入裝飾裝修的范疇。《解釋》依照行業理解，條文中所稱的裝飾裝修物包括改建工程、普通裝飾裝修工程的裝飾裝修物和增設的他物。
對租賃房屋進行改善或者增設他物，均是將動產附著于不動產。按照裝飾裝修物與房屋結合的繼續性與固定性的物理形態和裝飾裝修物是否喪失獨立價值的經濟學標準劃分，裝飾裝修物可分為附合和未形成附合裝飾裝修物兩類。附合裝飾裝修物是動產與不動產結合后，動產成為不動產的重要部分，非毀損或變更其性質而不能分離。例如對租賃房屋鋪設地板磚、吊設天花板；租賃房屋作為酒店或者商場所安裝的空調管道、照明設施等。依照世界各國和我國有關添附理論的通說，動產與不動產的附合發生物權法上的效果，包括兩個方面：一是動產的所有權被不動產所有權所吸納，動產所有權滅失。二是不動產所有人即時取得動產的所有權。依照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，不能產生所有權變動的法律后果，其所有權仍屬于承租人。《解釋》針對裝飾裝修物的兩種形態，吸收物權添附理論，規定未形成附合的裝飾裝修物可由承租人取回。形成附合的裝飾裝修物由出租人取得所有權。
■焦點二■
附合裝飾裝修物的補償
承租人未經出租人同意裝飾裝修構成侵權，承擔侵權責任。下文對《解釋》有關附合裝飾裝修物補償規定的介紹，均是建立在承租人經同意裝飾裝修的前提下。
合同履行期間屆滿時附合裝飾裝修費用的處理
附合發生債權法上的效果是喪失動產所有權的人有權基于不當得利而請求返還添附物的價值。不動產所有權人獲取利益與動產所有權人遭受損失是構成不當得利的兩個重要要件。但在房屋租賃合同中，出租人收回房屋時取得裝飾裝修物的所有權，卻不必然獲得利益，承租人亦不會當然遭受損失，不能適用不當得利理論。這由以下方面因素決定：
第一，承租人對租賃房屋裝飾裝修，是為滿足己方的使用需要，根據其審美情趣和使用目的進行。當承租人審美情趣與確定的房屋用途與出租人不一致時，出租人往往要重新進行裝修，不會因接受承租人的裝飾裝修獲取利益。
第二，承租人如經出租人同意裝飾裝修，應當本著誠實信用原則確定與其租賃期限相適應的裝飾裝修費用，該費用作為其租賃房屋的投資成本，應當在租賃期間內攤銷完畢。合同法第二百三十五條規定，“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態”。依照該條法律規定，承租人返還的房屋應當符合經裝飾裝修使用后的狀態，出租人不能要求承租人恢復房屋原狀，亦無需對裝飾裝修予以補償。
第三，裝飾裝修主要發生在經營用房租賃中，締約雙方普遍約定合同履行期間屆滿，出租人無償取得裝飾裝修，上述約定已經成為行業慣例。
《解釋》綜合考慮上述因素，規定，“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外”。
合同解除時附合裝飾裝修費用的處理
《解釋》第十一條規定，“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定”。
上述規定中，涵蓋了如下方面的內容：第一，明確了裝飾裝修損失的負擔原則。合同解除，承租人裝飾裝修費用尚未攤銷完畢。承租人不能利用剩余租賃期內的裝飾裝修價值，是由合同解除導致的，該價值作為合同解除的損失，由導致合同解除的違約方負擔。雙方違約的，根據各自過錯分擔。因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除的，按照公平原則分擔。依照物權法、《城市房屋拆遷管理條例》的規定，出租房屋被國家征收或者被拆遷時，政府部門或者拆遷人要對被征收或者被拆遷的房屋進行補償。依照相關行政規范，補償事項一般包括房屋的裝飾裝修損失。租賃房屋在返還出租人之前，裝飾裝修物歸承租人所有，補償款作為裝飾裝修物的代位物，依照物權歸屬原則，歸承租人所有。此時，雖然合同解除具有不可歸責于雙方的事由，卻不能適用公平原則解決裝飾裝修損失的補償問題，裝飾裝修的補償按照物的歸屬，在拆遷補償款中處理。《解釋》第十一條第（四）項因此作出“法律另有規定的，適用其規定”的表述，作為適用解釋規定的負擔原則之外的兜底條款。
第二，確定了裝飾裝修損失的范圍。按照《解釋》規定，合同解除時裝飾裝修的損失為殘值損失，這一損失范圍的確定，需要考慮出租人是否同意利用裝飾裝修的因素。如果出租人同意利用裝飾裝修，表明裝飾裝修對出租人具有利用價值，該價值由出租人實際取得，其應當依照不當得利的民法理論，對承租人予以補償，補償的款項應當在承租人裝飾裝修損失中扣除。考慮到上述裝飾裝修損失范圍的認定原則已被審判實踐普遍采用，因此，僅在《解釋》第十一條第（二）項進行了規定，在第（三）、（四）項中未作表述，但該原則在第（三）、（四）項規定情形中同樣適用。
合同無效時附合裝飾裝修物的處理
依照《解釋》第九條第二款的規定，合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
現值損失和殘值損失的計算方法
《解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律后果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的認定標準。
現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。該價值一般采用審計鑒定的方法確定。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的“剩余價值”，該價值通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。
通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現值相符，但因為《解釋》確定裝飾裝修費用在租賃期間內攤銷完畢，故合同履行期間已經攤銷（消耗）的裝飾裝修費用，不應納入合同解除后的損失范圍。殘值損失應考慮因合同解除未攤銷的費用，該費用可能高于或者低于裝飾裝修的現值，此時確定裝飾裝修殘值損失采用“就低”原則：如果未攤銷費用高于現值，殘值損失按照裝飾裝修的現值確定。因裝飾裝修損失作為合同解除的損失，應當以實際損失為基礎確定；如果未攤銷費用低于現值，殘值損失按照未攤銷的費用確定。因裝飾裝修費用在租賃期間攤銷完畢是基本原則，如果每年攤銷（消耗）的費用高于按照審計確定的折舊費用，雙方必須按照已攤銷的費用確定租賃期間消耗的費用，按照未攤銷的費用確定殘值損失，否則，裝飾裝修費用在租賃期內攤銷完畢的原則無法體現。
如裝飾裝修費用60萬元，租期五年，合同履行三年后解除，則攤銷費用為36萬元，未攤銷費用為60-36=24（萬元），如果裝飾裝修現值為20萬元，殘值損失應當確定為20萬元；如果裝飾裝修現值為30萬元，殘值損失應當確定為24萬元。
■鏈接■
中華人民共和國合同法
第二百二十三條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。
最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三） 因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 |
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