黃益平：在經(jīng)濟(jì)周期影響下，房?jī)r(jià)調(diào)整不可避免
【背景】西安市出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“救市”政策，對(duì)購(gòu)房者給予財(cái)政補(bǔ)貼。此舉引起激烈爭(zhēng)議。多數(shù)媒體認(rèn)為這是政府越位和錯(cuò)位，更有評(píng)論認(rèn)為，此舉有用納稅人血汗錢(qián)力挺房地產(chǎn)商之嫌。
西安市近日出臺(tái)的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》規(guī)定，從2008年9月4日起，到2009年12月31日，對(duì)購(gòu)房戶(hù)按購(gòu)房款總額一定比例給予財(cái)政補(bǔ)貼，《新京報(bào)》9月7日?qǐng)?bào)道稱(chēng)。
購(gòu)買(mǎi)90平方米以下商品住房或購(gòu)買(mǎi)144平方米以下二手住房的，購(gòu)房戶(hù)按購(gòu)房款總額的1.5％享受政府財(cái)政補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)90平方米到144平方米商品住房，財(cái)政補(bǔ)貼比例為1％；購(gòu)買(mǎi)144平方米以上商品住房及二手住房的，財(cái)政補(bǔ)貼比例為0.5％。
此外，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)家庭收入標(biāo)準(zhǔn)也作出相應(yīng)調(diào)整，原標(biāo)準(zhǔn)是全年家庭總收入不超過(guò)33200元的家庭可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)將收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按家庭人均收入計(jì)算，即人均年收入不超過(guò)上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的家庭，可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。
西安市還加大了對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城建費(fèi)用支持力度。對(duì)于商品房項(xiàng)目，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期開(kāi)工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。
花旗集團(tuán)董事總經(jīng)理、亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃益平認(rèn)為，西安市政府的這一做法對(duì)房?jī)r(jià)影響效果有限。在經(jīng)濟(jì)周期影響下，房?jī)r(jià)調(diào)整不可避免。他也表示，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)心可以理解，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到中國(guó)下一步經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的步伐，特別是金融體系的穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)積聚的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)。
黃益平說(shuō)，西安市政府的這一做法值得商榷。政府的直接補(bǔ)貼到底能補(bǔ)多少，短期內(nèi)有沒(méi)有效果，都很難說(shuō)。如果房產(chǎn)價(jià)格下跌，僅僅補(bǔ)1％左右，不會(huì)有太大效果。另外，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，直接干預(yù)市場(chǎng)，或者說(shuō)直接希望對(duì)資產(chǎn)價(jià)格水平發(fā)生影響，比較困難，有人為扭曲市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的危險(xiǎn)。
黃益平補(bǔ)充指出，如果這個(gè)政策能夠起到政策宣示的作用，使大家覺(jué)得政府可能下定決心不讓房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，也許會(huì)對(duì)樓市有一定作用。但是，從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大，房?jī)r(jià)調(diào)整之勢(shì)難免。
他分析說(shuō)，目前經(jīng)濟(jì)周期的走勢(shì)肯定是在下行，下一步房地產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)出現(xiàn)一些調(diào)整。對(duì)于這樣的走勢(shì)，并沒(méi)有特別好的辦法來(lái)扭轉(zhuǎn)。當(dāng)然，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持也很重要，可以通過(guò)利率補(bǔ)貼，或其他支持家庭和消費(fèi)者購(gòu)房能力的手段，作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。但從經(jīng)濟(jì)分析的角度來(lái)說(shuō)，這些措施只能在邊際上發(fā)揮一些作用。如果宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)是要下行一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟是很難避免的。
不過(guò)，黃益平對(duì)政府的這一舉措也表示理解。他認(rèn)為，這體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)心。
他說(shuō)，當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)，既不是單純的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也不是單純的通脹風(fēng)險(xiǎn)，而是集中體現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
黃益平指出，之所以如此說(shuō)，有兩個(gè)最突出的原因：首先是如果房地產(chǎn)價(jià)格全面下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)有很大打擊。目前，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已經(jīng)出現(xiàn)了下降，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境還在惡化，如果國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始滑坡的話，可以想像對(duì)消費(fèi)和投資可能是個(gè)很重大的打擊，對(duì)投資信心也有影響。
更重要的原因，也是決策者最擔(dān)心的，可能是金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)不太一樣，股票市場(chǎng)上直接用于股市投資的，至少?gòu)脑瓌t上來(lái)說(shuō)，沒(méi)有從銀行過(guò)來(lái)的錢(qián)，雖然實(shí)際上可能有，但應(yīng)該不是很多。而銀行貸款里大概有三分之一，是跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的，這意味著，如果經(jīng)濟(jì)疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，金融風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)大幅上升。
對(duì)于此次財(cái)政補(bǔ)貼的具體形式，黃益平認(rèn)為，不應(yīng)該補(bǔ)貼大房子。他說(shuō)，在每次房?jī)r(jià)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，大房子或者說(shuō)高端房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定。中低端的房產(chǎn)跌得比較快，主要原因可能是購(gòu)買(mǎi)大房子和高端房子的人，收入來(lái)源相對(duì)比較穩(wěn)定，也能扛得住。購(gòu)買(mǎi)中低端房產(chǎn)的家庭，相對(duì)來(lái)說(shuō)恰恰是需要幫助的人。■ |
