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黃益平：在經濟周期影響下，房價調整不可避免
【背景】西安市出臺房地產市場“救市”政策，對購房者給予財政補貼。此舉引起激烈爭議。多數媒體認為這是政府越位和錯位，更有評論認為，此舉有用納稅人血汗錢力挺房地產商之嫌。
西安市近日出臺的《關于恢復房地產業發展的若干意見》規定，從2008年9月4日起，到2009年12月31日，對購房戶按購房款總額一定比例給予財政補貼，《新京報》9月7日報道稱。
購買90平方米以下商品住房或購買144平方米以下二手住房的，購房戶按購房款總額的1.5％享受政府財政補貼；購買90平方米到144平方米商品住房，財政補貼比例為1％；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，財政補貼比例為0.5％。
此外，經濟適用住房購買家庭收入標準也作出相應調整，原標準是全年家庭總收入不超過33200元的家庭可以購買經濟適用住房，現將收入標準調整為按家庭人均收入計算，即人均年收入不超過上年度全市城鎮居民人均可支配收入的家庭，可以購買經濟適用住房。
西安市還加大了對房產開發企業城建費用支持力度。對于商品房項目，在2009年6月30日前，房地產開發企業按期開工的，城市基礎設施配套費在150元/平方米基礎上減免35元/平方米。
花旗集團董事總經理、亞太區首席經濟學家黃益平認為，西安市政府的這一做法對房價影響效果有限。在經濟周期影響下，房價調整不可避免。他也表示，政府對房地產市場的擔心可以理解，因為房地產市場關系到中國下一步經濟增長的步伐，特別是金融體系的穩定。房地產市場積聚的風險已經是目前中國經濟的最大風險。
黃益平說，西安市政府的這一做法值得商榷。政府的直接補貼到底能補多少，短期內有沒有效果，都很難說。如果房產價格下跌，僅僅補1％左右，不會有太大效果。另外，對于政府來說，直接干預市場，或者說直接希望對資產價格水平發生影響，比較困難，有人為扭曲市場價格信號的危險。
黃益平補充指出，如果這個政策能夠起到政策宣示的作用，使大家覺得政府可能下定決心不讓房地產價格暴跌，也許會對樓市有一定作用。但是，從經濟周期來看，宏觀經濟因素對房地產市場的影響更大，房價調整之勢難免。
他分析說，目前經濟周期的走勢肯定是在下行，下一步房地產價格肯定會出現一些調整。對于這樣的走勢，并沒有特別好的辦法來扭轉。當然，政府對房地產市場的支持也很重要，可以通過利率補貼，或其他支持家庭和消費者購房能力的手段，作用于房地產市場。但從經濟分析的角度來說，這些措施只能在邊際上發揮一些作用。如果宏觀經濟的走勢是要下行一段時間，房地產市場疲軟是很難避免的。
不過，黃益平對政府的這一舉措也表示理解。他認為，這體現了政府對房地產市場的擔心。
他說，當前，中國經濟最大的風險，既不是單純的經濟增長風險，也不是單純的通脹風險，而是集中體現于房地產市場的風險。
黃益平指出，之所以如此說，有兩個最突出的原因：首先是如果房地產價格全面下降，對經濟增長會有很大打擊。目前，經濟增長速度已經出現了下降，國際經濟環境還在惡化，如果國內的房地產市場開始滑坡的話，可以想像對消費和投資可能是個很重大的打擊，對投資信心也有影響。
更重要的原因，也是決策者最擔心的，可能是金融風險的問題。房地產市場與股票市場不太一樣，股票市場上直接用于股市投資的，至少從原則上來說，沒有從銀行過來的錢，雖然實際上可能有，但應該不是很多。而銀行貸款里大概有三分之一，是跟房地產市場相關的，這意味著，如果經濟疲軟，房地產市場下滑，金融風險可能會大幅上升。
對于此次財政補貼的具體形式，黃益平認為，不應該補貼大房子。他說，在每次房價發生變動時，大房子或者說高端房產市場相對來說比較穩定。中低端的房產跌得比較快，主要原因可能是購買大房子和高端房子的人，收入來源相對比較穩定，也能扛得住。購買中低端房產的家庭，相對來說恰恰是需要幫助的人。■
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