王衛(wèi)國：國家未為農(nóng)村房屋建立產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)。未登記就不承認(rèn)無道理
【背景】國土資源部副部長鹿心社重申“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)。
11月13日，鹿心社接受了中國政府網(wǎng)專訪，對頗受關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)房”問題再次表態(tài)。他說，“所謂的‘小產(chǎn)權(quán)房’就是在集體土地上建設(shè)的商品房。對于‘小產(chǎn)權(quán)房’，我講三句話：第一，‘小產(chǎn)權(quán)房’不符合我們國家的現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。第二，我們要采取行之有效的措施，嚴(yán)禁‘小產(chǎn)權(quán)房’進(jìn)一步發(fā)展。第三，我們要深入研究，分類分析，采取有針對性的措施，來化解歷史上形成的‘小產(chǎn)權(quán)房’問題。”
“小產(chǎn)權(quán)房”一直是熱議話題，京郊宋莊畫家村由于農(nóng)民將房屋賣給城市人，也一直有訴訟傳來。那么，從法律角度出發(fā)，應(yīng)如何看待“小產(chǎn)權(quán)房”問題？
中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長王衛(wèi)國認(rèn)為，如果說“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)，只能說是不受“登記保護(hù)”，那也是因?yàn)槟壳斑�沒有針對農(nóng)村房屋的登記系統(tǒng)。況且，登記也不是獲得產(chǎn)權(quán)的前提，無論是農(nóng)民的還是城市人購買的農(nóng)村房屋，在法律上都是公民的合法財產(chǎn)。他還表示，現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已是既定事實(shí)，要保護(hù)購房者權(quán)益，不能讓購房者替開發(fā)商受過。
王衛(wèi)國說，首先應(yīng)該明確什么是“小產(chǎn)權(quán)房”。他定義的“小產(chǎn)權(quán)房”是指，在集體土地上建起來的房子，但沒有納入到城市房地產(chǎn)管理體系，沒有納入房地產(chǎn)登記系統(tǒng)的。所謂“大產(chǎn)權(quán)房”就是那些能夠拿到國家房地產(chǎn)管理局出具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的。現(xiàn)在這套房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，依據(jù)的是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，而此法針對的只是城市房屋。國家沒有為農(nóng)村房屋建立一套產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，如果說因?yàn)榉课輿]有登記就不承認(rèn)，是沒有道理的。
他進(jìn)一步分析說，如果說“小產(chǎn)權(quán)房”不享受法律保護(hù)，也只能說不享受“登記保護(hù)”。不能說沒有獲得房地產(chǎn)登記的，就是非法的。“登記保護(hù)”不是獲得產(chǎn)權(quán)的前提，只是對產(chǎn)權(quán)的一種公示。任何人去登記，必須首先證明其有產(chǎn)權(quán)，這叫“產(chǎn)權(quán)在先，登記在后”。登記本身并不是產(chǎn)權(quán)取得的程序。在擁有合法產(chǎn)權(quán)的前提下，登記是一個公示保護(hù)手段。公示保護(hù)是指在公示后，如果發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議，以公示為準(zhǔn)。
王衛(wèi)國強(qiáng)調(diào)，不管是農(nóng)民的，還是農(nóng)民轉(zhuǎn)讓給城市人的農(nóng)村房屋，在法律上都是公民的合法財產(chǎn)。國家從憲法到民法，都要承認(rèn)和保護(hù)廣大農(nóng)民現(xiàn)在已經(jīng)取得的，盡管尚未履行不動產(chǎn)登記的這些房屋。
已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給城市人的農(nóng)村房屋是不是就不受保護(hù)了？王衛(wèi)國稱，這涉及轉(zhuǎn)讓是否合法的問題。在市場經(jīng)濟(jì)情況下，“法無禁止即許可”。只要法律沒有禁止轉(zhuǎn)讓，就是許可的。法律從來沒有禁止農(nóng)民出讓宅基地，只是規(guī)定轉(zhuǎn)讓后，不能再取得新的宅基地。現(xiàn)在，大量農(nóng)民進(jìn)城，他們在農(nóng)村的房屋不需要了，不管是轉(zhuǎn)給城里人，還是轉(zhuǎn)給農(nóng)村人，都可以把他的財產(chǎn)變現(xiàn)，這是他的財產(chǎn)自由，也有利于他在城市里的就業(yè)和生活。也不能說購買的人就不受法律保護(hù)。只要是合法取得的宅基地，合法建筑的房屋，法律就承認(rèn)產(chǎn)權(quán)，有沒有登記不影響產(chǎn)權(quán)合法性。
據(jù)專家統(tǒng)計，現(xiàn)在已經(jīng)被城市人通過交易取得的農(nóng)村房屋，約有50多億平方米。“沒有納入登記保護(hù)的面積如此之大，只能說明現(xiàn)在的法制，社會提供的公共保護(hù)，還很不充分，很不到位。”王衛(wèi)國說，在這種情況下，政府應(yīng)該做的是，盡快完善登記保護(hù)制度，而不是說，這些小產(chǎn)權(quán)房不享受法律保護(hù)。
退一步講，王衛(wèi)國說，即使是違法占地建設(shè)，現(xiàn)在已經(jīng)建了，也賣了，也有人住進(jìn)去了，如果說農(nóng)村違法，老百姓買了就不給產(chǎn)權(quán)，很多城市也有很多違法用地案件，這些項目也賣了，那么，城市的人是不是也應(yīng)該照此辦理？而且，“違法懲罰的板子是打在買房的老百姓身上，還是打在開發(fā)商和官員身上？當(dāng)初違法用地時沒有查處，結(jié)果，違法者把錢賺走了，買房的老百姓反而成了受罰對象，這公平嗎？”
他主張，如果要追究，就去追究開發(fā)商和政府官員，不能讓老百姓最后代人受過。賣掉的“小產(chǎn)權(quán)房”，已經(jīng)成為既成事實(shí)，“不能不承認(rèn)，不能不保護(hù)。”很多地方亂占耕地，出現(xiàn)違法情況，是由于制度和管理不到位造成的既成事實(shí)，也只能吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從今以后，把住這些關(guān)口，杜絕這樣的事情再發(fā)生。已經(jīng)發(fā)生的，就只能承認(rèn)，這既公平，又有利于社會和諧與穩(wěn)定。
當(dāng)然，王衛(wèi)國也指出，違反《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的建設(shè)，確實(shí)是非法的，當(dāng)然應(yīng)該取締。現(xiàn)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面臨法律瓶頸，立法有很多還不到位，包括《土地管理法》的修改，還有“不動產(chǎn)管理法”的制定，以及建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易平臺，都有待完善。■ |
