專家稱 此觀點實際對業(yè)主不利 業(yè)委會只有督促業(yè)主交費的權(quán)利 法院考慮增加人大代表共審此案 電梯費標準過高業(yè)主拒交 物業(yè)上法庭索債律師依物業(yè)條例第67條首提新觀點 法官宣布休庭 物業(yè)公司向法院起訴欠費業(yè)主，須經(jīng)業(yè)委會同意？今年3月，在世紀城4位業(yè)主因拖欠物業(yè)費、
專家稱 此觀點實際對業(yè)主不利 業(yè)委會只有督促業(yè)主交費的權(quán)利 法院考慮增加人大代表共審此案
電梯費標準過高業(yè)主拒交 物業(yè)上法庭索“債”律師依“物業(yè)條例”第67條首提新觀點 法官宣布休庭———
物業(yè)公司向法院起訴欠費業(yè)主，須經(jīng)業(yè)委會同意？今年3月，在世紀城4位業(yè)主因拖欠物業(yè)費、供暖費而被物業(yè)公司訴至法庭時，業(yè)主方的代理律師北京憶通律師事務(wù)所李勁松律師首次提出了上述抗辯理由，這枚“重型炮彈”的出現(xiàn)使得案件在開庭40多分鐘后被宣布休庭，至今還沒有再次開庭。那么，該理由能否成立？在業(yè)內(nèi)有多大的影響力呢？記者進行了采訪。
事情原委
“物業(yè)條例”第67條
首次提起引人關(guān)注
該案的當(dāng)事人曹女士告訴記者，一直拖欠物業(yè)費的理由就是因為物業(yè)公司多收了電梯費。
同樣依據(jù)“發(fā)改委196號文件”，物業(yè)要求曹女士所在樓層的業(yè)主按每天每平方米1.97元的標準交納電梯費，而根據(jù)業(yè)委會的計算，業(yè)主應(yīng)按每天每平方米0.2元左右的標準交納。
同樣的標準，為何計算出的數(shù)字卻如此懸殊呢？發(fā)改委工作人員告訴曹女士，業(yè)委會計算的電梯費收費標準是正確的。與物業(yè)協(xié)商未果的曹女士及其他業(yè)主便拒交物業(yè)費。
李律師認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第67條———違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。也就是說，對于欠費業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費業(yè)主。
簡單地說，就是物業(yè)公司要起訴欠費業(yè)主，必須經(jīng)業(yè)委會同意。基于此，李勁松律師當(dāng)庭提出改簡易程序為普通程序?qū)徖恚⑸暾堄捎腥舜蟠砗驼䥇f(xié)委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。
專家看點
業(yè)委會督促=點頭？
業(yè)委會有這種權(quán)利?
李勁松律師告訴記者，對條例第67條這樣理解有兩個原因：
一是《物業(yè)管理條例》35條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的，物業(yè)公司向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)由業(yè)委會進行把關(guān)、驗收。如果業(yè)主不交費，則根據(jù)合同對等原則，物業(yè)公司也只能向法院起訴業(yè)委會，而不能直接起訴業(yè)主。
二是業(yè)委會在驗收、監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)時，如果認為物業(yè)公司的服務(wù)很到位，則應(yīng)當(dāng)督促欠費業(yè)主交費。而如果物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位，業(yè)委會也可不督促業(yè)主交費，而不是按照物業(yè)的要求全部交納。這才符合合同權(quán)利義務(wù)的對等原則。
中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員劉俊海教授告訴
記者，物業(yè)服務(wù)合同是由每個業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會沒有法律主體資格和地位，其不能作為當(dāng)事一方簽署合同。把“業(yè)委會督促業(yè)主交納欠交的物業(yè)費”作為物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序是有道理的。
但是督促不等于同意，業(yè)委會只起督促、協(xié)調(diào)作用，而不是“批準”、“點頭”，這是兩個概念，不能畫等號。
對此，舒可心（朝陽園小區(qū)業(yè)委會原主任）持肯定態(tài)度，認為物業(yè)合同是由業(yè)主大會即全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會只是業(yè)主大會的代表，最終簽訂合同的仍是每個業(yè)主。
市物業(yè)管理協(xié)會張秘書長也認為，業(yè)委會只是起一個協(xié)調(diào)、溝通的作用，而不是須經(jīng)業(yè)委會同意，物業(yè)公司才能起訴欠費業(yè)主。
業(yè)主欠交物業(yè)費到底欠了誰的錢？
舒可心告訴記者，要想明白物業(yè)公司是否有權(quán)告業(yè)主，首先應(yīng)弄清楚，業(yè)主欠費，到底是欠誰的費？
根據(jù)條例，業(yè)主交納物業(yè)費是依據(jù)業(yè)主公約向其他業(yè)主承諾的交費義務(wù)，而不是向物業(yè)公司承諾的交費義務(wù)，物業(yè)公司只是受業(yè)主大會的委托管理小區(qū)公共事務(wù)，處于受托人地位，而不是欠費業(yè)主的“債權(quán)人”。
所以，即使物業(yè)公司起訴，也是履行受托人義務(wù)，代其他業(yè)主或業(yè)主全體向欠費業(yè)主要錢。
市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生律師也表示，對第67條規(guī)定的理解，可分兩種情況來對待：
一種情況是，物業(yè)公司對小區(qū)的日常服務(wù)實行包干制。采用這種管理方式的，如有業(yè)主欠交物業(yè)費等費用，應(yīng)由物業(yè)公司先給業(yè)委會發(fā)函，由業(yè)委會履行督促義務(wù)，如果業(yè)主逾期仍不交費，物業(yè)公司則可起訴業(yè)主。
另一種情況是，物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制。也就是說業(yè)主交納的物業(yè)費仍屬業(yè)主自己的錢，只是由業(yè)委會委托物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)的管理和服務(wù)進行花費。在這種情況下，如果業(yè)主不交納物業(yè)費，物業(yè)公司可根據(jù)業(yè)委會的授權(quán)直接起訴業(yè)主，因為物業(yè)公司已經(jīng)代業(yè)委會履行了督促義務(wù)，就不用業(yè)委會另行督促了。
面對現(xiàn)狀
沒有業(yè)委會業(yè)主欠費
物業(yè)只能起訴開發(fā)商？
今年3月9日，已經(jīng)當(dāng)了18年全國人大代表的羅益鋒與另外30位代表，向十屆全國人大四次會議提交了《建立物業(yè)管理法》的議案。
其中，羅益鋒提到，在其調(diào)查的過程中，大部分小區(qū)沒有業(yè)委會，有70%的人對自己所住小區(qū)的物業(yè)管理大為不滿。
那么，如果這些沒有業(yè)委會的小區(qū)業(yè)主，用拒交物業(yè)費的方式來對抗物業(yè)公司的服務(wù)，物業(yè)公司能否直接起訴欠費業(yè)主呢？
李律師認為，如果未成立業(yè)委會，應(yīng)先成立業(yè)委會。如果在業(yè)委會成立之前，物業(yè)公司要起訴，也只能起訴開發(fā)商，而不能直接告業(yè)主。
這是因為，此時的物業(yè)公司是由開發(fā)商請來的，而業(yè)主在入住時，只是與開發(fā)商簽訂了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的協(xié)議，相當(dāng)于開發(fā)商取代了業(yè)委會的作用。所以，物業(yè)公司只能以開發(fā)商為被告，再由開發(fā)商來起訴業(yè)委會。
劉俊海教授對此則持有異議。他認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，前期的物業(yè)公司是在業(yè)主入住前，由開發(fā)商選定，但業(yè)主入住后，物業(yè)管理合同仍然是由每個業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的。對條例第67條的理解應(yīng)當(dāng)客觀理性。
實際影響
業(yè)委會督促交費
到底對誰有利？
相對于以往欠費業(yè)主屢訴屢敗的情況，《物業(yè)管理條例》第67條的提起，是否能真正、有效地保護業(yè)主的權(quán)益？是否能促進業(yè)委會的成立？
前些天，新華聯(lián)家園十余戶業(yè)主因欠物業(yè)費被物業(yè)公司推上被告席。近日，記者隨機采訪了兩位因欠物業(yè)費而被起訴的業(yè)主，他們都表示此前并不知道第67條的規(guī)定，但會保留用此條規(guī)定抗辯物業(yè)的權(quán)利。
而舒可心卻表示，業(yè)委會“督促”業(yè)主交費，看起來是保護業(yè)主利益，實際是保護了物業(yè)公司的利益。也就是說，當(dāng)小區(qū)個別或部分業(yè)主欠費影響了小區(qū)整體的物業(yè)管理，如果物業(yè)公司沒有起訴欠費業(yè)主，就很有可能因服務(wù)不到位或履行合同不當(dāng)而被業(yè)委會告上法庭。這時，物業(yè)公司就可以以業(yè)委會沒有履行督促交費的義務(wù)而進行抗辯。而根據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，業(yè)委會要想證明自己已經(jīng)履行了督促義務(wù)則是很難的，舉證不能的不利后果也只能由業(yè)委會來承擔(dān)，也就是最終由業(yè)主承擔(dān)。
最新進展
打算組成合議庭何時再審還未定
本案的主審法官張法官告訴記者，根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于適用簡易程序?qū)徖砻袷掳讣档娜舾梢?guī)定》第3條規(guī)定，當(dāng)事人就適用簡易程序提出異議，人民法院認為異議成立的，或者人民法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)不宜適用簡易程序的，應(yīng)當(dāng)將案件轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖怼Ｒ蚩紤]到世紀城的業(yè)主較多，牽涉的業(yè)主利益較大，而當(dāng)事人對案件審理的程序又持有異議，為慎重起見，法官當(dāng)庭宣布休庭。
而對于律師提出的“根據(jù)條例第67條規(guī)定，經(jīng)業(yè)委會督促是物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序”這一說法，張法官則認為不當(dāng)，因為前置程序通常是由訴訟法或相關(guān)司法解釋進行規(guī)定的，而作為一個條例———《物業(yè)管理條例》是無權(quán)規(guī)定前置程序的。
“目前，法院已打算組成合議庭適用普通程序?qū)徖肀景福绾谓M成、何時再開庭還沒有定”。
世紀城很多業(yè)主可能還不知道，這場官司引發(fā)的對“物業(yè)條例”第67條的爭議。
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