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物業起訴欠費業主 是否先得業委會點頭
2008-10-27 |
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專家稱 此觀點實際對業主不利 業委會只有督促業主交費的權利 法院考慮增加人大代表共審此案 電梯費標準過高業主拒交 物業上法庭索債律師依物業條例第67條首提新觀點 法官宣布休庭 物業公司向法院起訴欠費業主，須經業委會同意？今年3月，在世紀城4位業主因拖欠物業費、 專家稱 此觀點實際對業主不利 業委會只有督促業主交費的權利 法院考慮增加人大代表共審此案
電梯費標準過高業主拒交 物業上法庭索“債”律師依“物業條例”第67條首提新觀點 法官宣布休庭———
物業公司向法院起訴欠費業主，須經業委會同意？今年3月，在世紀城4位業主因拖欠物業費、供暖費而被物業公司訴至法庭時，業主方的代理律師北京憶通律師事務所李勁松律師首次提出了上述抗辯理由，這枚“重型炮彈”的出現使得案件在開庭40多分鐘后被宣布休庭，至今還沒有再次開庭。那么，該理由能否成立？在業內有多大的影響力呢？記者進行了采訪。
事情原委
“物業條例”第67條
首次提起引人關注
該案的當事人曹女士告訴記者，一直拖欠物業費的理由就是因為物業公司多收了電梯費。
同樣依據“發改委196號文件”，物業要求曹女士所在樓層的業主按每天每平方米1.97元的標準交納電梯費，而根據業委會的計算，業主應按每天每平方米0.2元左右的標準交納。
同樣的標準，為何計算出的數字卻如此懸殊呢？發改委工作人員告訴曹女士，業委會計算的電梯費收費標準是正確的。與物業協商未果的曹女士及其他業主便拒交物業費。
李律師認為，根據《物業管理條例》第67條———違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。也就是說，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。
簡單地說，就是物業公司要起訴欠費業主，必須經業委會同意。基于此，李勁松律師當庭提出改簡易程序為普通程序審理，并申請由有人大代表和政協委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。
專家看點
業委會督促=點頭？
業委會有這種權利?
李勁松律師告訴記者，對條例第67條這樣理解有兩個原因：
一是《物業管理條例》35條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。也就是說，物業服務合同是物業公司與業委會簽訂的，物業公司向業主提供物業服務，應由業委會進行把關、驗收。如果業主不交費，則根據合同對等原則，物業公司也只能向法院起訴業委會，而不能直接起訴業主。
二是業委會在驗收、監督物業公司的服務時，如果認為物業公司的服務很到位，則應當督促欠費業主交費。而如果物業公司提供的服務不到位，業委會也可不督促業主交費，而不是按照物業的要求全部交納。這才符合合同權利義務的對等原則。
中國社會科學院法學研究所研究員劉俊海教授告訴
記者，物業服務合同是由每個業主與物業公司簽訂的，而不是業委會與物業公司簽訂的，業委會沒有法律主體資格和地位，其不能作為當事一方簽署合同。把“業委會督促業主交納欠交的物業費”作為物業公司起訴業主的前置程序是有道理的。
但是督促不等于同意，業委會只起督促、協調作用，而不是“批準”、“點頭”，這是兩個概念，不能畫等號。
對此，舒可心（朝陽園小區業委會原主任）持肯定態度，認為物業合同是由業主大會即全體業主與物業公司簽訂的，業委會只是業主大會的代表，最終簽訂合同的仍是每個業主。
市物業管理協會張秘書長也認為，業委會只是起一個協調、溝通的作用，而不是須經業委會同意，物業公司才能起訴欠費業主。
業主欠交物業費到底欠了誰的錢？
舒可心告訴記者，要想明白物業公司是否有權告業主，首先應弄清楚，業主欠費，到底是欠誰的費？
根據條例，業主交納物業費是依據業主公約向其他業主承諾的交費義務，而不是向物業公司承諾的交費義務，物業公司只是受業主大會的委托管理小區公共事務，處于受托人地位，而不是欠費業主的“債權人”。
所以，即使物業公司起訴，也是履行受托人義務，代其他業主或業主全體向欠費業主要錢。
市律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生律師也表示，對第67條規定的理解，可分兩種情況來對待：
一種情況是，物業公司對小區的日常服務實行包干制。采用這種管理方式的，如有業主欠交物業費等費用，應由物業公司先給業委會發函，由業委會履行督促義務，如果業主逾期仍不交費，物業公司則可起訴業主。
另一種情況是，物業服務收費采取酬金制。也就是說業主交納的物業費仍屬業主自己的錢，只是由業委會委托物業公司根據小區的管理和服務進行花費。在這種情況下，如果業主不交納物業費，物業公司可根據業委會的授權直接起訴業主，因為物業公司已經代業委會履行了督促義務，就不用業委會另行督促了。
面對現狀
沒有業委會業主欠費
物業只能起訴開發商？
今年3月9日，已經當了18年全國人大代表的羅益鋒與另外30位代表，向十屆全國人大四次會議提交了《建立物業管理法》的議案。
其中，羅益鋒提到，在其調查的過程中，大部分小區沒有業委會，有70%的人對自己所住小區的物業管理大為不滿。
那么，如果這些沒有業委會的小區業主，用拒交物業費的方式來對抗物業公司的服務，物業公司能否直接起訴欠費業主呢？
李律師認為，如果未成立業委會，應先成立業委會。如果在業委會成立之前，物業公司要起訴，也只能起訴開發商，而不能直接告業主。
這是因為，此時的物業公司是由開發商請來的，而業主在入住時，只是與開發商簽訂了有關物業服務的協議，相當于開發商取代了業委會的作用。所以，物業公司只能以開發商為被告，再由開發商來起訴業委會。
劉俊海教授對此則持有異議。他認為，根據《物業管理條例》規定，前期的物業公司是在業主入住前，由開發商選定，但業主入住后，物業管理合同仍然是由每個業主與物業公司簽訂的，而不是業主與開發商簽訂的。對條例第67條的理解應當客觀理性。
實際影響
業委會督促交費
到底對誰有利？
相對于以往欠費業主屢訴屢敗的情況，《物業管理條例》第67條的提起，是否能真正、有效地保護業主的權益？是否能促進業委會的成立？
前些天，新華聯家園十余戶業主因欠物業費被物業公司推上被告席。近日，記者隨機采訪了兩位因欠物業費而被起訴的業主，他們都表示此前并不知道第67條的規定，但會保留用此條規定抗辯物業的權利。
而舒可心卻表示，業委會“督促”業主交費，看起來是保護業主利益，實際是保護了物業公司的利益。也就是說，當小區個別或部分業主欠費影響了小區整體的物業管理，如果物業公司沒有起訴欠費業主，就很有可能因服務不到位或履行合同不當而被業委會告上法庭。這時，物業公司就可以以業委會沒有履行督促交費的義務而進行抗辯。而根據“誰主張誰舉證”的原則，業委會要想證明自己已經履行了督促義務則是很難的，舉證不能的不利后果也只能由業委會來承擔，也就是最終由業主承擔。
最新進展
打算組成合議庭何時再審還未定
本案的主審法官張法官告訴記者，根據《最高人民法院〈關于適用簡易程序審理民事案件〉的若干規定》第3條規定，當事人就適用簡易程序提出異議，人民法院認為異議成立的，或者人民法院在審理過程中發現不宜適用簡易程序的，應當將案件轉入普通程序審理。因考慮到世紀城的業主較多，牽涉的業主利益較大，而當事人對案件審理的程序又持有異議，為慎重起見，法官當庭宣布休庭。
而對于律師提出的“根據條例第67條規定，經業委會督促是物業公司起訴業主的前置程序”這一說法，張法官則認為不當，因為前置程序通常是由訴訟法或相關司法解釋進行規定的，而作為一個條例———《物業管理條例》是無權規定前置程序的。
“目前，法院已打算組成合議庭適用普通程序審理本案，但如何組成、何時再開庭還沒有定”。
世紀城很多業主可能還不知道，這場官司引發的對“物業條例”第67條的爭議。
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