2000年新海通公司在江蘇省南通市開發建設錦繡苑，同年10月取得商品房銷售許可證并對外銷售，銷售許可證中登記的商品房性質為公寓、商住。2003年7月30日，該小區經南通市房產管理局登記成立錦繡苑業主委員會。2004年該業主委員會向南通市物價局、南通市房產管理局了解房屋專項維修基金的規定和情況，物價局于同年4月8日書面答復稱，從2000年1月1日起在市區范圍內商品房和公有住房出售后建立住宅共用部位共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金），此后物價部門在審核普通住宅商品房銷售價格時，將維修基金納入房價成本，從2002年5月1日起，為避免重復收取維修基金，物價局與房管局聯合發文將維修基金從房價中分離出來，實行價外定額征收。當月13日南通市房產管理局書面答復錦繡苑業主委員會:2000年1月1日起至2002年5月1日期間，經物價部門核定的商品房價格已包含房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金，錦繡苑小區也應建立專項維修資金，截止2004年4月12日錦繡苑沒有在有關銀行的專用帳戶上繳存專項維修資金。2004年4月18日新海通物業管理有限責任公司向錦繡苑業主發出致全體業主書，載明因該小區業主一直未向物業公司繳納維修基金，現按規定向業主收取。另查，購房者與新海通公司簽訂的商品房預(銷)售合同中沒有關于維修基金繳交的約定。
2005年4月30日，錦繡苑業主委員會發出準備委托律師訴訟、并供業主簽字認可的公告，并在小區超過2/3業主簽名確認后，訴至法院。
原告訴稱：該小區建于2000年，當時商品房房價成本中已含維修基金，故業主購房時，開發公司不得也未向業主重復收取維修基金。現開發公司應將房價中包含的維修基金交業主委員會管理。請求：被告返還小區維修基金480059.40元，并按年利率2.7%支付自錦繡苑業主委員會成立之日起兩年的利息25923.20元。
被告辯稱：1、業主委員會沒有訴訟主體資格，也無權向開發商提起與物業管理無關的維修基金返還的民事訴訟；2、業主沒有維修基金交款票據、錦繡苑小區住宅銷售合同中沒有關于維修基金代收約定，且高檔商品房無需核價，房價由市場調節，房價中不含維修基金。請求駁回原告訴訟請求。
【評析】
本案的爭議焦點是：業主委員會的訴訟主體資格以及商品房銷售價格中是否包含維修基金、開發公司應否返還等兩個問題。
一、關于業主委員會可否對新海通公司提起維修基金返還之訴的問題。
一種觀點認為不可以。理由是：業主委員會是業主大會的執行機構，它經業主代表大會授權，僅有權就與物業管理有關的、涉及全體業主公共利益的事宜，以物業公司為被告向人民法院提起民事訴訟。而與物業管理無關的，個別或部分業主的事宜，業主委員會無權起訴。本案新海通公司是開發商而非物業管理公司，業主委員會無權向開發商提起與物業管理無關的維修基金返還之訴。
一種觀點認為可以。理由是：是否具有訴訟主體資格必須依據法律明文規定，而業主委員會符合法律有關訴訟主體資格中“其他組織”的規定，具備訴訟主體的資格。筆者贊同這一觀點，理由是：
1、業主委員會屬于民訴法規定的具備民事主體資格的“其他組織”。
業主委員會是全體業主實現共有物業管理權的業主自治管理組織，代表全體業主執行業主大會作出的決議，維護全體業主的利益。《中華人民共和國民事訴訟法》第49條規定：具備民事訴訟主體資格的三種主體為自然人、法人和其他組織。顯而易見，業主委員會非自然人；業主委員會并未在工商管理部門或民政部門報批，僅在房地產行政主管部門登記備案，故不屬于社團法人。根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規定，“其他組織”是指“合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織”。對照該條件，業主委員會是由業主大會選舉若干委員組成，有自己的主任、副主任、委員和秘書，有自己的公章，具備一定的組織機構，并經房地產行政主管部門登記備案后合法成立，其亦具有一定可支配的財產，對業主交付的專項維修資金、業主共有的設施、小區物業管理用房等公共財物，有一定的監督管理權和在授權范圍內一定的支配權，故業主委員會可以納入我國法律規定的其他組織中，并具有民事訴訟能力。賦予業主委員會民事訴訟主體資格，與《物業管理條例》等法規規定業主委員會具有的獨立職責相對應，為其履行職責提供了充分的司法救濟，亦使業主的合法權益尤其是公共性利益能得到及時、有效的保障。本案中業主委員會且經南通市房產管理局登記備案成立，應當具備民事訴訟的主體資格。
2、對涉及全體業主公共利益并由業主委員會管理支配的維修基金，業主委員會有權起訴開發商。
維修基金又稱住房專項維修資金，《物業管理條例》改稱為物業共用部位、共用設施設備專項維修資金，是指為保障住房出售后的維修管理，維護住房產權人和使用人的共同利益，按照國家有關政策法規強制性建立的住房共用部位、共用設施設備專項維修的資金。根據《物業管理條例》、建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的相關規定，維修基金由售房單位向全體業主代為收取，或業主憑售房單位或物業管理企業開出的繳款單直接繳納，專項用于物業保修期滿后小區共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，并由業主委員會直接管理支配，屬全體業主共同所有。對此，建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》亦有明確規定：業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以向人民法院起訴。業主委員會對涉及全體業主公共利益并屬自己直接管理支配的維修基金，可以對開發公司提起民事訴訟。所以，本案中業主委員會對開發公司提起維修基金返還之訴，符合行政法規、國務院部門規章及地方政府規章的規定。
二、本案商品房銷售價格中是否已包含維修基金、開發公司是否應予返還的問題。
有一種觀點認為房價中不含維修基金。理由是：首先，《江蘇省商品房價格管理規定》第十四條商品房價格的成本構成中確列舉了維修基金等九個項目，但房屋價格成本構成與房屋開發成本、房屋銷售價格及房屋核定價格并非同一概念，房屋開發成本不一定都包括這九個項目，也沒有哪部法律規定房屋銷售價格中必須包括這項維修基金。其次，建設部、財政部制訂的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定，購房者應當按照購房款2—3%的比例向售房單位繳交維修基金。由此可見，維修基金是在購房款之外另行繳交，不應計入成本。
第二種觀點認為商品房銷售價格中已包含維修基金，該基金新海通公司應予返還。筆者贊同這一觀點，理由是：
1、1998年江蘇省物價局、建委制訂實施的《江蘇省商品房價格管理規定》規定：商品房價格必須實行明碼標價，商品房價格的成本構成包括維修基金等九項費用，對該九項費用未經省價格部門批準，任何單位和個人不得擅自增加和變更。1999年1月1日實行的建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定，購房者應當按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維修基金，售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。從條文表面上看，雖然《江蘇省商品房價格管理規定》、與建設部、財政部的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》對商品房價格成本構成是否包括維修基金兩部規章有不同規定，但對于維修基金歸全體業主共同所有這一點兩部規章的規定均屬一致。故對維修基金繳交人應根據開發商在銷售過程中是否已將維修基金納入成本核算為標準來判斷。在實際工作中，考慮到操作中可能產生的歧義，為避免維修基金的重復收取，2002年4月，南通市物價局、房管局發布《關于調整市區房屋共用部位、共用設施設備維修基金征收、管理等問題的通知》，確定從2002年5月1日起維修基金從商品房價格中分離出來，不再列入房價，實行價外定額征收。本案中公司定價銷售在2002年5月1日之前，應認定商品房銷售價格中已包括維修基金。
2、建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。若沒有繳交約定，因售房單位在商品房銷售過程中，始終處于信息優勢地位和合同簽訂優勢地位，應作出不利于售房單位的推定。本案雙方為維修基金是否收取產生糾紛，應作出不利于新海通公司的推定。訴訟中，新海通公司均未能提供商品房價格成本核算單，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第七十五條：有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立。故商品房銷售價格中已包含維修基金，該基金新海通公司應予返還。
（作者單位：江蘇省南通市中級人民法院）
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