有關房價何時下跌的問題現在已轉為了國內油價何時放開的問題。對國內房地產價格，我總結成一句話：“油價接軌，房價暴跌”。高油價擊潰了美國經濟原有的運行模式，引爆了次級債危機，歐盟在《京都議定書》的約束下，提前適應了高油價的挑戰，因此經濟總體保持了健康運行。而中國經濟還很難適應高油價，這就是為什么一季度以來全國鬧油荒最嚴重的廣東房價下跌最猛的原因。
我最近準備改行，離開股市去房地產業發展。這并非因為我看空股市而看好房地產業，而是我認為此時此刻的中國房地產行業比股市更需要有創新的金融工具來化解這些年累積起來的巨大風險。未料，大多數人聽說了我的決定之后，首先問我：“房價什么時候會下跌？”他們不想聽我的論證，只是希望我把房地產價格走勢的預測化作一句最簡單的話，“就像你預測股市時常說的通脹無牛市那樣直截了當”。我理解這些朋友對于金融學的美妙框架和理論或者政府的復雜條例及政策都不太關心。所以，我打算先回答他們最關切的問題。
對國內房地產價格，我總結成一句話：“油價接軌，房價暴跌。”
近3年多來，我一直認為：只有當人民幣對一籃子貨幣升值才會導致房價下跌，除此之外的其他任何政策都只是讓政府增加稅收，或者讓國有商業銀行增加利息收入。自從人民幣匯率改革以來，大家沒有看到房價下跌，就是因為人民幣在對美元保持穩步升值的同時，美元對各主要國家貨幣快速貶值，致使人民幣實際有效匯率不升反貶。新任商務部部長已明確表示：反對人民幣快速升值。由此可以判斷，人民幣升值之后房價將下跌的預測基本前提已經不能成立。
在我看來，貨幣就如同一把尺子，用來度量房價時，如果尺子縮短了（貶值了），那么房價該就上漲；如果尺子拉長了（升值了），那么房價就該下跌。但是，近日有朋友指出我的這個分析存在缺陷。美國房價在急速下跌，而美元同時也在貶值。按照我上述的理論，美元貶值時美國房價不是該上漲嗎？對此，我必須做個全面的分析，來答復這位細心的朋友。
從2001年起，美元進入貶值通道。一開始，美國房地產市場確實出現了繁榮，一切看上去都是那么完美、那么符合金融學的規范：當一國貨幣貶值幅度高于其國債利率時，該國出現通貨膨脹的壓力。但是，好景不長，石油價格的上漲擊潰了美國的地產繁榮，導致了次級債危機的爆發。
美國經濟運行無不依賴于低油價，2002年，國際油價大約處于每桶25美元的水平，消費者的汽油支出在低油價時代只占其個人收入一個比較小的比例，企業得以低成本投資擴張。這就是說，在低油價時代，美國現有的經濟模式得以持續，無需大規模的技術革命。但是，對沖基金們不答應這個模式。他們執行了雙做多的對沖交易策略：同時做多道瓊斯和石油。他們的邏輯是：如果油價下跌，美國經濟就會繁榮，道瓊斯股票就會上漲，其漲幅的絕對值應該大于油價跌幅；如果油價上漲，道瓊斯代表了美國最有競爭力的、最能夠克服高油價的生產模式，其跌幅的絕對值應該小于油價的漲幅。這應該是個穩賺不賠的對沖交易策略（具體的交易利潤取決于道瓊斯和石油之間的對沖比例）。
因此，道瓊斯雖然有小幅度下跌，而石油卻從每桶不到30美元漲過了每桶120美元。高油價擊潰了美國經濟原有的運行模式，美國其他經濟單位無法通過提高勞動生產率來克服高油價，其投資回報率下降，資本開支減少。在這兩者相互作用下，房價下跌，次級債危機爆發。我可能是國內最早提出油價上漲與供求關系無關，與中東局勢無關的人。2004年初我接受一家周刊的采訪時就說：石油背后的黑手是對沖基金。
為什么歐洲沒有受到高油價的沖擊呢？歐盟自動實施減排二氧化碳義務將近10年之久，這使得這個區域內的經濟運行以降低排放和減少能源消耗為重點不斷在調整，歐盟經濟因此在《京都議定書》的約束下，提前適應了高油價的挑戰，經濟總體保持了健康的運行。所以，在油價上漲的階段，歐元能連續上行。
回過頭來看我國，在漸進性匯改的原則下，人民幣未來在相當時間內仍將保持對美元升值而對其他貨幣貶值的趨勢。所以，如果要觸發房價下跌，就要看國家發改委什么時候放開成品油價，使之與國際水平接軌。我相信，今天的中國經濟也依賴于低油價。低油價將促進國內的汽車生產和消費，將保持國內的物流成本占總銷售額的低比例。弄清這一點，我們就可以理解為什么一季度以來，比較明顯的房價下跌的區域恰恰是全國鬧油荒最嚴重的廣東。用傳統的供求關系和資金成本等經濟學理論都無法解釋這個現象。
有人說，我們現在不能放開油價，因為油價已經太高了。但是，海外對沖基金可不這樣想，他們不會滿足于現有的戰利品。記得油價在每桶26美元時，曾有實施燃油稅改革的提議，結果被否決，理由是油價太高，難道現在我們反而能夠實施了嗎？這些年在我們等待和觀察油價下跌的時候，對沖基金已經把油價炒上120美元了。我猜想，多頭石油的對沖基金已經打垮了美國，可能正在尋找下一個目標。國際上那些對沖基金不會輕易放掉石油的多頭，讓我們手里的上萬億美元買到更多的石油。他們也許會一直把油價做高，直到中國放開油價為止。
這樣，房價何時下跌的問題就轉為了國內油價何時放開的問題。如果我們的油價和國際接軌，其結果就是國內房地產價格暴跌。因為基于現有的經濟運行效率而得出的高房價基礎將完全喪失。我們不可能看到另外一幅由國內著名經濟學家們描述的情景：油價上漲帶動房價繼續上漲，因為原材料價格上漲是普遍的通貨膨脹，而通貨膨脹壓力將促進房價上漲。如果那樣，依據相同的邏輯就可以得出通貨膨脹時期股價該暴漲的結論了。而有關通脹無牛市的論證，我已在本欄連續發表了7篇文章，不再贅述。
阻攔我國房價大跌的四大因素
針對我國目前的房價水平，主流的觀點是比較一致的：偏高！從普通百姓的實際感受上講，肯定是高了；從經濟學上分析，我國的房價收入比早已超過10：1，遠遠高過國際水平，資源配置出現畸形；從政府態度上看，官方也認為增長偏快。今年一季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲了11％，漲幅比上季度高0．8個百分點，不僅同比增幅較大，環比亦呈上漲之勢。
這事兒可就有些奇怪了，既然多方都認為房價偏高，那么為何中國的高房價卻遲遲降不下來？即使眼下已有深圳、廣州等個別城市有所下跌，那么接下來這些城市會出現大跌嗎？
不少人都在熱切地盼望中國房價大跌，最好是像股市一樣從6100點跌到3000點。但我認為這只是一廂情愿。中國的很多事情都有自己的邏輯，就像我國的住房私有率已高達83%——世界最高水平之一，但國人購房的熱情依然旺盛，這跟西方國家住宅消費高潮期的情形完全不同。這種與國外經驗不同的種種邏輯，可以套上“中國特殊的國情”這頂帽子。
首先是政府因素。近幾年房地產宏觀調控的重點之一是房價，但諸多文件一而再、再而三是表示其目標是“穩定房價”，既憂慮房價過快上漲，又擔心房價大跌。要解釋這種態度并不復雜，房地產業從1997年被國家列為拉動經濟和內需增長重點產業，2003又被明確列為支柱產業，而且房地產業還能帶動建筑、建材、裝修等幾十個行業。因此房價大跌，必然導致行業增長趨緩，從而拖累國民經濟增長。目前美國房價大跌，美國經濟也正衰退。而我國市場化程度明顯低于發達國家，政府有足夠的能力和操作空間干預經濟運行。
其次是銀行因素。美國次級債危機讓華爾街一地雞毛，甚至如貝爾斯登這樣的大銀行都無奈被人收購。但這種情況絕不可以發生在中國，從客觀上分析，我國目前不存在大量的次級房貸，也基本上沒有房貸證券化產品；從主觀上分析，我國的銀行體系與發達國家不同，國有資本依然主導著金融市場�，F階段，房地產貸款在銀行貸款結構中舉足輕重，假若我國房價出現大跌，不僅大量開發商資金鏈斷裂，留一堆壞帳給銀行（如1994年海南房價泡沫破滅時），而一向被視為優質貸款的個人房貸也將出現大面積壞帳，雖然不會像美國的部分機構累及破產，但足以使銀行傷筋動骨。既然是國有銀行在控制房地產信貸市場，那么在政府的強力支持下，絕不會坐視房價大跌。
第三是業主因素。這條猛一看有點荒謬，老百姓不是都在盼著房價崩盤嗎。其實未必，83%的住房私有率意味著大部分中國城市人口都有房子，他們對房價的漲跌心情各有不同。有調查表明：已經投資或投機性購房的群體鐵定希望房價上漲，有二套以上私房的家庭也不希望房價回落，有一套私房暫無改善需求的家庭希望漲的心態略強于跌，有一套私房但有改善需求的希望跌的心態略強于漲，無房群體當然希望房價大跌。在房價上漲期和平穩期，這種業主怕跌的表現并不強烈。但一旦房價大跌，立即就會成為社會問題。上海曾經出現大規模的退房潮，其中典型樓盤如大華水岸藍橋，業主最終告到法院，甚至驚動國家有關部門來上海調研。
第四是開發商因素。這條理由就更充分了，只要資金鏈尚未面臨斷裂的危險，開發商是不會主動大幅下調房價的，至于在這波樓市調整中率先在全國許多城市降價的萬科，也多在10%左右的降幅，上海的幾個樓盤只降了5%，立即顧客盈門，快速出貨，根本沒必要繼續下調價格。另外，即使某些急于回籠資金的開發商愿意大降價，也有心理負擔——害怕前期業主鬧退房。還有，目前我國房地產開發企業分化加劇，即使部分中小企業因為市場低迷而混不下去了，也很容易把項目或土地拱手賣給大型開發商，或許比以跳樓價把房子賣給散戶更方便、省事、劃算。
|
