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只要國(guó)內(nèi)油價(jià)放開 房?jī)r(jià)必定暴跌！
2008-5-12 |
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有關(guān)房?jī)r(jià)何時(shí)下跌的問題現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為了國(guó)內(nèi)油價(jià)何時(shí)放開的問題。對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格，我總結(jié)成一句話：“油價(jià)接軌，房?jī)r(jià)暴跌”。高油價(jià)擊潰了美國(guó)經(jīng)濟(jì)原有的運(yùn)行模式，引爆了次級(jí)債危機(jī)，歐盟在《京都議定書》的約束下，提前適應(yīng)了高油價(jià)的挑戰(zhàn)，因此經(jīng)濟(jì)總體保持了健康運(yùn)行。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)還很難適應(yīng)高油價(jià)，這就是為什么一季度以來(lái)全國(guó)鬧油荒最嚴(yán)重的廣東房?jī)r(jià)下跌最猛的原因。
我最近準(zhǔn)備改行，離開股市去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這并非因?yàn)槲铱纯展墒卸春梅康禺a(chǎn)業(yè)，而是我認(rèn)為此時(shí)此刻的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比股市更需要有創(chuàng)新的金融工具來(lái)化解這些年累積起來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。未料，大多數(shù)人聽說(shuō)了我的決定之后，首先問我：“房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)下跌？”他們不想聽我的論證，只是希望我把房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)測(cè)化作一句最簡(jiǎn)單的話，“就像你預(yù)測(cè)股市時(shí)常說(shuō)的通脹無(wú)牛市那樣直截了當(dāng)”。我理解這些朋友對(duì)于金融學(xué)的美妙框架和理論或者政府的復(fù)雜條例及政策都不太關(guān)心。所以，我打算先回答他們最關(guān)切的問題。
對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格，我總結(jié)成一句話：“油價(jià)接軌，房?jī)r(jià)暴跌。”
近3年多來(lái)，我一直認(rèn)為：只有當(dāng)人民幣對(duì)一籃子貨幣升值才會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，除此之外的其他任何政策都只是讓政府增加稅收，或者讓國(guó)有商業(yè)銀行增加利息收入。自從人民幣匯率改革以來(lái)，大家沒有看到房?jī)r(jià)下跌，就是因?yàn)槿嗣駧旁趯?duì)美元保持穩(wěn)步升值的同時(shí)，美元對(duì)各主要國(guó)家貨幣快速貶值，致使人民幣實(shí)際有效匯率不升反貶。新任商務(wù)部部長(zhǎng)已明確表示：反對(duì)人民幣快速升值。由此可以判斷，人民幣升值之后房?jī)r(jià)將下跌的預(yù)測(cè)基本前提已經(jīng)不能成立。
在我看來(lái)，貨幣就如同一把尺子，用來(lái)度量房?jī)r(jià)時(shí)，如果尺子縮短了（貶值了），那么房?jī)r(jià)該就上漲；如果尺子拉長(zhǎng)了（升值了），那么房?jī)r(jià)就該下跌。但是，近日有朋友指出我的這個(gè)分析存在缺陷。美國(guó)房?jī)r(jià)在急速下跌，而美元同時(shí)也在貶值。按照我上述的理論，美元貶值時(shí)美國(guó)房?jī)r(jià)不是該上漲嗎？對(duì)此，我必須做個(gè)全面的分析，來(lái)答復(fù)這位細(xì)心的朋友。
從2001年起，美元進(jìn)入貶值通道。一開始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了繁榮，一切看上去都是那么完美、那么符合金融學(xué)的規(guī)范：當(dāng)一國(guó)貨幣貶值幅度高于其國(guó)債利率時(shí)，該國(guó)出現(xiàn)通貨膨脹的壓力。但是，好景不長(zhǎng)，石油價(jià)格的上漲擊潰了美國(guó)的地產(chǎn)繁榮，導(dǎo)致了次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無(wú)不依賴于低油價(jià)，2002年，國(guó)際油價(jià)大約處于每桶25美元的水平，消費(fèi)者的汽油支出在低油價(jià)時(shí)代只占其個(gè)人收入一個(gè)比較小的比例，企業(yè)得以低成本投資擴(kuò)張。這就是說(shuō)，在低油價(jià)時(shí)代，美國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式得以持續(xù)，無(wú)需大規(guī)模的技術(shù)革命。但是，對(duì)沖基金們不答應(yīng)這個(gè)模式。他們執(zhí)行了雙做多的對(duì)沖交易策略：同時(shí)做多道瓊斯和石油。他們的邏輯是：如果油價(jià)下跌，美國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)繁榮，道瓊斯股票就會(huì)上漲，其漲幅的絕對(duì)值應(yīng)該大于油價(jià)跌幅；如果油價(jià)上漲，道瓊斯代表了美國(guó)最有競(jìng)爭(zhēng)力的、最能夠克服高油價(jià)的生產(chǎn)模式，其跌幅的絕對(duì)值應(yīng)該小于油價(jià)的漲幅。這應(yīng)該是個(gè)穩(wěn)賺不賠的對(duì)沖交易策略（具體的交易利潤(rùn)取決于道瓊斯和石油之間的對(duì)沖比例）。
因此，道瓊斯雖然有小幅度下跌，而石油卻從每桶不到30美元漲過了每桶120美元。高油價(jià)擊潰了美國(guó)經(jīng)濟(jì)原有的運(yùn)行模式，美國(guó)其他經(jīng)濟(jì)單位無(wú)法通過提高勞動(dòng)生產(chǎn)率來(lái)克服高油價(jià)，其投資回報(bào)率下降，資本開支減少。在這兩者相互作用下，房?jī)r(jià)下跌，次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)。我可能是國(guó)內(nèi)最早提出油價(jià)上漲與供求關(guān)系無(wú)關(guān)，與中東局勢(shì)無(wú)關(guān)的人。2004年初我接受一家周刊的采訪時(shí)就說(shuō)：石油背后的黑手是對(duì)沖基金。
為什么歐洲沒有受到高油價(jià)的沖擊呢？歐盟自動(dòng)實(shí)施減排二氧化碳義務(wù)將近10年之久，這使得這個(gè)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以降低排放和減少能源消耗為重點(diǎn)不斷在調(diào)整，歐盟經(jīng)濟(jì)因此在《京都議定書》的約束下，提前適應(yīng)了高油價(jià)的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)總體保持了健康的運(yùn)行。所以，在油價(jià)上漲的階段，歐元能連續(xù)上行。
回過頭來(lái)看我國(guó)，在漸進(jìn)性匯改的原則下，人民幣未來(lái)在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)仍將保持對(duì)美元升值而對(duì)其他貨幣貶值的趨勢(shì)。所以，如果要觸發(fā)房?jī)r(jià)下跌，就要看國(guó)家發(fā)改委什么時(shí)候放開成品油價(jià)，使之與國(guó)際水平接軌。我相信，今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)也依賴于低油價(jià)。低油價(jià)將促進(jìn)國(guó)內(nèi)的汽車生產(chǎn)和消費(fèi)，將保持國(guó)內(nèi)的物流成本占總銷售額的低比例。弄清這一點(diǎn)，我們就可以理解為什么一季度以來(lái)，比較明顯的房?jī)r(jià)下跌的區(qū)域恰恰是全國(guó)鬧油荒最嚴(yán)重的廣東。用傳統(tǒng)的供求關(guān)系和資金成本等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論都無(wú)法解釋這個(gè)現(xiàn)象。
有人說(shuō)，我們現(xiàn)在不能放開油價(jià)，因?yàn)橛蛢r(jià)已經(jīng)太高了。但是，海外對(duì)沖基金可不這樣想，他們不會(huì)滿足于現(xiàn)有的戰(zhàn)利品。記得油價(jià)在每桶26美元時(shí)，曾有實(shí)施燃油稅改革的提議，結(jié)果被否決，理由是油價(jià)太高，難道現(xiàn)在我們反而能夠?qū)嵤┝藛幔窟@些年在我們等待和觀察油價(jià)下跌的時(shí)候，對(duì)沖基金已經(jīng)把油價(jià)炒上120美元了。我猜想，多頭石油的對(duì)沖基金已經(jīng)打垮了美國(guó)，可能正在尋找下一個(gè)目標(biāo)。國(guó)際上那些對(duì)沖基金不會(huì)輕易放掉石油的多頭，讓我們手里的上萬(wàn)億美元買到更多的石油。他們也許會(huì)一直把油價(jià)做高，直到中國(guó)放開油價(jià)為止。
這樣，房?jī)r(jià)何時(shí)下跌的問題就轉(zhuǎn)為了國(guó)內(nèi)油價(jià)何時(shí)放開的問題。如果我們的油價(jià)和國(guó)際接軌，其結(jié)果就是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌。因?yàn)榛诂F(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率而得出的高房?jī)r(jià)基礎(chǔ)將完全喪失。我們不可能看到另外一幅由國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家們描述的情景：油價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，因?yàn)樵牧蟽r(jià)格上漲是普遍的通貨膨脹，而通貨膨脹壓力將促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。如果那樣，依據(jù)相同的邏輯就可以得出通貨膨脹時(shí)期股價(jià)該暴漲的結(jié)論了。而有關(guān)通脹無(wú)牛市的論證，我已在本欄連續(xù)發(fā)表了7篇文章，不再贅述。 阻攔我國(guó)房?jī)r(jià)大跌的四大因素
針對(duì)我國(guó)目前的房?jī)r(jià)水平，主流的觀點(diǎn)是比較一致的：偏高！從普通百姓的實(shí)際感受上講，肯定是高了；從經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比早已超過10：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過國(guó)際水平，資源配置出現(xiàn)畸形；從政府態(tài)度上看，官方也認(rèn)為增長(zhǎng)偏快。今年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲了11％，漲幅比上季度高0．8個(gè)百分點(diǎn)，不僅同比增幅較大，環(huán)比亦呈上漲之勢(shì)。
這事兒可就有些奇怪了，既然多方都認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高，那么為何中國(guó)的高房?jī)r(jià)卻遲遲降不下來(lái)？即使眼下已有深圳、廣州等個(gè)別城市有所下跌，那么接下來(lái)這些城市會(huì)出現(xiàn)大跌嗎？
不少人都在熱切地盼望中國(guó)房?jī)r(jià)大跌，最好是像股市一樣從6100點(diǎn)跌到3000點(diǎn)。但我認(rèn)為這只是一廂情愿。中國(guó)的很多事情都有自己的邏輯，就像我國(guó)的住房私有率已高達(dá)83%——世界最高水平之一，但國(guó)人購(gòu)房的熱情依然旺盛，這跟西方國(guó)家住宅消費(fèi)高潮期的情形完全不同。這種與國(guó)外經(jīng)驗(yàn)不同的種種邏輯，可以套上“中國(guó)特殊的國(guó)情”這頂帽子。
首先是政府因素。近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之一是房?jī)r(jià)，但諸多文件一而再、再而三是表示其目標(biāo)是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，既憂慮房?jī)r(jià)過快上漲，又擔(dān)心房?jī)r(jià)大跌。要解釋這種態(tài)度并不復(fù)雜，房地產(chǎn)業(yè)從1997年被國(guó)家列為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和內(nèi)需增長(zhǎng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，2003又被明確列為支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)業(yè)還能帶動(dòng)建筑、建材、裝修等幾十個(gè)行業(yè)。因此房?jī)r(jià)大跌，必然導(dǎo)致行業(yè)增長(zhǎng)趨緩，從而拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前美國(guó)房?jī)r(jià)大跌，美國(guó)經(jīng)濟(jì)也正衰退。而我國(guó)市場(chǎng)化程度明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家，政府有足夠的能力和操作空間干預(yù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
其次是銀行因素。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)讓華爾街一地雞毛，甚至如貝爾斯登這樣的大銀行都無(wú)奈被人收購(gòu)。但這種情況絕不可以發(fā)生在中國(guó)，從客觀上分析，我國(guó)目前不存在大量的次級(jí)房貸，也基本上沒有房貸證券化產(chǎn)品；從主觀上分析，我國(guó)的銀行體系與發(fā)達(dá)國(guó)家不同，國(guó)有資本依然主導(dǎo)著金融市場(chǎng)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)貸款在銀行貸款結(jié)構(gòu)中舉足輕重，假若我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，不僅大量開發(fā)商資金鏈斷裂，留一堆壞帳給銀行（如1994年海南房?jī)r(jià)泡沫破滅時(shí)），而一向被視為優(yōu)質(zhì)貸款的個(gè)人房貸也將出現(xiàn)大面積壞帳，雖然不會(huì)像美國(guó)的部分機(jī)構(gòu)累及破產(chǎn)，但足以使銀行傷筋動(dòng)骨。既然是國(guó)有銀行在控制房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，那么在政府的強(qiáng)力支持下，絕不會(huì)坐視房?jī)r(jià)大跌。
第三是業(yè)主因素。這條猛一看有點(diǎn)荒謬，老百姓不是都在盼著房?jī)r(jià)崩盤嗎。其實(shí)未必，83%的住房私有率意味著大部分中國(guó)城市人口都有房子，他們對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌心情各有不同。有調(diào)查表明：已經(jīng)投資或投機(jī)性購(gòu)房的群體鐵定希望房?jī)r(jià)上漲，有二套以上私房的家庭也不希望房?jī)r(jià)回落，有一套私房暫無(wú)改善需求的家庭希望漲的心態(tài)略強(qiáng)于跌，有一套私房但有改善需求的希望跌的心態(tài)略強(qiáng)于漲，無(wú)房群體當(dāng)然希望房?jī)r(jià)大跌。在房?jī)r(jià)上漲期和平穩(wěn)期，這種業(yè)主怕跌的表現(xiàn)并不強(qiáng)烈。但一旦房?jī)r(jià)大跌，立即就會(huì)成為社會(huì)問題。上海曾經(jīng)出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮，其中典型樓盤如大華水岸藍(lán)橋，業(yè)主最終告到法院，甚至驚動(dòng)國(guó)家有關(guān)部門來(lái)上海調(diào)研。
第四是開發(fā)商因素。這條理由就更充分了，只要資金鏈尚未面臨斷裂的危險(xiǎn)，開發(fā)商是不會(huì)主動(dòng)大幅下調(diào)房?jī)r(jià)的，至于在這波樓市調(diào)整中率先在全國(guó)許多城市降價(jià)的萬(wàn)科，也多在10%左右的降幅，上海的幾個(gè)樓盤只降了5%，立即顧客盈門，快速出貨，根本沒必要繼續(xù)下調(diào)價(jià)格。另外，即使某些急于回籠資金的開發(fā)商愿意大降價(jià)，也有心理負(fù)擔(dān)——害怕前期業(yè)主鬧退房。還有，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化加劇，即使部分中小企業(yè)因?yàn)槭袌?chǎng)低迷而混不下去了，也很容易把項(xiàng)目或土地拱手賣給大型開發(fā)商，或許比以跳樓價(jià)把房子賣給散戶更方便、省事、劃算。
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