伴隨著商品房市場的迅猛發展，物業管理糾紛也隨之產生。近年來，物業糾紛不僅在數量上有上升的趨勢，矛盾沖突也有不斷升級的跡象。上海業偉業主咨詢服務公司總經理劉生敏對此作了分析。
物業服務費高低之爭
案例：某小區已成立首屆業主委員會，現業委會開始準備物業公司的選聘工作。前不久，業委會通過決議，擬保持物業費2元/月/平方米不變，并采取公開招標方式選聘物業公司。業主大會意見征詢單下發后，部分業主提出，2元/月/平方米的收費標準是當時房產商定的，肯定不合理，現任物業公司提供的服務又不到位，業委會不應該保持，要求降為1.5元/月/平方米。
分析：物業管理是服務性行業，物業公司是物業服務的提供者，而業主是物業服務的消費者。可見，物業服務也是一種商品，商品都有價格，價格的高低則取決于商品的好壞和需求。現階段，普通住宅的物業費一般采用政府指導價，高檔商品住宅以及多數非住宅物業的物業費多采取市場定價。且上海即將出臺普通住宅物業管理服務標準與收費的新辦法，今后物業服務可望“按質論價”，各個小區可以根據自身需求，選擇不同內容、不同級別、不同價位的服務。
從上述案例來講，對下一屆物業公司的物業費定價不是根據現任物業公司的服務內容和質量確定的，也不是業主通過討論就能確定物業收費價格的。目前業主大會只是了解業主的需求狀況和購買物業服務的能力，從而預計物業費標準，最終確定收費標準需要通過物業招投標的形式在市場競爭中產生，此時產生的物業服務內容和標準與物業服務的收費才是相對應的。
物業管理區域劃分誰說了算
案例：某小區由房產商在1995年取得土地使用權，后分期建設住宅，1996年建成動遷居民房屋4幢，1998年建成原居民回搬房A公寓小區，2000年又建成高級公寓B小區。2001年，業主入住。由于房產商在不同時期建造了不同性質的物業，尤其是B小區的業主要求及早建立自己的業委會，房產主管部門決定將這三處物業并為一個物業管理區域。對此，B小區的業主感到不滿，原因是他們所交納的物業費高于動遷房和回搬房，且在小區公共面積、共用設備設施的使用上也存在異議。
分析：一般而言，小區在建成以前，開發建設單位所建造的物業規模須由市規劃部門審批通過，應持有“一書兩證”即選址意見書、建設用地許可證和工程規劃許可證。根據《上海住宅物業管理規定》第五條第二款規定，建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區縣房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。業主如果對此有異議，可以按照當時銷售合同和房產證上相關資料查實，如果是房產商違約或造成過錯，業主可依法起訴。
根據上述案例，小區雖是同一房產商開發建造，但并不是統一規劃的分期開發項目，且同一塊土地產生不同性質的物業，建筑設備標準不統一，物業收費標準也有差距，不宜劃分為一個物業管理區域。而造成事實上的部分共用設施使用爭議，也是長期沒有成立業委會形成的，建議小區業主代表同有關部門協商，如果一定要歸并的，應提出今后的管理模式和方案，并補償B小區業主設備設施差距金額；如果不歸并的，應依法確定物業公司的服務范圍和標準，并到房產主管部門備案。
維修基金被用業主毫不知情
案例：年初，張先生收到了一張建設銀行寄來的小區維修基金使用情況的對賬單，自己的維修基金上憑空少了100多元，可是物業公司、業委會從來沒有上門來說過使用維修基金的事情，也沒在小區里張貼過關于動用維修基金的公告。維修基金被用，業主可以不知情嗎？
分析：維修基金的使用，業主應該知情。未經業主大會或者業委會小組通過，任何人不能擅自動用維修基金。根據有關規定，如果要動用維修基金，應書面征求業主意見，并經全體業主或者本幢業主小組2/3以上同意。業主對維修基金的余額有疑義的，可以向業委會和物業公司提出審核要求，現在上海有關法規也已明確業主大會可以聘請中介機構對維修基金使用情況進行審核，業委會和物業公司應該如實提供詳細資料和依據。
前任物業公司撤離難
案例：小區業委會成立或換屆后，通過公開或邀標的方式選聘了新的物業公司，但當新物業準備進駐小區時，卻遭到了老物業的“抵制”。新舊物業公司交接難的現象在全國各地物業小區頻頻發生，甚至于一些被解聘的物業公司在撤離時對小區設施進行蓄意“破壞”。
分析：新舊物業交接難的原因是多方面的，一種情況是前期物業公司主要是由開發商選聘的，他們可能與開發商有著一定利益聯系，因此業委會成立后選聘新物業公司，遭到的是物業與開發商的共同抵制，導致新物業無法進駐；另一種情況是業主大會根據合同的約定，以物業公司提供的服務不到位為由，提前解除物業服務合同，由于服務質量無法通過具體的標準來界定，因此物業公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接手續。
遇到老物業不肯退出小區、不肯移交物業管理資料的情況，最好是新老物業公司與業委會共同協商，達成彼此都能接受的解決方案，或者通過政府有關部門進行協調后解決。當無法通過正常方式解決爭議時，業委會可以經業主大會授權就物業管理交接糾紛向法院起訴，要求原物業公司移交物業管理資料并撤離小區，對于因不按時移交造成的損失，可以要求賠償，具體由法院依法做出判決。至于老物業蓄意破壞小區設施造成損失的，業主大會可依法提起民事訴訟，要求賠償。 |
