四川首個(gè)涉及房屋共用部位項(xiàng)目劃分的地方標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，小區(qū)共用物業(yè)糾紛將有據(jù)可依
居民小區(qū)電梯不聽使喚、水管因老化爆裂漏水、煙道堵塞濃煙倒灌……這些小區(qū)共用設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題，到底該哪個(gè)掏腰包？小區(qū)綠地里種菜，居民樓頂上修私人花園，物管該不該管？該怎樣界定物管和業(yè)主之間的職責(zé)？
昨日，華西都市報(bào)記者從成都質(zhì)監(jiān)局獲悉，四川首個(gè)涉及房屋共用部位項(xiàng)目劃分的區(qū)域性地方標(biāo)準(zhǔn)——《房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類》已通過(guò)省質(zhì)監(jiān)局批準(zhǔn)，并正式實(shí)施。
成都標(biāo)準(zhǔn)化研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新標(biāo)出臺(tái)后，將對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)困擾市民的房屋共用部位維修問(wèn)題有章可依。
案例
換門禁系統(tǒng)居民不愿交錢辦門卡
今年7月，成都合江亭附近某小區(qū)貼出告示。告示提出，為避免小區(qū)安全隱患，經(jīng)小區(qū)物管公司與業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，決定拆除原本設(shè)計(jì)裝飾架，并對(duì)大門增設(shè)進(jìn)出門刷卡系統(tǒng)（身份識(shí)別IC卡），以及新安裝監(jiān)控設(shè)施及機(jī)動(dòng)車刷卡系統(tǒng)。
告示同時(shí)提出，工程費(fèi)用共計(jì)約為23萬(wàn)元，由物業(yè)公司和業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主以每張門卡40元的形式承擔(dān)部分工程款，余下的工程款由物管公司承擔(dān)。
小區(qū)部分業(yè)主不答應(yīng)，認(rèn)為門禁卡太貴。有人提出：“小區(qū)物管費(fèi)已包含有維修基金，業(yè)主不應(yīng)該出升級(jí)門禁的錢。”業(yè)主楊先生更想不通：花幾十萬(wàn)元買了房子，進(jìn)自己的家還要先交錢辦門禁卡？
案例
綠地種菜物管稱“無(wú)權(quán)制止”
家住川陜大道旁某小區(qū)的市民高先生很郁悶。今年4月，他每天散步都會(huì)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的公共綠地里長(zhǎng)出了土豆、紅薯等各類蔬菜。有的綠地被開墾出一道道田壟，并播了種。郁郁蔥蔥的蔬菜幼苗，讓小區(qū)綠地看起來(lái)像菜園子。
高先生說(shuō)，附近一條“濱河”從小區(qū)邊流過(guò)，臨近小區(qū)的一側(cè)河堤上，兩年前本長(zhǎng)著成片的青草，如今河堤上卻是田園風(fēng)光。對(duì)鄰居開荒之舉，高先生說(shuō)：“公共綠地是大伙掏錢買的，憑什么就你拿來(lái)種菜？”
該小區(qū)的物管也很無(wú)奈。一工作人員表示，居民在綠地中種菜、養(yǎng)雞等行為他們一直都在干涉。可物管不是執(zhí)法部門，對(duì)小區(qū)內(nèi)共用部分管理無(wú)章可循。“物管沒(méi)有權(quán)利去禁止，只有教育和勸解，但收效欠佳。”
出臺(tái)背景
房管局牽頭多部門聯(lián)定標(biāo)準(zhǔn)
由于缺乏明確界定和分類，長(zhǎng)期以來(lái)，居民小區(qū)，特別是老式小區(qū)，關(guān)于房屋共用部位、共用設(shè)施的維修、改造，一直是困擾居民和物管的難題。
昨日，成都標(biāo)準(zhǔn)化研究院相關(guān)工作人員介紹，據(jù)成都房管局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國(guó)沒(méi)有對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目明確分類的指導(dǎo)性文件。
當(dāng)遇到房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造時(shí)，管理部門、維修單位、小區(qū)物管、業(yè)主等各方很容易產(chǎn)生分歧，難于操作。這導(dǎo)致房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不能及時(shí)進(jìn)行維修，給業(yè)主造成不便甚至出現(xiàn)安全隱患。
為解決這一問(wèn)題，成都房產(chǎn)管理局牽頭并負(fù)責(zé)組織成立以成都標(biāo)準(zhǔn)化院、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會(huì)、成都住房專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理辦公室等部門組成的標(biāo)準(zhǔn)編制小組，進(jìn)行相關(guān)編制工作。
成都質(zhì)監(jiān)局官方網(wǎng)站透露，目前這一區(qū)域性地方標(biāo)準(zhǔn)已通過(guò)省質(zhì)監(jiān)局批準(zhǔn)，并已正式實(shí)施。
內(nèi)容細(xì)分
承重墻體屋頂都是共用部位
此次出臺(tái)的新標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目的狀態(tài)作出清晰分類。新標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)給出了參考依據(jù)，并引導(dǎo)管理部門、維修單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主等幾方合理解決維修、更新、改造等問(wèn)題。
如，新標(biāo)參照以往的相關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)，將共用部位定義為“由多個(gè)所有權(quán)人共同擁有，其主體承重結(jié)構(gòu)部位和共用面積所構(gòu)成的部位”（一般包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道等）。
同時(shí)，將共用設(shè)施設(shè)備定義為“由多個(gè)所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋的設(shè)施設(shè)備（一般包括綠地、電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)或車庫(kù)等）。
新規(guī)同時(shí)對(duì)小區(qū)共用部位的維修和改造，以及共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造都作出了界定。
成都標(biāo)準(zhǔn)化院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，對(duì)今后解決物業(yè)糾紛，有著較強(qiáng)指導(dǎo)意義。如小區(qū)門禁系統(tǒng)，在新標(biāo)中屬于共用設(shè)施設(shè)備中的弱電系統(tǒng)，其更換、維修或改造由誰(shuí)負(fù)責(zé)，新標(biāo)都有明確規(guī)定。以后小區(qū)再遇上相關(guān)問(wèn)題，都可按新標(biāo)上的規(guī)定來(lái)辦，不需要再為該誰(shuí)出錢而推來(lái)推去了。
華西都市報(bào)記者余行
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