中央幾大部委接連祭出調(diào)控重拳，諸多城市的商品房遭遇銷售寒冬。樓市越調(diào)越漲的怪象能夠就此終結(jié)嗎？
從9月29日的樓市五項政令，到11月3日的公積金貸款新規(guī)，35天內(nèi)中國樓市接連經(jīng)受了5記重?fù)簟?
力度之大，出拳頻率之快，前所罕見。
高房價的堡壘也終于出現(xiàn)了松動的跡象。
全國一線城市的商品房成交量明顯下跌，北京市更是量價齊跌。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京商品房期房住宅10月總成交量為6894套，環(huán)比9月下降了36.1%，同比下跌41.7%。隨著成交量的走低，10月北京商品房成交均價年內(nèi)首次跌破2萬元/平方米。
住建部政策研究中心副主任王鈺林在接受時代周報記者采訪時略感欣慰地說：“調(diào)控目前已經(jīng)初步取得了一定的效果。接下來，房地產(chǎn)市場的問題如果不能得到解決，房地產(chǎn)調(diào)控就要一直進(jìn)行下去。”
然而，在通脹的大背景下，調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期效果？北京、廣州、深圳等城市，今年土地供給計劃完成不足三成，供需平衡被打破，房價是否會逆市加速上漲？中央還會有什么更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺？房價“越調(diào)越漲”的宿命能否被打破？
一切都得等待市場來揭曉答案。
五記重拳背后
35天5道近似嚴(yán)苛的調(diào)控政策，系不得已而為之。
2009年底，樓市持續(xù)高燒。2009年12月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措（即為“國四條”），明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”。
隨后，中央多部委齊齊出手，調(diào)控成了貫穿全年的工作，但房價仍如脫韁野馬。
國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月以來，70個大中城市房價同比上漲幅度均超過了9%。
9月，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.5%，實現(xiàn)6月以來房價環(huán)比的首次上漲。而所謂的“金九銀十”期間，多個城市再次上演搶房大戰(zhàn)。
“這解釋了政府9月底對地產(chǎn)調(diào)控突然加碼的背后因素，同時，回暖的房地產(chǎn)市場也意味著政府穩(wěn)定房價的政策還將面臨持久考驗。”中國農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)總行高級經(jīng)濟(jì)師何志成在接受時代周報記者采訪時表示。
5記重拳之后，投機(jī)性購房的一道道大門被封死。
房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月1日-7日，廣州全市網(wǎng)簽1426套，成交面積15.9478萬平方米，環(huán)比跌20%，連續(xù)兩周交易量下跌。
王鈺林說，目前市場上只有銷量下跌，價格還沒有真正下來。但是，他對調(diào)控充滿了信心：“目前國內(nèi)還有多個城市沒有出臺房地產(chǎn)調(diào)控的政策，接下來要督促其認(rèn)真貫徹執(zhí)行"國四條"精神，相信政策不會再讓房價瘋漲。”
而來自《證券時報》的消息稱，有關(guān)部門甚至醞釀對房價進(jìn)行直接調(diào)控。
調(diào)控仍未有期
房地產(chǎn)調(diào)控是一個長期的持久工程，王鈺林認(rèn)為，現(xiàn)在討論何時結(jié)束為時尚早。“目前的房地產(chǎn)市場泡沫太多，各種矛盾也很多。房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的最終是為了解決問題，讓房地產(chǎn)市場重回健康穩(wěn)定發(fā)展的軌道上。因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)控是不達(dá)目的決不收兵。而通過調(diào)控，解決了市場的主要問題，調(diào)控自然也就結(jié)束了。”
上海威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院院長、上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長印堃華卻擔(dān)心，調(diào)控可能會引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)的“二次探底”。
何志成用一組數(shù)據(jù)來說明，經(jīng)濟(jì)二次探底的擔(dān)心是多余的：今年經(jīng)濟(jì)的實際運行情況是，一季度GDP增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%。
“房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，肯定會引發(fā)陣痛，但這都是正常現(xiàn)象。到目前為止，還沒有聽到哪一家房地產(chǎn)企業(yè)要破產(chǎn)，也沒有聽說有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。所以，還不能說房地產(chǎn)的調(diào)控過于嚴(yán)厲。部分地方政府搞的限購令是一個臨時的措施，如果出現(xiàn)問題，可以隨時調(diào)整。更加重要的是，如果現(xiàn)在還不進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，社會資本都去投資房地產(chǎn)，不去搞實業(yè)了，那怎么得了？” 何志成表示。
王鈺林亦認(rèn)為，房地產(chǎn)的調(diào)控，可能會暫時影響經(jīng)濟(jì)的增長，但是中央現(xiàn)在進(jìn)行的節(jié)能、減排，培育新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，都是為了讓經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。
一次次調(diào)控重拳，到底哪一拳才是壓垮高房價的最后一根稻草？
何志成認(rèn)為，大概2011年初的時候，全國房地產(chǎn)市場僵持狀態(tài)將被打破。屆時房價可能會下跌10%左右。對于此次調(diào)控，中央絕不會讓步，如果調(diào)控達(dá)不到預(yù)期效果，還會有新的政策出臺，比如開征房產(chǎn)稅。
但是，何志成認(rèn)為，全國全面征收房產(chǎn)稅的可能性極小。要征收房產(chǎn)稅，首先要做到房屋信息全國聯(lián)網(wǎng)，讓官員的財產(chǎn)透明化，可能否實現(xiàn)這一點，不僅要看政府有沒有能力去做，還要看愿不愿意去做。其次，征收房產(chǎn)稅，可能引發(fā)大面積的拋盤，房價將會下跌30%，有可能引發(fā)社會震蕩。
房價逆漲隱憂
面對一次次加碼的房地產(chǎn)調(diào)控，有人歡呼，有人質(zhì)疑，還有人認(rèn)為，調(diào)控是用新矛盾來掩蓋舊矛盾，房地產(chǎn)市場供需失衡的根本問題沒有得到解決。
印堃華略有些激動地說，房地產(chǎn)調(diào)控實際上是想著房價能夠降下來，但是實際結(jié)果可能會使房價進(jìn)一步上漲。調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)不能正常貸款，融資成本增加了，還有營業(yè)稅、建筑稅的提高，都將使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)加重；取消稅費優(yōu)惠，首付增加，利率提高，二手房交換成本提高，這些也使購房成本增加。宏觀調(diào)控政策，實際上是在壓縮供給、增加成本、阻礙流通、限制消費。
相對于印堃華的激進(jìn)，何志成顯然更加理性一點，他在肯定房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，也對目前市場的超額貨幣發(fā)放產(chǎn)生了一絲擔(dān)憂。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，今年9月末，廣義貨幣余額已經(jīng)達(dá)到了69.64萬億元，按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的前三季度GDP達(dá)26.866萬億元計算，超發(fā)貨幣將近42.774萬億元。何志成說，這么多貨幣，有相當(dāng)一部分進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，想讓它們一下子退出來，并不是一件很容易的事情。
合富輝煌首席分析師龍斌贊成何志成的觀點。他說，這么多超發(fā)貨幣進(jìn)入市場，必將引發(fā)通貨膨脹的擔(dān)擾。而美聯(lián)儲購6000億美元國債，更加劇了人們對貨幣貶值的擔(dān)憂。在這種大背景下，不少人還是愿意購房防止通脹。
而對于超額發(fā)放貨幣，王鈺林卻認(rèn)為，沒有必要過分擔(dān)憂。這么多貨幣大多投入了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和節(jié)能減排、改革創(chuàng)新領(lǐng)域，這將有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
目前的調(diào)控雖然見到了一定的成效，樓市銷量銳減。但是，龍斌卻擔(dān)心調(diào)控也使供需的矛盾更加突出。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京全年住宅土地供應(yīng)截至9月26日僅完成22%，廣州前三季度僅完成供地計劃的21%；深圳上半年僅完成土地供應(yīng)的14%。
龍斌認(rèn)為，不僅是供應(yīng)的土地少了，而且面對調(diào)控，開發(fā)商拿地的意愿降低，開發(fā)節(jié)奏放緩，明年投放市場的房屋數(shù)量將會減少。一旦需求經(jīng)過一段時間的積累，釋放出來，必將引發(fā)新一輪房價上漲。
屆時，房地產(chǎn)調(diào)控將會再次陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。 |
