編者按：
權(quán)威解讀版于2009年9月1日（總第4388期）刊登了最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問的相關(guān)內(nèi)容。文章主要分三個方面，一是“明確租賃合同無效的范圍”,二是“適用不同民法理論處理裝飾裝修問題”，三是“依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)”。
在“適用不同民法理論處理裝飾裝修問題”這一板塊，最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就如何處理已形成附合的裝飾裝修問題進(jìn)行了解答。文章見報后，有讀者來信表示，對租賃合同解除后裝飾裝修殘值損失如何確定等問題仍有不明之處，希望能看到對這一問題更為詳細(xì)的解釋。為此，本版編輯特請最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人作了回答。
■獨(dú)家■
裝飾裝修物的處理涉及到物權(quán)和債權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚摚诶碚摻缂皩徟袑?shí)務(wù)界均引起高度關(guān)注。2009年9月1日施行的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）針對合同無效、合同解除、合同履行期間屆滿三種情形，吸收裝飾裝修物形成附合、未形成附合情形下所有權(quán)歸屬理論及補(bǔ)償理論，用五個條款對裝飾裝修物的處理進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。為便于審判實(shí)踐理解和適用，現(xiàn)對《解釋》有關(guān)裝飾裝修處理的規(guī)定闡述如下。
■焦點(diǎn)一■
裝飾裝修物的范圍及歸屬
合同法第二百二十三條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物”。改善是指不改變租賃物的外觀形狀，對其性能進(jìn)行改良。增設(shè)他物是指在原有的租賃物上又添加另外的物。實(shí)踐中，承租人對租賃房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物多在裝飾裝修中進(jìn)行。建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》規(guī)定，建筑裝飾裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》釋義解釋稱，“改建是指不增加建筑物或建設(shè)項(xiàng)目體量，在原有基礎(chǔ)上，為改善建筑物使用功能、改變使用目的，對原有工程進(jìn)行改造的建設(shè)項(xiàng)目。裝修工程也是改建”。從上述部頒規(guī)定對專業(yè)術(shù)語的解釋看，改建包括裝飾裝修，均是對建筑物進(jìn)行改善的重要方式。房屋租賃市場普遍將改建稱為裝飾裝修，房屋增設(shè)他物因多在裝飾裝修中進(jìn)行，且常與房屋結(jié)合密切不可分離，同裝飾裝修區(qū)分不明顯，一般也納入裝飾裝修的范疇。《解釋》依照行業(yè)理解，條文中所稱的裝飾裝修物包括改建工程、普通裝飾裝修工程的裝飾裝修物和增設(shè)的他物。
對租賃房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，均是將動產(chǎn)附著于不動產(chǎn)。按照裝飾裝修物與房屋結(jié)合的繼續(xù)性與固定性的物理形態(tài)和裝飾裝修物是否喪失獨(dú)立價值的經(jīng)濟(jì)學(xué)標(biāo)準(zhǔn)劃分，裝飾裝修物可分為附合和未形成附合裝飾裝修物兩類。附合裝飾裝修物是動產(chǎn)與不動產(chǎn)結(jié)合后，動產(chǎn)成為不動產(chǎn)的重要部分，非毀損或變更其性質(zhì)而不能分離。例如對租賃房屋鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板；租賃房屋作為酒店或者商場所安裝的空調(diào)管道、照明設(shè)施等。依照世界各國和我國有關(guān)添附理論的通說，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合發(fā)生物權(quán)法上的效果，包括兩個方面：一是動產(chǎn)的所有權(quán)被不動產(chǎn)所有權(quán)所吸納，動產(chǎn)所有權(quán)滅失。二是不動產(chǎn)所有人即時取得動產(chǎn)的所有權(quán)。依照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，不能產(chǎn)生所有權(quán)變動的法律后果，其所有權(quán)仍屬于承租人。《解釋》針對裝飾裝修物的兩種形態(tài)，吸收物權(quán)添附理論，規(guī)定未形成附合的裝飾裝修物可由承租人取回。形成附合的裝飾裝修物由出租人取得所有權(quán)。
■焦點(diǎn)二■
附合裝飾裝修物的補(bǔ)償
承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。下文對《解釋》有關(guān)附合裝飾裝修物補(bǔ)償規(guī)定的介紹，均是建立在承租人經(jīng)同意裝飾裝修的前提下。
合同履行期間屆滿時附合裝飾裝修費(fèi)用的處理
附合發(fā)生債權(quán)法上的效果是喪失動產(chǎn)所有權(quán)的人有權(quán)基于不當(dāng)?shù)美埱蠓颠�添附物的價值。不動產(chǎn)所有權(quán)人獲取利益與動產(chǎn)所有權(quán)人遭受損失是構(gòu)成不當(dāng)?shù)美膬蓚�重要要件。但在房屋租賃合同中，出租人收回房屋時取得裝飾裝修物的所有權(quán)，卻不必然獲得利益，承租人亦不會當(dāng)然遭受損失，不能適用不當(dāng)?shù)美碚摗＿@由以下方面因素決定：
第一，承租人對租賃房屋裝飾裝修，是為滿足己方的使用需要，根據(jù)其審美情趣和使用目的進(jìn)行。當(dāng)承租人審美情趣與確定的房屋用途與出租人不一致時，出租人往往要重新進(jìn)行裝修，不會因接受承租人的裝飾裝修獲取利益。
第二，承租人如經(jīng)出租人同意裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)信用原則確定與其租賃期限相適應(yīng)的裝飾裝修費(fèi)用，該費(fèi)用作為其租賃房屋的投資成本，應(yīng)當(dāng)在租賃期間內(nèi)攤銷完畢。合同法第二百三十五條規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”。依照該條法律規(guī)定，承租人返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)裝飾裝修使用后的狀態(tài)，出租人不能要求承租人恢復(fù)房屋原狀，亦無需對裝飾裝修予以補(bǔ)償。
第三，裝飾裝修主要發(fā)生在經(jīng)營用房租賃中，締約雙方普遍約定合同履行期間屆滿，出租人無償取得裝飾裝修，上述約定已經(jīng)成為行業(yè)慣例。
《解釋》綜合考慮上述因素，規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外”。
合同解除時附合裝飾裝修費(fèi)用的處理
《解釋》第十一條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”。
上述規(guī)定中，涵蓋了如下方面的內(nèi)容：第一，明確了裝飾裝修損失的負(fù)擔(dān)原則。合同解除，承租人裝飾裝修費(fèi)用尚未攤銷完畢。承租人不能利用剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修價值，是由合同解除導(dǎo)致的，該價值作為合同解除的損失，由導(dǎo)致合同解除的違約方負(fù)擔(dān)。雙方違約的，根據(jù)各自過錯分擔(dān)。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬模凑展皆瓌t分擔(dān)。依照物權(quán)法、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，出租房屋被國家征收或者被拆遷時，政府部門或者拆遷人要對被征收或者被拆遷的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。依照相關(guān)行政規(guī)范，補(bǔ)償事項(xiàng)一般包括房屋的裝飾裝修損失。租賃房屋在返還出租人之前，裝飾裝修物歸承租人所有，補(bǔ)償款作為裝飾裝修物的代位物，依照物權(quán)歸屬原則，歸承租人所有。此時，雖然合同解除具有不可歸責(zé)于雙方的事由，卻不能適用公平原則解決裝飾裝修損失的補(bǔ)償問題，裝飾裝修的補(bǔ)償按照物的歸屬，在拆遷補(bǔ)償款中處理。《解釋》第十一條第（四）項(xiàng)因此作出“法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”的表述，作為適用解釋規(guī)定的負(fù)擔(dān)原則之外的兜底條款。
第二，確定了裝飾裝修損失的范圍。按照《解釋》規(guī)定，合同解除時裝飾裝修的損失為殘值損失，這一損失范圍的確定，需要考慮出租人是否同意利用裝飾裝修的因素。如果出租人同意利用裝飾裝修，表明裝飾裝修對出租人具有利用價值，該價值由出租人實(shí)際取得，其應(yīng)當(dāng)依照不當(dāng)?shù)美拿穹ɡ碚摚瑢Τ凶馊擞枰匝a(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)應(yīng)當(dāng)在承租人裝飾裝修損失中扣除。考慮到上述裝飾裝修損失范圍的認(rèn)定原則已被審判實(shí)踐普遍采用，因此，僅在《解釋》第十一條第（二）項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定，在第（三）、（四）項(xiàng)中未作表述，但該原則在第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定情形中同樣適用。
合同無效時附合裝飾裝修物的處理
依照《解釋》第九條第二款的規(guī)定，合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
現(xiàn)值損失和殘值損失的計算方法
《解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律后果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。該價值一般采用審計鑒定的方法確定。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的“剩余價值”，該價值通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。
通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現(xiàn)值相符，但因?yàn)椤督忉尅反_定裝飾裝修費(fèi)用在租賃期間內(nèi)攤銷完畢，故合同履行期間已經(jīng)攤銷（消耗）的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)納入合同解除后的損失范圍。殘值損失應(yīng)考慮因合同解除未攤銷的費(fèi)用，該費(fèi)用可能高于或者低于裝飾裝修的現(xiàn)值，此時確定裝飾裝修殘值損失采用“就低”原則：如果未攤銷費(fèi)用高于現(xiàn)值，殘值損失按照裝飾裝修的現(xiàn)值確定。因裝飾裝修損失作為合同解除的損失，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)確定；如果未攤銷費(fèi)用低于現(xiàn)值，殘值損失按照未攤銷的費(fèi)用確定。因裝飾裝修費(fèi)用在租賃期間攤銷完畢是基本原則，如果每年攤銷（消耗）的費(fèi)用高于按照審計確定的折舊費(fèi)用，雙方必須按照已攤銷的費(fèi)用確定租賃期間消耗的費(fèi)用，按照未攤銷的費(fèi)用確定殘值損失，否則，裝飾裝修費(fèi)用在租賃期內(nèi)攤銷完畢的原則無法體現(xiàn)。
如裝飾裝修費(fèi)用60萬元，租期五年，合同履行三年后解除，則攤銷費(fèi)用為36萬元，未攤銷費(fèi)用為60-36=24（萬元），如果裝飾裝修現(xiàn)值為20萬元，殘值損失應(yīng)當(dāng)確定為20萬元；如果裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，殘值損失應(yīng)當(dāng)確定為24萬元。
■鏈接■
中華人民共和國合同法
第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；
（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
（三） 因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
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