王衛國：國家未為農村房屋建立產權登記系統。未登記就不承認無道理
【背景】國土資源部副部長鹿心社重申“小產權房”不受法律保護。
11月13日，鹿心社接受了中國政府網專訪，對頗受關注的“小產權房”問題再次表態。他說，“所謂的‘小產權房’就是在集體土地上建設的商品房。對于‘小產權房’，我講三句話：第一，‘小產權房’不符合我們國家的現行法律規定，不受法律保護。第二，我們要采取行之有效的措施，嚴禁‘小產權房’進一步發展。第三，我們要深入研究，分類分析，采取有針對性的措施，來化解歷史上形成的‘小產權房’問題。”
“小產權房”一直是熱議話題，京郊宋莊畫家村由于農民將房屋賣給城市人，也一直有訴訟傳來。那么，從法律角度出發，應如何看待“小產權房”問題？
中國政法大學民商經濟法學院院長王衛國認為，如果說“小產權房”不受法律保護，只能說是不受“登記保護”，那也是因為目前還沒有針對農村房屋的登記系統。況且，登記也不是獲得產權的前提，無論是農民的還是城市人購買的農村房屋，在法律上都是公民的合法財產。他還表示，現有的“小產權房”已是既定事實，要保護購房者權益，不能讓購房者替開發商受過。
王衛國說，首先應該明確什么是“小產權房”。他定義的“小產權房”是指，在集體土地上建起來的房子，但沒有納入到城市房地產管理體系，沒有納入房地產登記系統的。所謂“大產權房”就是那些能夠拿到國家房地產管理局出具的房地產產權證的。現在這套房地產產權登記系統，依據的是《中華人民共和國城市房地產管理法》，而此法針對的只是城市房屋。國家沒有為農村房屋建立一套產權登記系統，如果說因為房屋沒有登記就不承認，是沒有道理的。
他進一步分析說，如果說“小產權房”不享受法律保護，也只能說不享受“登記保護”。不能說沒有獲得房地產登記的，就是非法的。“登記保護”不是獲得產權的前提，只是對產權的一種公示。任何人去登記，必須首先證明其有產權，這叫“產權在先，登記在后”。登記本身并不是產權取得的程序。在擁有合法產權的前提下，登記是一個公示保護手段。公示保護是指在公示后，如果發生產權爭議，以公示為準。
王衛國強調，不管是農民的，還是農民轉讓給城市人的農村房屋，在法律上都是公民的合法財產。國家從憲法到民法，都要承認和保護廣大農民現在已經取得的，盡管尚未履行不動產登記的這些房屋。
已經轉讓給城市人的農村房屋是不是就不受保護了？王衛國稱，這涉及轉讓是否合法的問題。在市場經濟情況下，“法無禁止即許可”。只要法律沒有禁止轉讓，就是許可的。法律從來沒有禁止農民出讓宅基地，只是規定轉讓后，不能再取得新的宅基地。現在，大量農民進城，他們在農村的房屋不需要了，不管是轉給城里人，還是轉給農村人，都可以把他的財產變現，這是他的財產自由，也有利于他在城市里的就業和生活。也不能說購買的人就不受法律保護。只要是合法取得的宅基地，合法建筑的房屋，法律就承認產權，有沒有登記不影響產權合法性。
據專家統計，現在已經被城市人通過交易取得的農村房屋，約有50多億平方米。“沒有納入登記保護的面積如此之大，只能說明現在的法制，社會提供的公共保護，還很不充分，很不到位。”王衛國說，在這種情況下，政府應該做的是，盡快完善登記保護制度，而不是說，這些小產權房不享受法律保護。
退一步講，王衛國說，即使是違法占地建設，現在已經建了，也賣了，也有人住進去了，如果說農村違法，老百姓買了就不給產權，很多城市也有很多違法用地案件，這些項目也賣了，那么，城市的人是不是也應該照此辦理？而且，“違法懲罰的板子是打在買房的老百姓身上，還是打在開發商和官員身上？當初違法用地時沒有查處，結果，違法者把錢賺走了，買房的老百姓反而成了受罰對象，這公平嗎？”
他主張，如果要追究，就去追究開發商和政府官員，不能讓老百姓最后代人受過。賣掉的“小產權房”，已經成為既成事實，“不能不承認，不能不保護。”很多地方亂占耕地，出現違法情況，是由于制度和管理不到位造成的既成事實，也只能吸取經驗教訓，從今以后，把住這些關口，杜絕這樣的事情再發生。已經發生的，就只能承認，這既公平，又有利于社會和諧與穩定。
當然，王衛國也指出，違反《土地管理法》和《城鄉規劃法》的建設，確實是非法的，當然應該取締。現在農村土地流轉面臨法律瓶頸，立法有很多還不到位，包括《土地管理法》的修改，還有“不動產管理法”的制定，以及建立城鄉統一的土地交易平臺，都有待完善。■ |
