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北京的房價為什么不降低(業(yè)內(nèi)評論)

2009-1-22
 

北京的房價是否應(yīng)當(dāng)降價,最近成為媒體的焦點,北京的房價一點也不降價是夸張的,實際上是北京的降價幅度遠遠的小于中國的其他城市,這在房地產(chǎn)市場化的今天,只有以市場化的方式進行解釋,市長的作秀說要降價,最多也就是作秀,能不能降價,會不會降價,市長也最清楚,市場的規(guī)律不是一個市長的話所能夠左右的。

北京房地產(chǎn)不降價的原因有以下幾個方面:

首先就是北京的供給情況的特殊,我們的政府為了奧運北京不見工地,居然在06年開始,對于08年奧運前不能完工的開發(fā)項目,不給審批不給開工的,這樣就造成了現(xiàn)在的北京樓市的供給是有問題的。我們政府說的是給了多少多少的開發(fā)土地,而實際的情況是這些土地按期開工取得銷售許可的不多,而08年后房市的預(yù)期改變,很多沒有開發(fā)的土地,就不急于在危機中上市了,所以北京的房地產(chǎn)的供給是非常的不足的,這個不足是在奧運后集中的體現(xiàn)了,所以在危機的情況下,供大于求的情況沒有其他城市那樣嚴(yán)重。

其次要說的是北京的房價在前期的漲幅沒有其他城市的大,北京的奧運概念對于地產(chǎn)的增值還沒有釋放就進入了危機,按照國際慣例,奧運城市的地產(chǎn)均會有一個巨大的升值,而北京的土地升值還沒有開始,危機就先開始了,這樣的情況奧運的對于土地的價值提升很好的遏制了房地產(chǎn)的價格下降趨勢。

再次就是北京的特殊規(guī)劃造成房地產(chǎn)的重置成本比較高,北京是中國唯一的城市核心區(qū)的人口密度低于外圍的,北京的二環(huán)內(nèi)是平房為主,四合院受到保護,而北京的四合院總計才300萬平米,幾個大型樓盤就有這么多的面積,常住人口大大的減少,而二環(huán)邊的限高也很低,基本上辦公為主,住宅很少,這樣巨大的內(nèi)城改造,拆遷成本能夠分擔(dān)的就少,比一下上海市中心到處幾十層的樓房,就知道北京的市區(qū)開發(fā)建設(shè)的房子的成本。同時為了奧運的和諧和在中央領(lǐng)導(dǎo)的眼皮子,北京的拆遷成本直線上升,東西城的很多地方的拆遷費用已經(jīng)超過了十萬元,所以任志強說北京的房價要超過十萬元,也不是一點依據(jù)沒有的天方夜譚,是在幾年后很可能的事情。而重置成本實際上是房價的主要支撐價位,市場低于重置成本,開發(fā)成本高于市場價格,就不會有人再開發(fā)了,新供給馬上就成為了零,所以價格即使是低于重置成本,也一定是暫時的短期事件。

最后一點也是最關(guān)鍵的一點是在危機中北京的買房人群影響最小,還有不少人獲利,這就是因為北京是政務(wù)性的消費城市,北京的在京中央機構(gòu),政府公務(wù)員等等在危機中不但沒有其他城市的失業(yè)減薪的壓力,反而是國家為了內(nèi)需加薪了,而國家投資的4萬億的項目,也在北京審批,到北京的跑步(跑部委審項目)運動又開始了,有關(guān)人等灰色收入大增,因此消費能力在危機中沒有受到影響,這才是最終的根本,消費人群的收入增加,不論是合法還是灰色,都是最關(guān)鍵的支撐,因此北京的房價有別于其他國內(nèi)城市合理,即使是逆市飛揚也是合理的,市場是最公平的,存在就有存在的道理。

 

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