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四大案例聚焦物業管理糾紛 物業與業主都有責任
2008-10-27 |
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歐陸經典201戶業主勝訴 物業被判退還超額物業費 事件：1999年至2002年間，201戶業主分別購買了朝陽區歐陸經典萬興苑小區，當時業主和物業公司對物業收費未約定具體收費項目和標準。物業公司后按每平方米3.15元收取物 業管理費。業主們認為，被告的收費標準和服務水平差 “歐陸經典”201戶業主勝訴
物業被判退還超額物業費
事件：1999年至2002年間，201戶業主分別購買了朝陽區歐陸經典萬興苑小區，當時業主和物業公司對物業收費未約定具體收費項目和標準。物業公司后按每平方米3.15元收取物 業管理費。業主們認為，被告的收費標準和服務水平差距較大，故要求法院確認原收費標準無效。
根據北京市物價局的有關批復，歐陸經典萬興苑小區屬普通住宅，應執行普通住宅收費標準，執行日期至2003年6月25日；如被評為市級優秀管理居住小區，在兩年內管理費可在規定標準基礎上上浮10%至25%。2000年11月，被告管理的歐陸經典萬興苑南苑被評為北京市優秀管理居住小區。
點評：北京市二中院判決北京中海物業管理有限公司將超標準多收的物業費260元至5000元不等分別退還給業主。法院認為，被告在部分項目上提高或變相提高收費標準，且在其管理的萬興苑南苑被授予優秀管理居住小區時，將不在該范圍內居住的原告的物業費標準一并提高25%，實為搭車漲價。
保安打人物業被起訴
出言不遜業主有責
事件：因停車費發票問題，物業公司的保安將業主打傷。業主起訴物業，要求賠償經濟損失。2002年5月10日晚10時，彭某駕車返回其位于海淀區玉海園小區的住處時，因停車費發票問題與玉海輝公司的保安在小區西門處發生爭執。由于彭某出言不遜，該保安將她的頭部打傷。事發后，彭某損失共計14938.99元。
點評：北京市一中院終審維持原判，物業公司賠償11650.62元。市一中院認為，彭某在糾紛過程中出言不遜，對損害后果的發生也應該承擔一定的責任。
自行車丟失不能拒交物業費
業主被物業公司告上法庭
事件：<、b>李某在小區內丟失三輛自行車后，拒絕交納物業管理費，結果被物業公司告上法庭。2003年初，李某所在的小區物業公司催收2002年度的物業管理費。李某認為自己交納的物業管理費中包含保安費，可小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全。物業公司稱，保安只負責維護小區公共秩序和安全，定時開關小區大門，巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應由公安機關負責處理，與物業公司無關。因雙方意見不一，李某拒絕交納2002年度的物業管理費。物業公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業管理費。
點評：懷柔區法院判決李某全額交納2002年度物業管理費404元。法院認為，物業公司收取的物業管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業公司負責。物業公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。在物業公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下，這一責任不應由物業公司承擔。
望京西園業主家中遇害
物業疏于管理賠償16萬元
事件：2001年4月15日，兩名罪犯經預謀后，攜帶尖刀等兇器，先來到豐臺區方莊小區尋找作案目標，由于該小區保安員盤查，兩人沒有得逞。隨后，他們又來到望京西園某樓。因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業人員，以檢修煤氣管道為名，進入關某夫婦家進行搶劫。夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經濟損失共4萬元。
點評：朝陽法院一審判決北京市望京實業總公司賠償死亡補償金等費用共計16萬元。法院認為，樓宇保安員并未對兩名罪犯進行盤查。在樓宇中設置的保安設施、門禁系統和可視對講系統均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入原告居住的房屋，并在較長時間內實施了犯罪行為。望京實業總公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。晨報記者顏斐
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