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常見物業管理糾紛案件的審理
2008-10-27 |
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近年來，隨著城市建設速度的加快、拆遷力度的加大，物業管理糾紛日益增多，法院受理的物業管理糾紛逐年上升。認真分析物業管理糾紛的處理原則，公正審理物業管理糾紛案件，具有十分重要的現實意義。 一、無物業服務合同案件的審理 實踐中有不少物業管理企業與業主委員 近年來，隨著城市建設速度的加快、拆遷力度的加大，物業管理糾紛日益增多，法院受理的物業管理糾紛逐年上升。認真分析物業管理糾紛的處理原則，公正審理物業管理糾紛案件，具有十分重要的現實意義。
一、無物業服務合同案件的審理
實踐中有不少物業管理企業與業主委員會或業主之間未訂立書面合同，甚至是房地產開發商派自己的部門管理樓盤，未辦理委托物業公司管理手續，未與業主訂立物業管理合同等等。在無合同可依的情形下，人民法院在處理物業管理糾紛時應注意兩個突出問題：一是物業管理企業的資質問題。物業管理企業開展物業管理服務，除應辦理有關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，并領有政府部門頒發的有關證書。對不具備法定資質卻從事物業管理工作并產生了物業管理糾紛的，在業主委員會或業主同意的情況下，限期物業管理企業補辦相關證書，并與業主委員會或業主簽訂物業管理合同，但證書補辦前的物業費用只按合理成本收取。
二是物業費用標準問題。物業費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標準應嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業管理服務費是政府指導價，確立費用時應以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算；而其他住宅，必須經業主或業主委員會協議約定。如果當事人未就物業管理達成協議，表明當事人對物業管理的事項未約定，對收費標準、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務合同關系不成立；如果物業管理企業對小區進行了管理，并因此而受到損失，可參照民法通則中的無因管理原則處理，由業主或業主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當于損失數額的經濟補償。
二、業主拒交物業管理費案件的審理
按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛要分不同情況作出處理：屬于業主無理拒絕交費情形的，應判令業主按照合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任；如果是因為物業管理企業提供的服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理企業違約在先，業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下，可根據物業管理企業提供服務的質量狀況，判決駁回物業管理企業要求業主交納物業管理服務費的訴訟請求，或適當減少業主的應交服務費(但應交的維修費用不在此限)；對于確因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上，判令相關業主支付其應攤的物業管理費用和維修費用；如果屬于物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業主因而拒交的，應判決業主按照物價部門核定的標準交付物業管理費用，物業管理企業未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應予以駁回。
此外，在審理此類案件過程中，還應注意審查物業管理企業的收費標準是否經過物價部門審核，是否明碼標價；對特殊服務收費，業主及物業管理企業之間是否在合同中有約定；對合同約定物業收費可以預收的，其預收期限是否符合法律規定等等。
三、物業管理企業違約案件的審理
審判實踐中，物業管理企業的違約行為主要表現在：對公用部位、共用設施設備維護管理不善；對物業管理區域內的環境衛生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業環境惡化；未經業主同意，自己或許可他人利用物業設置廣告等經營性設施，或將物業管理權發包給他人等等。物業管理企業未按合同要求提供服務或其提供的服務質量與合同約定不符的，屬于違約行為，應判令其承擔相應的違約責任。對于物業管理企業違約將物業共用部位如平臺或屋面自營或出租他人經營或安裝廣告牌的，應責令其立即恢復原狀，給業主或使用人造成損失的，還應當判決物業管理企業承擔賠償責任。據此，物業管理企業利用物業設置經營性設施，應當征得業主或業主委員會的書面同意，并向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，一部分應用于補貼物業管理公共服務費，另一部分應納入維修基金。對于物業管理企業擅自將物業管理權發包給他人的，因其行為侵犯了業主的合法權益，故對其發包行為應認定無效，由物業管理企業依法承擔違約責任。
四、物業管理企業采取停止供電、供水、供氣等措施引發案件的處理
物業管理企業為迫使業主交納管理費，在業主不能按其要求交費的情況下，經常采取停電、停水、停氣等措施。此類糾紛，應具體情況具體分析。如物業管理合同中約定，對業主欠費的可以采取停水、電、氣等措施的，應從其約定。在無合同約定的情況下，應區分收費項目的不同特點具體分析。物業管理費主要分為為業主提供衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等公共性服務的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。業主僅拖欠公共性服務或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業管理企業不能采取停水電等措施，否則即為侵權；業主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使物業管理企業為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業管理企業不承擔責任。
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