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業(yè)主委員會(huì)的成立及其職責(zé)與義務(wù)
2008-10-27 |
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[提要]采取階段式的方式來成立業(yè)主委員會(huì)石小勇：大家對成立業(yè)主委員會(huì)的基本手續(xù)還不了解，您給我們簡單介紹一下，通過什么樣的方式來成立業(yè)主委員會(huì)？秦兵：我們采取的是階段式的，一個(gè)是人員要階段，比如說我們一開始就 采取階段式的方式來成立業(yè)主委員會(huì)
石小勇：大家對成立業(yè)主委員會(huì)的基本手續(xù)還不了解，您給我們簡單介紹一下，通過什么樣的方式來成立業(yè)主委員會(huì)？
秦兵：我們采取的是階段式的，一個(gè)是人員要階段，比如說我們一開始就三五個(gè)人員，一個(gè)1500戶的社區(qū)由3、5個(gè)人就可以組織起來，不要需要太多。如果做得很好，一個(gè)人就可以把1500戶組織起來。一開始找三五個(gè)人，我們先集資，每戶拿出500塊錢，然后安排一個(gè)人利用這個(gè)錢再拉其他的人加入，其他的人再集資，然后再拉其他的人加入，這樣兩三輪以后，大家就知道這是需要經(jīng)費(fèi)的，千萬不要想一下就把所有的人組織起來，但是只要組織起來你這個(gè)機(jī)構(gòu)就非常重要了。你組織的時(shí)候一定要有規(guī)則，我們的代表通過什么選出來，什么樣的投票方式，因?yàn)樵谶@個(gè)過程中會(huì)有一些變動(dòng)，有的人會(huì)出國，有的人會(huì)變動(dòng)，但是我們形成的是一個(gè)規(guī)則，即使有人員流動(dòng)也不用擔(dān)心了。因?yàn)槲覀儧]有注冊，隨時(shí)都可以有人退出，做好散伙的準(zhǔn)備，這個(gè)組織會(huì)發(fā)展得很好。
收房過程中房子要能先簽字才能去看，業(yè)主該怎么辦？
石小勇：有一個(gè)網(wǎng)友提出問題，收房過程中，房子要能先簽字才能去看，作為業(yè)主怎么辦？
秦兵：只要有這個(gè)房屋自何年何月交付了，有這個(gè)條款你就可以入住了，我覺得很多合同條款對業(yè)主是非常有利的，只是你自己不利用。
舒可心：有的業(yè)主房子鑰匙丟了撬開門就進(jìn)去了，我自己的房子了。一個(gè)字就是錢，窮人就別跟有錢人干，你要是有錢你也可以請保安啊，保安不是錢請的嗎？
李勁松：我們小區(qū)的保安請來了被警察給趕走了。
小區(qū)業(yè)主要通過成立業(yè)主委員會(huì)來維權(quán)
石小勇：有網(wǎng)友問，一些開發(fā)商擅自提高物業(yè)費(fèi)，使得業(yè)主不能入住，小區(qū)辦不管，只能上法院嗎？他問的實(shí)質(zhì)是，有沒有一個(gè)辦法，我們盡可能不上法院，如果實(shí)在不得已了再上法院。
秦兵：該進(jìn)去就進(jìn)去，只是你不敢。你一定要合法地處置你房門的所有權(quán)，至于怎么處置你自己決定。
北野：你先把錢交了，然后你進(jìn)去，你再根據(jù)法律條款去找法律哪條違法了，然后你再打官司，作為業(yè)主到小區(qū)來不是革命來了，也不是維權(quán)來了，你先把自己的日子過好。
秦兵：如果錢先交了就回不來了。
北野：我們小區(qū)有的錢交完了后來就給退了。
舒可心：這些都是我們自救的一些辦法，在這種情況下，當(dāng)一個(gè)市場明顯混亂，明確不公平的時(shí)候，政府就應(yīng)該出來管了，我們不能指望政府來管，我們要呼吁政府參與。
北野：我希望我們借這個(gè)機(jī)會(huì)來呼吁這個(gè)事情，比如再發(fā)生這個(gè)事情，我們通過業(yè)主協(xié)會(huì)和業(yè)主聯(lián)盟告訴這個(gè)費(fèi)用不應(yīng)該收，我們通過小區(qū)辦來說你把發(fā)票給它，小區(qū)辦通過行政手段來告訴他你把錢退回去。
席軍：我們那里小區(qū)辦說你這個(gè)錢不合理，開發(fā)商置之不理，那么你說這個(gè)小區(qū)辦有什么作用，政府部門有什么作用。舒老師和秦老師都認(rèn)為物業(yè)費(fèi)不交是不合理的，我也認(rèn)為不交不合理，但是老百姓認(rèn)為我交給你你要承擔(dān)這個(gè)責(zé)任。
舒可心：就是要成立業(yè)主委員會(huì)。
秦兵：我們可以陸續(xù)加入，我建議一個(gè)樓一個(gè)委員會(huì)，這才能和國際接軌。我們要做得比它還先進(jìn)。
業(yè)主委員會(huì)要把自己的位置擺正，自己是給業(yè)主打工的
石小勇：網(wǎng)友問舒老師的問題，我們?nèi)绾伪ＷC這個(gè)領(lǐng)頭人帶領(lǐng)大家做事兒。
舒可心：今天我們發(fā)生的一切都是什么，來源于體制改革，今天的矛盾在20年前沒有，這不能賴誰，要賴就賴經(jīng)濟(jì)體制改革，由于我們生活好了，需求層次多樣化了，才有更多的要求，有的人認(rèn)為這個(gè)房子好，有的人認(rèn)為這個(gè)房子不好，我本身是參與了研究，現(xiàn)在也有人研究我們這樣的人，包括我們在座的這些維權(quán)的人，吃飽了撐的，沒有事兒干了，社區(qū)慢慢就會(huì)出現(xiàn)我們這群人，這些人就想讓這個(gè)事情公平，他們自己沒有什么實(shí)在的利益，他們的快感是來源于自己的付出，別人快樂自己快樂，我們這些人基本上也是吃飽了撐的，所以社區(qū)當(dāng)中一定會(huì)出現(xiàn)涌現(xiàn)出這種人，可能他們剛開始不成熟，但是他們慢慢會(huì)成熟，這些人稱為社區(qū)的精英和領(lǐng)袖，稱為這個(gè)小區(qū)人民代表的候選人，這就了不得了，他們一定能代表這個(gè)社區(qū)的利益，而不是別人派一個(gè)人來代表。所以業(yè)主委員會(huì)是我們中國建國55年第一個(gè)沒有上級主管單位的組織，第一個(gè)業(yè)主自己選舉的組織，第一個(gè)選民公仆的組織，每一個(gè)沒有共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的組織。
這些第一都是經(jīng)濟(jì)體制改革造成的結(jié)果，所以它的意義深遠(yuǎn)，我希望我們至少涌現(xiàn)出5000到6000的業(yè)主委員會(huì)主任，理性的，但是現(xiàn)在的業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為自己是小區(qū)的毛澤東，想干什么干什么，結(jié)果被業(yè)主拋棄，所以業(yè)主委員會(huì)一定要把自己的位置擺正，是別人請你來干活的，不是別人請你來替他作主的，能做好這個(gè)你就能為大家謀利。我們小區(qū)也有人罵我不為他們作主，但是沒有辦法，他們是少數(shù)，如果小區(qū)有三分之二的人有這個(gè)想法的話，我不做我是混蛋，但是沒有這樣的情況你做就是混蛋，所以得多數(shù)人通過民主形式表決的利益就是大事。所以業(yè)主委員會(huì)的人一定要記住了自己是給業(yè)主打工的，不是一個(gè)什么領(lǐng)袖，充其量是一個(gè)精英。所以業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)該稱為小區(qū)前途的設(shè)計(jì)師而不是決策者，它完全是一個(gè)直接民主架構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)相當(dāng)于人大常委會(huì)，您沒什么權(quán)力，您只是組織召開業(yè)主大會(huì)，當(dāng)然全體業(yè)主不來參加這個(gè)業(yè)主大會(huì)，也是他們的民主選擇，也是你們沒有選擇好，沒有讓人感覺到重要。
北野：我們自己就是最大的敵人，你的懶惰，你的怯懦，你的不參與，你的自私，你的短視是我們最大的敵人，也是中華民族最大的敵人，因?yàn)槲覀兦О倌甑男∞r(nóng)意識(shí)，要么我當(dāng)老板，別人聽我的，要么我聽別人的，中間沒有任何的妥協(xié)。我們在今天這個(gè)變化的時(shí)代當(dāng)中，每一個(gè)人都要回答我們要怎么做一個(gè)好的人，合格的公民，一個(gè)誠實(shí)的人，有權(quán)力意識(shí)的人，并且可以團(tuán)結(jié)協(xié)作的人，這些我們以前都沒有想到，所以難就難在這個(gè)地方。
石小勇：如果我站在業(yè)主的角度去考慮，可不可以先選擇一個(gè)人出來。
舒可心：沒有這個(gè)辦法，選一個(gè)大家認(rèn)為最壞，但是他愿意被大家監(jiān)督的，因?yàn)橐鷫娜烁桑仨毐葔娜诉�壞的人，但是這個(gè)人愿意為大家貢獻(xiàn)自己的智慧，而且保證他的行為都能向大家公告。美國成功在哪兒？并不成功于克林頓是好人，而成功于克林頓一旦在辦公室里和小秘發(fā)生不正當(dāng)?shù)年P(guān)系大家都知道，這是制度在起作用。西方的傳統(tǒng)是人之初性本惡，所以才有制度出現(xiàn)。
北野：現(xiàn)在最大的問題是業(yè)主不參與，業(yè)主參與不夠，你比如業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)。 業(yè)主委員會(huì)的制度是否已經(jīng)達(dá)到完美？
石小勇：建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)的制度已經(jīng)達(dá)到完美了嗎？
北野：還沒有完美。首先一點(diǎn)現(xiàn)在的制度設(shè)計(jì)有兩點(diǎn)我覺得大家應(yīng)該注意。第一點(diǎn)現(xiàn)在的制度設(shè)立是非常民主的，這個(gè)小區(qū)到底怎么樣，怎么搞，定什么制度，是由三分之二業(yè)主投票說了算，這是最直接的民主，這點(diǎn)是第一。第二它的制度設(shè)計(jì)是按照什么，按照憲法的程序設(shè)計(jì)的，不管是美國的憲法還是中國的憲法，都要有三分之二的議員同意才能改變的。我估計(jì)沒有業(yè)主研究看業(yè)主管理?xiàng)l例，他把負(fù)責(zé)具體事務(wù)的權(quán)力給了物業(yè)公司，但是物業(yè)公司要跟全體業(yè)主簽合同，也就是它的權(quán)力是業(yè)主授權(quán)給他的，不是他天生就來的。現(xiàn)在大部分的業(yè)主不行使投票權(quán)和監(jiān)督權(quán)。還有執(zhí)法，現(xiàn)在的執(zhí)法權(quán)在政府手里，這實(shí)際上就是西方的三權(quán)分裂，現(xiàn)在的執(zhí)法不嚴(yán)，有法不依，我們現(xiàn)在沒有像西方的小額法庭，如果你欠物業(yè)費(fèi)100塊錢，馬上告你交了就完了，如果你對物業(yè)公司不滿，我們規(guī)定他一天掃三回地，昨天我拍照了他沒有掃，小額法庭可以判他你向業(yè)主賠禮道歉吧，大家不要急，我們要一步一步的做，為什么做這么難，就是大家不參與。
舒可心：少數(shù)人代表多數(shù)人的日子一去不復(fù)返了，一定是多數(shù)人來決定自己的前途，這是根本的變化。
北野：三分之二要通過，你都不投票，那么就要永遠(yuǎn)維持現(xiàn)狀。
石小勇：我們的制度與其不讓他改得慢一些，也不能改得太快。
北野：現(xiàn)在我們的制度沒有任何問題，你對業(yè)主委員會(huì)的制度操作和具體實(shí)行沒有辦法規(guī)定，因?yàn)槟銊倓傞_始，所以我和舒可心現(xiàn)在也在研究這方面的問題，業(yè)主委員會(huì)怎么監(jiān)督物業(yè)都要落實(shí)。
舒可心：這個(gè)家不是受業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司給大家作主，要由大家自己作主，但是大家不習(xí)慣，你不習(xí)慣也沒有辦法，這是法定的。除非你再進(jìn)入立法機(jī)構(gòu)，給業(yè)主委員會(huì)董事會(huì)的權(quán)力，其實(shí)西方的業(yè)主委員會(huì)類似董事會(huì)可以決策，但是人家有其他的監(jiān)督機(jī)制來監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)不腐敗，我們北京原來的業(yè)主委員會(huì)是有決策權(quán)的，但是事實(shí)上在北京的管委會(huì)就覺得自己是代表組織，今天干這個(gè)，明天干那個(gè)，使得小區(qū)里面都是革命，天天烽燃四起。大家想怎么著自己說得算，多數(shù)人想受大家欺負(fù)，我們少數(shù)人不想受物業(yè)公司欺負(fù)，就找好的小區(qū)去做嘛，我們要喚醒公民參與意識(shí)。
北野：兩種強(qiáng)權(quán)的思想都應(yīng)該避免，一種就是窮人的強(qiáng)權(quán)思想，我們殺豬鬧革命給他共產(chǎn)了。還有美國的富人的強(qiáng)權(quán)做法，你得民主啊，不民主就要打你。
呂世杰：最大的難度其實(shí)并不是說老百姓都不參與，重點(diǎn)是業(yè)主委員會(huì)能不能持久的開展工作。
舒可心：還要取決于參與，他給你錢你就能持久，不給你錢你就不能持久。
呂世杰：關(guān)鍵就是沒有經(jīng)費(fèi)，沒有經(jīng)費(fèi)短期的話他們能夠積極的參與，但是時(shí)間一長他們就感覺付出的太多了而且得到的是零，我們的業(yè)主委員會(huì)就是完完全全出于公益心的思想，因?yàn)槲铱吹轿业睦嬖诒婚_發(fā)商侵占，我怎么樣才能奪回自己被侵占的利益，就按照國家的規(guī)定成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)帶領(lǐng)大家行使這個(gè)權(quán)力，在行使權(quán)力的過程中會(huì)出現(xiàn)一些難點(diǎn)，不交物業(yè)費(fèi)的問題，開發(fā)商欺詐業(yè)主的任何問題怎么來解決，不能說我們?nèi)ヴ[去，實(shí)際上最后倒霉的還是我們自己。
舒可心：我們不是沒有好處，我們的好處不是以現(xiàn)金形式體現(xiàn)的，我們有我們的人生價(jià)值觀，有的人他的價(jià)值是創(chuàng)造無數(shù)的錢，有數(shù)的錢，我們這群人感覺特別富有，在我們這些人看來錢是實(shí)現(xiàn)財(cái)富的媒介，而有一大部分人認(rèn)為錢本身就是財(cái)富，我告訴大家我們是有目的的，我們的目的就是實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值觀。所以我們不要老跟小區(qū)業(yè)主說我們沒有利益，我們有利益，我們就是要實(shí)現(xiàn)腦子中的管理力度，秦律師在獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)也要獲得自己的價(jià)值體現(xiàn)，所以我想告訴大家業(yè)主委員會(huì)的那些人想清楚你們不是沒有利益的，今天怎么我能在這兒向全國上千上萬的網(wǎng)友說話，別人怎么不行，這就是我們的價(jià)值所在，這就是我們得到的回報(bào)，這些都是財(cái)富，現(xiàn)金買不著的。
呂世杰：我剛才說的是狹隘的利益，現(xiàn)金形式的，實(shí)際上我們獲得的要遠(yuǎn)大于拿到多少錢了，凡是當(dāng)業(yè)主委員會(huì)主任的他們都不是窮光蛋。
石小勇：是不是應(yīng)該從這個(gè)角度講，你不要錢不代表我可以不給你錢。
秦兵：搞社會(huì)主義建設(shè)一要有激情，二要有物資激勵(lì)。
舒可心：所以業(yè)主要理智的考慮我們需要不需要業(yè)主委員會(huì)，現(xiàn)在大部分認(rèn)為不需要業(yè)主委員會(huì)，所以沒有錢白干就白干吧。
石小勇：我們再來談?wù)勫X的問題，這個(gè)錢不是指業(yè)主委員會(huì)的個(gè)人回報(bào)，而是業(yè)主委員會(huì)組織的費(fèi)用，如果大家認(rèn)為交這個(gè)錢不值，有沒有其他的解決辦法呢？
北野：你在業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)候?qū)懺趨f(xié)議里面，因?yàn)槟阍偈帐詹簧蟻砹恕?p> 石小勇：一定要把給業(yè)主委員會(huì)的費(fèi)用攤在物業(yè)費(fèi)里面，不能單收。
北野：不能單收，單收收不上來。
舒可心：有什么樣的業(yè)主就有什么樣的業(yè)主委員會(huì)，就有什么樣的物業(yè)公司，就有什么樣的小區(qū)，業(yè)主不愿意給業(yè)主委員會(huì)的錢，他們嘴上說不愿意這個(gè)房子貶值，但是實(shí)際上他們是愿意這個(gè)房子貶值的。很多人問我舒可心你累不累，我就反問他，你健身累不累，我覺得在跑步機(jī)上跑特別傻，但是他們樂此不疲，我們在這兒干也是樂此不疲，這就是社會(huì)了。
北野：因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)運(yùn)作一定需要辦公，需要設(shè)備，需要有秘書，如果沒有錢業(yè)主委員會(huì)維持不下去。
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