2008-10-27
[提要]昨天，朝陽區(qū)法院召開新聞發(fā)布會，就目前物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全，物業(yè)服務(wù)市場不規(guī)范的狀況下，物業(yè)糾紛頻頻發(fā)生的原因進(jìn)行了分析。基于多年的審判實踐，朝陽法院從司法機(jī)關(guān)的角度向本市所有業(yè)主、物業(yè)公司、物業(yè)行政管理部門和相關(guān)組織提出了十項法院建議。
朱明瑛的代理人在庭上交換意見
“在審判中，我們遇到大量維護(hù)權(quán)利不當(dāng)，甚至為了自己維權(quán)侵害其他業(yè)主的情況。例如，有的業(yè)主將車輛停在小區(qū)路口，有的物業(yè)公司不負(fù)責(zé)任地退出小區(qū)。”昨天，朝陽區(qū)法院召開新聞發(fā)布會，就目前物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全，物業(yè)服務(wù)市場不規(guī)范的狀況下，物業(yè)糾紛頻頻發(fā)生的原因進(jìn)行了分析。基于多年的審判實踐，朝陽法院從司法機(jī)關(guān)的角度向本市所有業(yè)主、物業(yè)公司、物業(yè)行政管理部門和相關(guān)組織提出了十項法院建議。
在這十項建議中，第十條引起了記者的注意。法院的領(lǐng)導(dǎo)介紹說，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)，是朝陽法院對物業(yè)行政管理部門和收費管理部門的建議。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。
法院的十項建議是：一、建議業(yè)主增強(qiáng)契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，在享受物業(yè)服務(wù)的同時，認(rèn)真履行交納費用的義務(wù)。二、建議業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問題后，采取積極的態(tài)度，通過與物業(yè)公司的溝通和談判，指出物業(yè)服務(wù)的不足，幫助物業(yè)公司提高服務(wù)水平，妥善處理糾紛。三、特別建議業(yè)主恰當(dāng)、適度行使合同法所規(guī)定的抗辯權(quán)；在維護(hù)自身權(quán)益的同時，避免侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益。四、建議物業(yè)公司根據(jù)自己的資質(zhì)等級，選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，提供相應(yīng)的服務(wù)。五、建議物業(yè)公司強(qiáng)化合同意識，簽訂合同時，應(yīng)細(xì)化合同內(nèi)容，為以后的服務(wù)提供可供判定的依據(jù)。同時，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務(wù)費后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行服務(wù)義務(wù)。六、特別建議物業(yè)公司恰當(dāng)、審慎使用先履行抗辯權(quán)。在物業(yè)糾紛解決過程中，本著誠實信用原則，保障服務(wù)。七、建議物業(yè)公司在解決糾紛時，盡可能選擇協(xié)商和談判的方法化解糾紛，并應(yīng)積極請求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會、行業(yè)管理機(jī)關(guān)主持和解。八、建議物業(yè)主管機(jī)關(guān)建立物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。嚴(yán)格物業(yè)公司資質(zhì)等級管理。九、建議價格管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級別的物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)。十、建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。
朱明瑛被判支付物業(yè)費
昨天上午，著名歌唱家朱明瑛拖欠物業(yè)費一案在朝陽法院作出一審判決。法院判令朱明瑛10日內(nèi)，給付拖欠的物業(yè)費和滯納金2.4萬元。
建國物業(yè)的代理律師在庭上陳述，2004年5月，朱明瑛與朝陽區(qū)清境明湖花園小區(qū)物業(yè)管理委員會簽訂了《臨時托管協(xié)議》和補(bǔ)充說明各一份。同日，管委會進(jìn)行了公告。但自2004年6月至2005年10月，朱明瑛一直沒有交納物業(yè)費及其相關(guān)費用。
而朱明瑛的代理律師對此反駁說，建國物業(yè)進(jìn)入小區(qū)沒有經(jīng)過合法的招聘、選聘及招投標(biāo)程序，不具備合法資格，而作為案外人的物業(yè)管理委員會無權(quán)代表業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)。
法院認(rèn)為，清境明湖小區(qū)處于無物業(yè)管理狀態(tài)下，朱明瑛與原告簽訂了《臨時托管協(xié)議》及補(bǔ)充說明。雖然該協(xié)議及說明不具備正式選聘物業(yè)管理企業(yè)的特征、不具有物業(yè)管理委托合同的全部內(nèi)容，但是物業(yè)管理委員會履行相應(yīng)職責(zé)、代表小區(qū)全體業(yè)主做出的委托行為應(yīng)屬合法有效。故作出以上判決。宣判后，朱明瑛的律師當(dāng)庭表示將上訴。
追蹤報道
12名欠費業(yè)主提前解除拘留
本報訊 10月30日，朝陽法院對57戶拒交物業(yè)費的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，并對16人進(jìn)行了司法拘留。昨天，記者從朝陽法院獲悉，16名被司法拘留的業(yè)主中有12名已被提前解除了拘留措施。另外4名因暴力妨礙執(zhí)行的業(yè)主將拘留至期滿。
朝陽法院執(zhí)行庭的負(fù)責(zé)人說，截止到前天，12名因拒繳物業(yè)管理費而被依法拘留的業(yè)主已全部繳納了物業(yè)管理費78893元，另有38人在法院集中執(zhí)行后主動繳納了物業(yè)管理費，兩項共計11萬余元。另外，被司法拘留的16人同時被處以司法罰款，共罰款1.6萬元。從前天晚上開始，法院對要求交納物業(yè)費的12名業(yè)主進(jìn)行了教育后，讓他們相繼離開看守所。但另外4名以撕傳票、砸攝像機(jī)、持剪刀威脅法警等暴力妨礙執(zhí)行的業(yè)主將被拘留期滿15天。執(zhí)行庭的法官告訴記者，4名業(yè)主拘留期滿后，仍然要交納拖欠的物業(yè)費。