2008-10-27
[提要]北野：新的物業管理形式不適用首先我認為業主與物業公司的糾紛從整個大的方面來說，是整個國家在司法和行政系統方面都不大適用于現在新的物業形式，這就造成了……舒可心：物業管理費不是簡單商業問題 已上升到社會問題……說心里話非常累，因為本來是一個商品房買賣，一個商品的買賣，現在又扯到社會問題上來了，這已經不是生意人能解決的問題了……
據朝陽區人民法院統計，截止到去年年底，因物業糾紛訴諸法庭的案件比2002年增長了878%，其中業主因而不交物業費被告上法院并被申請強制執行的案件也增長迅速。
一系列新聞背景讓我們的目光再次聚焦物業糾紛問題，更及于業主面對居住過程產生的糾紛如何維護自己的合法權利。拒交物業費是不是一個好選項？在維護業主的合法權利中，政府應該給業主提供什么樣的法律保障、制度支持？ 搜房網特別策劃大話地產“物業糾紛——拒交物業費是不是個好選擇？” 。
議題之一：物業糾紛狀況及成因
北野：新的物業管理形式不適用
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產生糾紛原因
另外具體到物業糾紛來說，特別是像物業費這類的糾紛，包括像業主認為物業公司服務不到位等等這類糾紛的一個主要原因是目前業主不知道，單個業主和物業公司的關系，以及業主大會和物業公司關系之間到底有什么區別，因為從實際的法規角度和實際的情況來看，業主與物業公司的關系實際上是業主大會，或者至少是三分之二與物業公司的關系，因此在這個時候，業主在主張自己權力的時候成本就比較高，因為他至少要組織起來，目前在中國的社區里面，傳統的三個手段都沒有，也就是政治的、經濟的、宗教的，大家都來自五湖四海，大家都不認識，在這種情況下業主組織起來非常難，從而他們就產生一個錯覺，在根本錯位的情況下，幾乎所有目前存在的問題就都產生了，所以我們首先談業主和物業公司關系的時候，不管是從司法、行政和實踐當中，大家要認識到不是單個業主和物業公司之間的關系，而應該是至少三分之二業主與物業公司之間的關系，當每一個人都是自己事務的法官，都認為自己是對的，自己是受害者的時候，就沒有什么所謂正義和公正所言了，所以在這方面我們必須要看得遠一點，我們應該從整體角度看待目前存在的問題，也就是業主和物業公司，甚至開發商乃至整個社會，我們應該從一個整體的角度來看，而不是分開對立的角度來看，誰打倒誰，誰欺壓誰，我覺得這種觀點不太有建設性，因為我們打倒和破壞一個東西很容易的，但是如何建設需要理性的思考。
舒可心：物業管理費不是簡單商業問題 已上升到社會問題
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說心里話非常累，因為本來是一個商品房買賣，一個商品的買賣，現在又扯到社會問題上來了，這已經不是生意人能解決的問題了，我以前是做生意的，我更認為物業管理是商人和商人之間的關系，是一個合同的關系，現在已經上升到社會問題了，所以一談到社會層面的問題就不是一句話兩句話、一個人兩個人可以說得清楚的了，各有各的理。但是現在可以分為幾類，欠費的都是業主，原因主要是我們房地產市場不規范，導致開發商替物業公司背黑鍋，他們不白背這個黑鍋，他們自己有利益在里面，舉個例子，我們國內常用的建筑維保費整個5％，20億的銷售貨款，10億的造價，5％是多少錢？這是巨大的利益。發展商建了房子就想走，把擦屁股的事情交給物業公司，物業公司認為背了黑鍋，但是他是愿意背的，說白了不背他也進不了這個小區，這是人和人之間的金錢關系，使得物業公司到這里來一邊掙開發商的錢，一邊掙業主的錢。
中國的物業管理企業從一出生那天起就不是純粹的管理機構，他是小區的管理者，是代行了很多政府行政管理的職能，所以他們覺得天生是老大，小區里的管理者，到今天政府為什么支持物業公司，其實也體現了政府還仍然希望讓物業公司作為小區的管理者，而不是物業管理。其實物業管理企業在西方是管理物業的，不是管理社區的，但是在中國的物業管理企業，他不但要管理物業，還要管理社區。今天由業主向社區的管理者直接交納費用，還要受他們管，這里面就出現矛盾了。今天我們是自己花錢給我們所謂請的物業公司，然后物業公司覺得他們是社區的管理者，他們來管咱們，這里面有一個心里上的問題，這是一個社會問題，這是第二個方面。第三個方面談到物業管理服務的問題，物業管理的標準沒有人實實在在的監控這個標準，政府沒有辦法實實在在的實行監管能力，所以大量的管理企業其實都想做好，沒有一個企業不想做好，但是沒人監管的企業偷錢也沒事兒，為什么不偷，所以我們現在的社會處于非常浮躁的狀態，夜里11點、12點北京的街上這么多車，在外國早就睡覺了。
物業管理費不是簡單的商業問題
所以從這個角度來講物業管理企業服務不好，導致業主對交費的心態發生變化，另外物業管理費是小額，就算被侵權人想要這筆錢，維權成本也很大，一般欠費一千多塊錢，一個月一百多塊錢，兩百多塊錢，他已經形成習慣了，形成這個小區比較大的情況。所以我認為物業管理費的問題不是簡單的商業問題，里面牽扯到政治問題，甚至是亡黨亡國的問題，因為如果一個城市都不穩定了，到處都是打架，砸車的，物業公司也有被打的情況，整個城市就不穩定，中國有一個統計，城市81％的人口都有自己的住房了，回到小區里都不舒服，會對社會造成什么，真的是這個國家沒有穩定可言了，如何談和諧，在這種情況下，物業管理費這點錢已經顯示到對社會的影響了。我還想說一下業主們老說自己是弱勢，其實你們不是弱勢，我們這群業主不但把開發商都買了，開發商干一個項目，就是這群業主把開發商買走了，我們的錢有一定的暴利，過去中國人的房產都是四合院，從來的財產都是邊界非常清晰的，今天不同了，天安門是12億人的共有財產，這個太虛，大家體會不到共有份額的作用，但是在小區里不一樣，我們小區的共有財產大概是10個億以上，有1500戶業主共有，單個業主在里面的作用就是微乎其微的，而且也不可能形成抗辯主體的地位。現在的老百姓沒有這個習慣，他對我不好就可以維權，說來說去，我說句難聽的話，比如說保安不好，他不是構成對你個人的侵權，是對你全體的侵權，因此個人欠交物業費解決不了，這是自殺的方式，如果每個人都不交錢了，物業公司肯定會走，走了怎么辦？
業主委員會成立的必要性
如果全中國人民都不交稅了，政府肯定運轉不下來了，你還得另外請一個政府，所以物業管理費是某一個業主通過業主公約多邊契約向其他業主承諾的，用于小區公共財產管理保養的一種費用，而不是某一個業主向物業公司承擔的任務，是你向你的鄰居通過這個公約商量好的。如果有的業主說沒商量過，你看你買房的時候有沒有簽過一個公約，那就是多邊契約，1500多個人，所以我想告訴大家，單個業主，單個農民永遠是弱勢，但是只要組織起來，有業主委員會，有工會就不是弱勢，特別是業主委員會的精英們可以競選人大代表，在立法當中有一席之地，我們過去的人大有很多資本家在里面，怎么就沒有業主代表呢，所以業主代表的精英們你們要競選人大代表，進入到各種立法機構去說話，法律不好咱們改，誰改，不是我們基層選民去改，是人大代表去改，所以強勢只有組織起來才是強勢。我們的業主委員會是法律賦予的合法地位的組織，我們干嘛不組織起來，我想問大家一個問題，開發商作為一群就想掙錢的人，這群人他們為了他們的共同利益掙錢，組織起來把房子蓋好了黑了賣我們，我們有共同利益的人反而不組織起來，那賴誰，我最后一句話，有什么樣的人民就有什么樣的政府，就有什么樣的國家，有什么樣的業主就有什么樣的物業公司，就有什么樣的小區。