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物業(yè)管理條例有哪些修改?
2008-10-22 |
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修改一：物業(yè)由“管理”到“服務(wù)”
修改條文：根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。
[點評]：稱呼上的改變，意味著新的《物業(yè)管理條例》更強調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。
修改二：業(yè)委會成立的指導(dǎo)部門增加
修改條文：增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的指導(dǎo)部門。
[點評]：此次修改，增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職能，突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，實際操作性更強。《鄭州市物業(yè)管理條例（草案）》也有這方面的特點。
修改三：通過起訴可撤銷業(yè)委會決定
修改條文：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
[點評]：以往，一旦具體決定通過業(yè)委會或者業(yè)主大會，業(yè)主就沒有權(quán)利改變。當(dāng)業(yè)委會作出的決定不合理時，業(yè)主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。業(yè)主可以以個人名義對業(yè)委會的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護(hù)個人權(quán)益。
修改四：嚴(yán)格專項維修資金使用條件
修改條文：明確《物權(quán)法》對業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)，就是“面積”加上“人數(shù)”。
[點評]：修改后，業(yè)主大會對“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項事項作決定時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，規(guī)定得更加嚴(yán)格。［全文］
七種事項可由業(yè)主共同決定
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
各方反響
業(yè)主說：
條例細(xì)化，操作性更強了 “我對比了一下新舊兩個條例，第十條中刪除了業(yè)主投票權(quán)的內(nèi)容，舊條例中業(yè)主投票權(quán)是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，這次去掉，應(yīng)該說是一個大的變化。我的理解是，所有業(yè)主權(quán)利應(yīng)該是平等的，包括投票權(quán)。”>>>
業(yè)委會說：
新《條例》中的語言更加簡潔，通俗易懂了，不僅強化了業(yè)委會的權(quán)力，同時也加強了對業(yè)主的約束力。在一些小區(qū)的重大事項上更加尊重民意，尊重我們業(yè)主了。我們更明確了業(yè)委會的職責(zé)，工作的可操作性增強了，有哪些事該做，哪些不該做，我們都要做到心中有數(shù)，這樣我們的工作才會比以前做得更好。” >>>
物業(yè)公司說：
管理改成服務(wù)，更有人情味兒了 《條例》的修改對我們物業(yè)的影響不大，我們物業(yè)本身就屬于服務(wù)行業(yè)，也是始終本著“寓管理于服務(wù)，寓利益于服務(wù)”的宗旨為業(yè)主服務(wù)的，而且從來沒有凌駕于業(yè)主之上的想法。” 修改后的《條例》更多地為業(yè)主考慮了，業(yè)主對于物業(yè)公司有選聘和解聘的權(quán)力，這對于企業(yè)會是一個促進(jìn)。 >>>
物業(yè)管理協(xié)會說： 兩個焦點值得關(guān)注 修改前的《物業(yè)管理條例》第十條盡管沒有提到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，但在建設(shè)部2003年頒布的《業(yè)主大會章程》中就已經(jīng)提到了街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會的指導(dǎo)作用。這一次修改，只是進(jìn)行了明確。
第二個地方就是物業(yè)管理企業(yè)改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對此，武建章認(rèn)為，其實企業(yè)本身就是通過提供產(chǎn)品或服務(wù)獲得利潤的，物業(yè)管理企業(yè)正是通過為業(yè)主提供服務(wù)來獲得利潤的，因此物業(yè)企業(yè)也一直以服務(wù)作為企業(yè)的宗旨。他認(rèn)為，名字修改后，更準(zhǔn)確地為物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了定位。 >>>
專家說：
“業(yè)主大會或是業(yè)主委員會做出了對業(yè)主不利的決定的條件下，而業(yè)主又不服，他認(rèn)為部符合法律的的條件下，他可以尋求法律來保護(hù)，可以找法院來解決。” “從原來的一元管理，就是一條線，建設(shè)部門、房地產(chǎn)主管部門管理，現(xiàn)在變成多元了，我可以找街道辦事處，我也可以找同一級的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。” >>>
律師說：
根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，新《條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。王秋惠律師指出，本市目前仍傾向“服務(wù)”和“管理”并重的思路，因為物業(yè)企業(yè)要對人加強服務(wù)，對物加強管理。物業(yè)公司不能只光強調(diào)“服務(wù)”了，特別是對小區(qū)內(nèi)的秩序要嚴(yán)格管理，來保障大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。>>>
為“物業(yè)管理”變“物業(yè)服務(wù)”叫好！期待名至實歸
ø 從“管理”到“服務(wù)” 一詞之差看物業(yè)“變身” ø 不是文字游戲 為"物業(yè)管理"改成"物業(yè)服務(wù)"叫好 ø 呵護(hù)業(yè)主是新《物業(yè)管理條例》的最大亮點 ø 物業(yè)改革：名至實歸 值得期待 ø 業(yè)主：希望大條例能管瑣碎事 ø 新物業(yè)條例助力物權(quán)法 物業(yè)公司由主管變公仆 ø 物業(yè)從管理到服務(wù)尚需一段路要走 ［爭議］： 物業(yè)管理如何走向物業(yè)服務(wù) 在對業(yè)主大會或業(yè)主委員會的監(jiān)管方面，新條例在原條例規(guī)定的物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的基礎(chǔ)上，增加了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的權(quán)力。有人擔(dān)心，這是否會導(dǎo)致對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會的多頭管理？更重要的是，將業(yè)主委員會置于這樣多重的監(jiān)管之下，其作為社區(qū)自治的獨立性如何得到保障？［全文］
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