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執(zhí)行房產(chǎn)相關(guān)問題探討
2008-10-22 |
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[基本案情] 原告丁某與王某因承攬合同糾紛一案，河南省東營(yíng)市河口區(qū)人民法院判決王某賠付丁某各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失81000元。判決生效后，王某未按期履行義務(wù)，丁某向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
執(zhí)行過程中，法院于2005年6月依法查封了王某在河口區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的沿街商品房一套，但案外人劉某（系被執(zhí)行人王某之內(nèi)弟）提出異議稱：該房產(chǎn)已被沾化縣法院先行查封，且王某已經(jīng)將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給劉某，并提供了二人簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，要求法院解除對(duì)該房產(chǎn)的查封。
經(jīng)執(zhí)行查明：劉某與王某因民間借貸糾紛于2002年12月訴至沾化縣法院，沾化縣法院在審理期間查封了上述房產(chǎn)，并制作了調(diào)解書，調(diào)解主文為：1、王某于2003年4月12日前給付劉某欠款80000元；2、逾期不還，以查封的房產(chǎn)作抵押，作價(jià)處理后歸還劉某。調(diào)解書生效后，劉某沒有申請(qǐng)法院執(zhí)行，沾化縣法院也一直未對(duì)該房產(chǎn)作出處理，該房產(chǎn)也一直沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
另查明，該房產(chǎn)現(xiàn)在由被執(zhí)行人王某對(duì)外出租，仍由王某對(duì)房產(chǎn)行使收益、處分的權(quán)利。
[爭(zhēng)議]
對(duì)案外人劉某提出的異議，河口區(qū)法院在對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行中存在不同意見：
第一種意見認(rèn)為：該房產(chǎn)已被沾化縣法院先行查封，且經(jīng)過生效的法律文書確認(rèn)該房產(chǎn)已經(jīng)抵押給劉某。雖然該房產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是因?yàn)槲覈?guó)尚無完備的物權(quán)登記制度，目前有關(guān)部門的登記僅是行政管理的手段，因此不宜作為認(rèn)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)為案外的異議成立，不應(yīng)予以強(qiáng)制執(zhí)行。
第二種意見認(rèn)為：該房產(chǎn)已被沾化縣法院先行查封，且經(jīng)過生效的法律文書確認(rèn)該房產(chǎn)已經(jīng)抵押給劉某，劉某對(duì)該房產(chǎn)依法享有抵押權(quán)，法院可以查封該房產(chǎn)，但在對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行拍賣后，劉某應(yīng)作為抵押權(quán)人優(yōu)先受償。
第三種意見認(rèn)為：該房產(chǎn)雖然被沾化縣法院先行查封，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，查封不動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過二年。同時(shí)該《規(guī)定》第三十條規(guī)定，查封期限屆滿，人民法院未辦理延期手續(xù)的，查封的效力消滅。即沾化縣法院對(duì)該房產(chǎn)的查封效力已經(jīng)消滅。案外人在三年多的時(shí)間內(nèi)沒有辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，主觀上存在明顯的過錯(cuò)。況且王某一直對(duì)該房產(chǎn)行使收益、處分的權(quán)利。認(rèn)為案外人與被執(zhí)行人惡意串通，逃避執(zhí)行，其異議不成立，應(yīng)予以駁回。
筆者同意第三種意見。
[評(píng)析]
1、房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記手續(xù)
房產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，是屬于一種擔(dān)保物權(quán)�！稉�(dān)保法》第三十八條、第四十一條、第四十三條規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)以書面形式訂立抵押合同，并應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效，當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。通過以上規(guī)定我們可以看出，缺少對(duì)抵押物進(jìn)行登記這一形式要件，抵押合同不能成立。
本案中被執(zhí)行人王某雖然與案外人劉某在法院達(dá)成了對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行抵押的協(xié)議，但因?yàn)闆]有到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，該協(xié)議不能對(duì)抗第三人丁某。因此，在法院對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行拍賣后，案外人劉某也并不能享有優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)執(zhí)行人丁某以該房產(chǎn)的實(shí)際拍賣價(jià)款來實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。
2、如何確定財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬問題
執(zhí)行實(shí)踐中經(jīng)常遇到這樣的問題，被執(zhí)行人將其所有的財(cái)產(chǎn)賣給了第三人，第三人也支付了對(duì)價(jià)并實(shí)際占有，但沒有辦理過戶登記手續(xù)，仍然登記在被執(zhí)行人的名下，這種情況下，能否執(zhí)行該財(cái)產(chǎn)？我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從實(shí)際出發(fā)，從維護(hù)交易秩序和善意一方的利益出發(fā)，在堅(jiān)持以登記為準(zhǔn)則的原則下，引入過錯(cuò)原則。
一方面我國(guó)現(xiàn)行法律如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等已經(jīng)明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。雖然對(duì)有關(guān)管理部門登記的性質(zhì)尚有很大爭(zhēng)議，究竟是物權(quán)登記主義還是行政管理主義不甚明了，但是可以認(rèn)為，這種登記具有物權(quán)登記的性質(zhì)。在民事活動(dòng)中也基本上是以登記作為認(rèn)定所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。
在這個(gè)原則下，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》第十七條又輔以第三人過錯(cuò)原則。即沒有辦理過戶登記手續(xù)是因第三人主觀上的原因造成的，則說明第三人有過錯(cuò)，對(duì)該財(cái)產(chǎn)，法院就可以查封。如果是由于登記部門的原因或者其他非第三人所能控制的原因，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其已經(jīng)取得了該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，法院就應(yīng)當(dāng)裁定解除對(duì)該財(cái)產(chǎn)的查封，以公平保護(hù)第三人的合法權(quán)益。
本案中，案外人劉某雖主張?jiān)摲慨a(chǎn)已經(jīng)被王某轉(zhuǎn)讓給了劉某，但該房產(chǎn)仍然由被執(zhí)行人王某對(duì)外出租，仍由王某對(duì)房產(chǎn)行使收益、處分的權(quán)利。因此案外人劉某并沒有實(shí)際占有該房產(chǎn)，更沒有辦理過戶登記手續(xù)，其對(duì)該房產(chǎn)主張所有權(quán)的理由當(dāng)然不能成立，法院可以對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行查封。
3、對(duì)同一財(cái)產(chǎn)，不同人民法院之間可以輪候查封
最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了輪候查封制度。輪候查封就是對(duì)其他人民法院已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記或在其他人民法院進(jìn)行記載，查封依法解除后，在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)化為正式查封的制度。
這是因?yàn)樵谠V訟和執(zhí)行過程中，在前后兩個(gè)案件分別由兩個(gè)法院管轄的情況下，因法律禁止重復(fù)查封、扣押、凍結(jié)，又缺少必要的聯(lián)系和溝通，在第一次查封、扣押、凍結(jié)被解除后，其他法院往往不可能立即獲取相關(guān)信息，從而導(dǎo)致在后的查封、扣押、凍結(jié)不可能立即實(shí)施，債務(wù)人往往會(huì)借機(jī)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，其他債權(quán)人的利益因此得不到實(shí)現(xiàn)。有的地方甚至利用禁止重復(fù)查封、扣押、凍結(jié)制度搞地方保護(hù)主義，為了達(dá)到保護(hù)某個(gè)被執(zhí)行人的目的，將其全部財(cái)產(chǎn)先予查封、扣押、凍結(jié)，以阻止外地法院執(zhí)行。
在最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》這一司法解釋出臺(tái)之前，查封不動(dòng)產(chǎn)的期限沒有明確的規(guī)定，新的司法解釋規(guī)定了兩年的期限。因此在本案中，沾化縣法院雖然先行對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行了查封，但在期限屆滿前沒有辦理續(xù)行查封手續(xù)，其查封的效力已經(jīng)消滅，河口區(qū)法院當(dāng)然可以進(jìn)行查封。即使沾化縣法院的查封沒有超過期限，按照輪候查封制度，河口區(qū)法院也有權(quán)查封該房產(chǎn)。
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