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夫妻單方擅自出售夫妻共有財產
2008-10-22 |
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趙丹陽、吳卿夫婦與楊安慶、李和平夫婦均為某市一家中學的教師，并曾經是該中學西大院教師宿舍的隔壁鄰居， 2001年，該中學進行集資建房，楊安慶、李和平夫婦出資64557.3元分得市區麗景南苑X幢XXX室。趙丹陽、吳卿夫婦聽說楊安慶想把這套新分的房子出售，而他們恰好想再購買一套。
于是，夫妻倆與楊安慶商議購房事宜。一個愿賣一個愿買，9月，趙丹陽、吳卿夫婦與楊安慶很快達成口頭房屋買賣協議，約定將麗景南苑的房屋以人民幣11萬元的價格出售給趙丹陽、吳卿夫婦。9月15日，趙丹陽、吳卿夫婦給付楊安慶購房款人民幣8萬元，楊安慶即將該房屋的鑰匙及水電交費卡交給趙丹陽、吳卿夫婦。因當時尚未領取房產證，雙方口頭約定余款3萬元待交付房產證時結清。
2003年12月10日，楊安慶申請登記房屋所有權，并取得了有自己名字的房屋產權證。楊安慶立即交給了趙丹陽、吳卿夫婦，趙丹陽、吳卿夫婦亦按兩年前的約定將3萬元余款如數交給楊安慶。
趙丹陽、吳卿夫婦交清了所有房款，就等辦理房屋產權過戶手續了。夫妻倆也清楚，雖然交了錢拿了鑰匙，只有產權過了戶，這套房子才在法律上真正徹底屬于他們。
出乎意料的是，2004年10月，當趙丹陽、吳卿夫婦要求楊安慶、李和平夫婦協助辦理房屋產權過戶手續時，李和平回說事關重大，要考慮一下。當再次商談時，李和平表示不知道楊安慶出售房屋這一情況，她不同意將房屋出賣給趙丹陽、吳卿夫婦，當然更談不到親自到現場協助辦理房屋過戶手續了。房子是李和平、楊安慶夫婦共同擁有的，按法律規定必須他們夫妻一起到場辦理過戶手續。李和平一百個不同意，趙丹陽、吳卿夫婦就過不了戶。眼看到手的房子又要飛，這可急壞了趙丹陽、吳卿夫婦。
雙方多次協商無果，趙丹陽、吳卿夫婦為避免矛盾激化，訴至區人民法院，要求確認雙方的房屋買賣協議有效，并判令李和平、楊安慶夫婦辦理房屋過戶手續。
區人民法院經開庭審理，確定當事人雙方爭議的焦點為：被告楊安慶將麗景南苑X幢XXX室房屋出賣給原告，是否系兩被告共同的真實意思表示，該房屋買賣合同是否有效？
原告為證明其主張，提交了以下證據：1、錄音整理資料，用以證明購房、付款和房產證交付情況；2、房屋所有權證，用以證明訟爭房屋的產權登記在被告楊安慶名下；3、水電費交費卡及發票；4、收條，用以證明原告購房后對該房屋已裝潢。
被告李和平向法庭提交了證據證明夫妻感情一直不好，鬧離婚；楊安慶背著妻子賣房子，李和平一直不知道，所以吵架；兩被告于1998年8月5日鬧離婚，曾訂立《離婚后財產所有權協議》等等。趙丹陽、吳卿夫妻一直未居住麗景南苑房屋，該房屋現由李和平一直居�。环ㄔ号袥Q駁回了原告趙丹陽、吳卿的訴訟請求。
審理中，對本案如何處理，形成了以下兩種不同的意見：一種意見認為，該案中趙丹陽、吳卿與楊安慶簽訂的房屋買賣協議違反了法律強制性規定，屬無效協議。理由是：楊安慶與李和平為夫妻關系，房屋系婚后取得，根據婚姻法規定，在未對該房屋的權屬作特別約定的情況下，應認定為夫妻共同財產，由夫妻雙方共同共有。《城市房地產管理法》第三十七條第（四）項明文規定，共有房地產未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。楊安慶作為共有人之一，在未征得李和平書面同意前，擅自將該房出售，侵犯了作為共有人李和平的權益，故該房屋買賣合同無效。
另一種意見認為，趙丹陽、吳卿與楊安慶簽訂的房屋買賣合同有效。理由是：張某賣房，王某作為妻子不可能不知道，陳某的行為構成家事代理或表見代理，故合同有效。對于本案且不說李和平作為楊安慶的妻子，其不清楚楊安慶售房這一重大事件是多么地不合情理，即使李和平確實不知情，而作為購房人的趙丹陽、吳卿，其審查了房產證，房產證上未將李和平列為共有人，其已盡到了審查義務，并又按約定支付了對價，其權益應得到法律的保護。因此，趙丹陽、吳卿與楊安慶簽訂的房屋買賣合同合法有效，法院應判決支持趙丹陽、吳卿要求確認雙方的房屋買賣協議有效，并判令李和平、楊安慶夫婦辦理房屋過戶手續訴訟請求。
審判實踐中，該類案件經常出現，筆者認為該類案件審理應嚴格依照《婚姻法》、《民法通則》有關財產共有理論審理，防止夫妻一方先下手為強，侵犯另一方合法權益。
夫妻共同財產是指夫妻在婚姻存續期間，一方或雙方取得依法由夫妻雙方共同享有所有權的共有財產。其范圍為《婚姻法》第17條所規定的屬于夫妻共同所有的財產，以及《婚姻法》第19條中規定的夫妻以書面約定婚前財產以及婚姻關系存續期間的財產歸夫妻共同所有的部分，即法定共同財產和約定的共同財產。
《婚姻法》第17條所規定的夫妻共同財產的范圍為，即，“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所得，雙方另有約定的除外：（一）工資、獎金； （二）生產、經營的受益；（三）知識產權的收益；（四）因繼承或贈與所得的財產，但婚姻法第18條第3項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權�！�
《婚姻法》第17條第2款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”即對共同財產的處理應征得雙方的同意，夫妻一方無權單方處理。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋 一》第17條規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。
他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人�！泵穹ㄍ▌t第78條第2款規定：“共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。”根據以上規定，出賣夫妻共有的房屋，一般應由夫妻雙方共同在合同上簽字或者蓋章。即使按民間習慣由夫妻一人出面簽訂的合同，另一方應該知道買賣的事實并不表示異議，合同才能成立。
當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。原告提交的錄音整理資料，并非原始證據，且該錄音整理資料中既未完整地反映當時的客觀狀況，也無被告李和平同意出賣訟爭房屋給原告之意思表示，故原告提交的該證據不能證明原告主張的楊安慶將訟爭房屋出賣給原告是兩被告夫妻共同意思的表示為客觀事實。兩被告夫妻感情長期不和的事實有證據予以證實。
在此情況下，趙丹陽、吳卿夫妻應當主動征詢財產共有人李和平的意見，取得李和平的同意。但趙丹陽、吳卿在辦理過戶手續前，一直僅與楊安慶一人商談買房事宜，因此趙丹陽、吳卿的行為不能解釋為善意。趙丹陽、吳卿雖堅持認為楊安慶出售房屋的行為李和平是知道的，其已實際控制了該房屋，該房屋買賣的行為應是有效的。但趙丹陽、吳卿并未就李和平知道楊安慶出賣房屋的事實進行舉證證明，其所提供的錄音資料中并沒有直接反映李和平知道并同意楊安慶出賣房屋的事實，且楊安慶與李和平夫妻感情不和，因此僅憑該錄音資料不能認定李和平知道楊安慶出賣房屋的事實。
反之，若趙丹陽、吳卿在控制該房屋后，對該房屋進行必要的裝修并長期居住使用，方可推定楊安慶之妻李和平是應當知道的，并據此確認雙方買賣房屋的行為是有效的。綜上所述，趙丹陽、吳卿要求確認房屋買賣行為有效并要求李和平、楊安慶協助辦理過戶手續的訴訟請求，在沒有直接證據能夠證明李和平知道楊安慶將夫妻共有房屋出賣的事實、也沒有間接證據或其它客觀事實足以推定出李和平知道的前提下，若作出該房屋買賣行為有效之判決，這對李和平來說，顯然是不公平的，也是沒有事實和法律依據的。
綜上，原告主張其向被告楊安慶購買兩被告夫妻共同所有的房屋，是兩被告的共同意思表示，要求確認雙方買賣有效并判令被告辦理房屋過戶手續的訴請依據不足，法院判決駁回趙丹陽、吳卿的訴訟請求是正確的。
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