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九成物業不公開收益 業內算賬：“一本萬利”
2008-8-26 |
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據《北京娛樂信報》報道，上周，“拖欠物業費 朱明瑛終審敗訴”的消息出現在京城各媒體，使得市民對物業管理的關注再度升溫。5日來自北京市居住小區管理辦公室的消息稱，截至2006年4月底，全北京市共有物業管理企業2751家，實現物業管理項目4569個，其中居住小區3130個。
5日，記者從北京市建委有關部門獲悉，目前本市成立業主委員會的小區只有369個，約為11.8%。也就是說，大約有九成小區沒有成立業委會。
【物業費·案例調查】
案例1：物業費開支從不公示
日前，記者來到朝陽路一個由四五幢高層樓房組成的小區。在小區門口，一位業主反映，小區共有300住戶，入住率達100%，這里的物業費標準為每月1.5元／平方米。
記者在采訪中發現，業主們從來不知道上繳的物業費最終用到哪去了，而物業公司也從沒有一個說法。
同樣，在大屯路一個2000年初建成的住宅小區，小區居民告訴記者，物業公司從來沒有公示過物業費的收支情況。記者在小區內四處走了走，沒有看見一塊公示牌，只有科普知識的宣傳畫張貼在門衛值班室的外墻上。而門衛則稱，不知道有“物業費公示”一說。
當記者就物業費公示問題采訪小區物業管理公司時，該公司負責人表示，業主并沒有要求公示。
案例2：公示的還是“糊涂賬”
在東四環邊上一個很著名的小區，記者了解到，該小區物業管理費是每月2.5元／平方米，小區物業公司于去年向業主們公示了物業服務資金的收支情況。但即便這樣，許多業主認為，這種公示只不過是走形式而已。
一位不愿意透露姓名的業主告訴記者，他看了公示后，內心產生了一種被人愚弄的感覺。在評價物業公司所公布的收支賬目情況時，用了“看不懂”三個字來形容。
在其他幾個小區，記者也同樣聽到了業主們“看不懂物業公司所公示的財務賬目”的聲音，而一些公共部分的收益更是沒有體現。比如哪些是人防工程，哪些車位屬于業主共有？另外，電梯里的廣告、小區物業用房出租給超市……這些收入業主根本就不知道。
而一位物業管理人士告訴了記者其中的原因：這是物業管理行業不成文的行規，公示物業收支情況，物業管理公司不敢說100%地存在貓兒膩，至少也有90%存在問題。物業公司與業主本應是服務與被服務的關系，業主是主體，而物業公司實質上行使的是“大管家”的職能。
【物業費·業內算賬】
物業公司是“一本萬利”
記者在采訪中發現，不少物業公司都在抱怨“做虧本的買賣”，可一旦新小區交付使用，物業公司又總是盡其所能爭取接管到這個小區，這又是為什么？
一位業內人士給記者算了一筆賬，現在不少物業管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項目，都委托給專業公司去做，這樣遠比自己聘請工人更省人力、物力，而新建小區的不少維修項目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有“售后服務保障”，并不需要物業花錢，“物業真正需要支付的費用，也就是保安工資、日常衛生打掃等開銷，算得上一本萬利了。”該人士如是說。
【物業費·提醒】
沒約定的公共收益歸業主
按照開發商自己的經營目標，其在出售商品房時可以選擇采用將全部物業權益附同房產一同出售的銷售方式，也可選擇保留少量物業權益由自己經營(比如保留樓頂廣告的權益)，但前提是開發商對所保留的部分應當在售房合同中給予明確，并且所要保留的物業權益不得含有政府規定業主應享有的基本物業權益，如：不得保留小區的道路、綠化、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊或政府規定的其他公用設施的權益。
如果開發商沒有在售房合同中保留樓外立面、樓頂、停車場等物業的特別權益，則與建筑物相關的所有公共空間、設備設施的所有權應歸小區全體業主共有，而由此產生的任何收益也應歸全體業主共有。
【物業費·政策】
物業費支出含九項內容
《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》規定，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下九項：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3.物業管理區域清潔衛生費用；
4.物業管理區域綠化養護費用；
5.物業管理區域秩序維護費用；
6.辦公費用；
7.物業管理企業固定資產折舊；
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9.經業主同意的其他費用。
【物業費·數字】
九成小區無業主委員會
來自北京市居住小區管理辦公室的統計數字顯示，截至2006年4月底，全市共有物業管理企業2751家，實現物業管理項目4569個，其中居住小區3130個。昨日，記者從北京市建委有關部門了解到，成立業主委員會的只有369個，約為11.8%。也就是說，大約有9成小區沒有成立業主委員會。
九成物業公司不公開收益
搜狐焦點房地產網的調查顯示，高達88.64%的消費者根本不了解所在小區內公共區域和設備設施的收益，87.97%物業公司不公開公共部分收益，90.47%希望找到一種讓公共區域和設備設施歸全體業主所有的方案。
記者在采訪中發現，多數小區沒有按規定將物業管理收費標準在小區管理區域進口處公布，有的只是在物業管理辦公室或是在門口值班室留有自行打印，并未使用由物價部門監制的統一價目表。此外，不少物業管理公司即使公開財務，也只公開水費、電費，且限于總額，沒有明細，業主普遍對公開賬目的真實性表示懷疑。
【物業費·專家建議】
建議1：成立業主委員會
北京市律師協會物業管理專業委員會秦兵律師認為，是否請物業服務機構、請哪家物業服務機構應該由全體業主決定，是業主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為，而能代表全體業主的這個組織只有業委會。
從國外物業管理的經驗可以看出，業委會是保護業主的財產權與社員權、維護業主合法權益的最有效組織形式。可以說，如果社區沒有業委會，那么業主在社區中近30%的公共權利就沒法行使，無權利即不必付費，在這種情況下業主有權不支付物業費。
秦兵律師指出，目前，在實際中成立業委會是一件很困難的事情：首先是物業服務機構的干涉和阻礙，他們意識到一旦業委會成立，其管理地位勢必會受到影響，擔心因服務質量差而被解聘，所以就會千方百計地設置障礙，如禁止業主張貼公告，阻撓業主聚會等；再次，與物業服務機構有利害關系的相關行政部門，也會在成立業委會中以種種理由否認成立程序的合法性，導致籌備組重新組建，有的社區甚至近10余年無法成立業委會，極大地挫傷了業主的積極性。
建議2：劃分業權+實行傭金制
北京仁和律師事務所孟憲生律師認為，劃分業權，可以從根本上界定物業產權及其相應的責權利，不僅明晰了業主的責權利，更是保護了業主過往未曾享受過的收益權：本著“誰投資誰受益”的原則，業主在購房款中不僅承擔了所購房屋的建設成本，也承擔了部分公共區域的建設成本，因此這部分區域的收益權也應歸業主所有。
傭金制的實行與業權的劃分是直接掛鉤的。實行傭金制管理，可以使物業財務管理具有極高的透明度，讓業主花的每一分錢都清楚明白，業主可以自行選擇物業管理的服務方式、服務水平及收費標準，而物業公司的收益則不再與成本有關，而是與服務水平掛鉤。
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