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汶川大地震打破房價永遠上升神話
2008-5-26 |
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經濟學家易憲容近日在《華夏時報》發表文章，對災后經濟走向作了全面分析。他認為，汶川大地震對國內房地產市場將造成巨大的影響。這種影響不僅涉及與地震較近的成都、重慶等二線、三線城市，而且對國內居民對住房觀念將發生根本性變化。 易憲容認為，汶川大地震把當地房地產市場許多弊病都顯現出來，如住房的抗震能力，住房的安全性等。成都不少高檔住房，在地震中出現裂縫，這不僅讓居民產生不安全感，而且購買者作為投資，那么其住房的投資價值將會下降。這次四川發生了地震，那中國還有多少地方在地震帶上……這些都是國內居民購買住房必須考慮的一個重要問題。
在這次四川特大地震前，由于全國許多地方從來就沒有出現過任何重大的地震災害，這就使得不少人對這個時期生產的住房產生較大的懷疑。個人購買的住房抗震能力如果達不到相應的抗震標準，那么這個時期不少地方的住房價值立即會下降。
可以說，看到這次汶川地震中大量的住房倒塌，看到不少地方的住房都夷為平地，這不僅打破了我們以前的住房投資價值永遠上升的神話，也會讓整個房地產投資者重新來評估住房投資價值。
在這樣的情況下，加上目前國內房地產市場調控政策的落實，國內房地產市場將會出現較大的變化。因此，汶川地震對國內房地產市場的影響不可低估。
對于國內銀行業方面，因地震導致的信貸損失不算大，因為商業銀行對四川地區的貸款相對低。但是有個問題應引起國內商業銀行密切關注，就是個人住房按揭貸款的問題，個人貸款基本上都是把住房按揭給銀行，盡管個人貸款者貸款合約與住房的合約是兩份不同的合約，但當按揭住房完全變為廢墟時，其風險由誰來承擔，是銀行、個人，還是國家？未來住房等財產的地震險如何來設計？這些都是國內各有關方面將面對的重大問題。 "拐點論"已經悄然升級 地震將可能改變房價走勢
最近，因四川地震尤其王石的“捐款門”而改變了房地產輿論的關注點。也因為地震，引發了公眾對房地產抗震能力、房屋質量以及房地產企業社會責任感的關注與議論，還有輿論認為，地震將可能改變房價走勢。
由于地震的突如其來，使得輿論、公眾注意力已經轉移到了地震上，一些房地產企業也擔心因房地產樓盤的宣傳推廣而被輿論在體現愛心、社會責任感等問題上被“揪”住，更因為地震打擊了一些消費者購房的信心。因此，最近自地震發生以來，少有樓盤推上市，更少有輿論繼續關注房價走勢問題，尤其是“拐點論”話題。然而，對于房地產業來說，除了繼續對地震遇難者表示哀悼之后，對災后重建問題關注之后，分析、研究、關注房地產市場趨勢、房價走勢，依然是很重要的。
事實上，在地震發生前不久，王石的“拐點論”已經悄然升級。
2008年4月26日，中城聯盟2008年年會在成都南部新區一開業不久的某酒店會議中心召開，不乏地產界的意見領袖與會。
中城聯盟2008年年會屬于保密會議，出席年會的人士均為中城聯盟各會員單位的主要負責人。成都本地媒體沒有一家事先獲得消息或邀請，少有能進入會場的記者（如中房報記者）也被要求不得隨意采訪。所以，關于中城聯盟2008年年會的會議內容等外界少有知道，媒體報道的也不多。
4月26日上午，召開中城聯盟2008年年會董事長聯席會議。萬科董事會主席王石、萬通董事局主席馮侖、青鳥天泰集團董事長王若雄、河南建業集團董事長胡葆森及當選新一屆中城聯盟輪值主席成都交大房產企業集團董事長孟剛等參加了此次會議。任志強直到當日下午4時許才從北京匆匆趕到成都會場。
同日上午，同時還作為中城聯盟2008年年會的重要內容，中城聯盟總經理3C(溝通、交流、協調)會議，萬科總裁郁亮等國內30多家房地產企業的經理人出席會議，對房地產行業形勢展開了討論、激辯。
下午，舉行聯席會議內部報告會。萬科總裁郁亮代表中城聯盟總經理3C會議發言，向大會匯報上午會議討論、激辯成果。
萬科總裁郁亮在代表總經理3C會議在向王石等出席的中城聯盟2008年年會聯席會議內部報告會匯報上午會議的討論、激辯成果發言時判斷認為，當前房地產行業面臨的形勢依然嚴峻，應該停止對政策后市的幻想和預測，應該“應對第一，預測第二”。郁亮甚至預測未來銀行可能會主動要求開發商降價，并重申此前的“拐點”并非“價格拐點”，而是市場從亢奮轉向理性。
由此可見，王石的“拐點論”已在4月26日于成都舉行的中城聯盟2008年年會上正式升級。本文作者陳真誠分析認為，在這次秘密會議上，王石的“拐點論”，已由“房價拐點”升級為“房市（房地產市場）拐點”。在此前，王石甚至萬科企業官方代表一直強調“拐點論”是“房價拐點”。
追根溯源，在房地產業內掀起了軒然大波、飽受爭議甚至不乏批評、對房地產市場及房地產輿論產生巨大影響的“拐點論”，公認為誕生于2007年12月13日。當日，在萬科資助的“海螺行動II——中英解決城市低收入人群住房問題比較研究大會”上，有人問王石:“10月以來，以廣州為代表的一些樓市普遍遇冷，廣州新建商品房的銷售量下降嚴重，你是否認同樓市出現拐點的說法？”王石回答：“你問的問題和我們大會的主題沒有什么關系，但是出于禮貌，我依然會回答你這個問題——是的”。于是，“拐點論”便新鮮出爐，也開始了業內關于“拐點論”的爭議。
2008年3月20日，“修正主義”王石在香港接受記者采訪時曾專門澄清“拐點論”，并“對‘拐點論’和‘清理門戶’的是非之爭”表示無奈，指“拐點論”被媒體誤解或者過度解釋。王石稱，“拐點論”不是他王石先提出來的，而是一個記者先提出來的，他只不過回應了記者的觀點。不過，他承認中國內地房價走勢正處在一個拐點上，但拐點只是房價的拐點，是價格的理性回歸，并不是指房價從大漲到大跌，不是房價的大起大落，拐點也不是房地產市場牛市到熊市。
其實，4月26日以前，王石多次對“拐點論”內涵表述主要是指“房價拐點”而不是“房市拐點”。甚至在3月20日于香港接受記者采訪時還在修正“拐點論”。3月21日，萬科公布了2007年度報告。之后，萬科官方在各地召開記者會解讀年報，萬科強調“堅定不移地看好行業的長期前景”，“中國城市住宅價格長期深幅下跌的空間并不存在”，“由于剛性需求的存在，未來的房價沒有進一步深幅調整的空間”。官方發言代表也帶否定式地修正“拐點論”。萬科集團總裁郁亮也表示，由于剛性需求的存在，未來的房價沒有進一步深幅調整的空間。
4月26日，離3月20日近一個來月時間，王石的“拐點論”已正式升級，萬科總裁郁亮代表總經理3C會議在向王石等出席的中城聯盟2008年年會聯席會議內部報告會匯報上午會議的討論、激辯成果發言時親口表示，并重申此前的“拐點”并非“房價拐點”而是“房市拐點”。此后，王石也稱房地產業出現拐點已是事實。這就是說，在王石及萬科的眼里，“拐點論”已經從“房價拐點”正式升級到“市場拐點”了。
這是個值得房地產業注意的重要信號！上海《國房分析咨詢報告》首席分析師、長沙新思維企業發展策劃公司首席顧問、本文作者陳真誠分析認為，這或意味著房地產市場還將發生些什么。從萬科在地震發生前的種種跡象看，或意味著萬科等一些大型房地產開發企業下一步又將會有新的作為。
中國房地產市場，事實上還沒有到有些人所稱的遭遇“寒流”的地步，只是相對于此前的市場高熱而言已經正在變“冷”。本文作者陳真誠分析認為，目前，房地產市場正處于“轉涼”、“變天”時節。這種“轉涼”、“變天”，相對于高熱之前的正常房地產市場而言，當是正常“氣候”，并不是很“冷”。不過，由于近年來長時間的房價大幅度快速上漲，已經過度透支了未來房價，現實性的高價位房價已經成為了阻礙房地產交易的最大障礙。市場中，需求依然存在，只是由于目前的實際價位太高，所以，需要購房者觀望，希望等待房價下降到所能接受的程度再買。因此，在目前，價格手段成為了最重要的促進銷售手段。
事實證明，對于萬科來說，在其認為“房價”出現“拐點”后，曾一度在多地率先降價銷售，取得了不俗的業績。 08樓市全面進入“冬眠”期 一年后房價或將大跌
來源：博客中國 周帆
近些時間，筆者應開發商邀請，前往陜西、湖南、廣西、山西、廣東等五省10多個城市去洽談項目代理與策劃，通過與開發商的交流、專業觀察，發現房地產已經全面進入“冬眠”期，成交量大幅萎縮，價格呈下滑態勢。
一線城市，像廣州、深圳等，“冬眠”程度更為嚴重，受廣州、深圳、北京、上海這些一線城市的影響，中國的二、三、四線城市，也開始“冬眠”。湖南邵陽市、益陽市和婁底市的樓市，整體下滑，不僅市民失去信心，開發商也明顯接受了這一現實。有些當地最好的樓盤，3月份每月可以銷售二三十套，4月降為十多套，到了5月，僅售出三五套。
在陜西的渭南市、廣東的東莞和湛江市、廣西桂林和南寧市、山西太原和介休市等城市，樓市普遍“垂頭喪氣”，像霜打的葉子，沒有生氣。
廣州海珠區一個樓盤，共300套住房，早在3月份開始內部認購時，登記的購房者卻高達4000多人。開發商和代理商，見形勢如此之好，計劃以16000元/平方米開盤，到了5月臨近開盤時，發現樓市蕭條，遂決定以12000元/平方米開盤，開發商和代理商滿以為開盤一個月就可以清盤，未曾想到的是，開盤那天僅售出10套房子，讓開發商與代理商大跌眼鏡。
與一線城市的房價大幅下滑相比，三四線城市在價格上目前尚沒有明顯松動，但成交量萎縮嚴重，不出錯的話，三、四線城市的房價很快將下跌。
未來一段時間里，三四線城市的形勢將更為嚴峻，由于三四線城市的開發商實力普遍較弱，憑經驗與專業判斷，如果今年底樓市不復蘇，三四線城市的開發商95%以上將面臨資金斷裂的沉重壓力。有些開發商對樓市前景的悲觀心態比業內專家更嚴重，認為樓市真正復蘇要到2010年，如果2009年樓市不復蘇，中國的開發商就會雪崩，比這次的汶川大地震更嚴重，出現大換血現象，我們不希望看到這樣的慘狀。
筆者預測，2008年的樓市復蘇無望，開發商要做好準備，估計可能到2009年五月才會復蘇。如果形勢稍好，可能在今年春節期間，三四線城市的樓市會有所抬頭，迎來“冬天里的一把火”。
全國樓市有如一頭受傷負重的牛，喘著粗氣，提前一頭栽進了“三九寒冬”。 銷售高峰將至 房價漲跌走出“口水戰”？
經歷了去年的一路飛漲，以石家莊為代表的我省房價在今年春節后一度陷入觀望，而在5、6月份這個被業界認為的傳統樓市銷售旺季到來之時，一些樓盤銷售開始復蘇，一度冷清的各樓盤售樓處也重新開始出現人頭攢動的局面。房地產市場回暖跡象明顯。
新開盤樓價還在漲
在今年一季度的心理對峙氛圍中，一方面成交量在萎縮，一方面房價悄然上漲，而這種局面在進入5月份后被打破。
進入5月不久，石家莊市區已經有不少樓盤悄然開盤，記者在各個售樓處見到，前來咨詢、洽談的人明顯多了起來，有幾個售樓處，工作人員已經有些忙不過來。
“我們現在均價是4600元/平方米，目前戶型已經不太全了，如果感興趣最好盡快定下來”，省會和平東路建設大街附近某樓盤售樓處的工作人員告訴記者。據介紹，這個樓盤在去年10月進行內部認購的時候，價格僅是4300元/平方米。
“都說‘拐點’要來，實際上我們的感覺就是觀望期長點，價格仍在上漲。”石家莊談固南大街上一家售樓處的工作人員稱，他們項目去年底的價格是4000元/平方米，如今已經調整到4480元/平方米。
采訪中，正在開盤的廣安大街上一處樓盤，起價達5800元/平方米，而在裕華路上一處即將開盤的樓盤銷售人員告訴記者：周邊的房價都在6500元左右，估計開盤還要高于這個價格。
種種跡象表明，房價正在逐步走出觀望期。“在5月走勢穩定的情況下，預計房價將在6月開始逐步走強，下半年還會上漲。”河北經貿大學金融學院的副院長王重潤分析說。
據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2008年一季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲11%，土地交易價格上漲16.5%。
建房成本逼漲房價
據統計分析，房地產價格上漲，一個重要原因是固定資產投資價格漲幅較快，建房成本大幅上漲。
權威機構的數據顯示，今年春節以來，鋼材價格出現大幅增長。1月鋼材均價每噸4600元，2月躥至每噸5300元，時至5月，每噸價位已經突破6200元，按照這個增長速度年底可能突破每噸萬元。而在2005年，鋼材價格僅為每噸3000元，2006年，鋼材價格不過漲至每噸3550元。
還不僅僅是鋼材漲價。受全球經濟大環境影響，汽油、柴油、煤炭、銅、鋅、水泥、石子都在大幅漲價。資料顯示，銅已經由2005年的每噸30400元，上漲至目前的每噸63000元；煤炭已經由2005年的每噸320元上漲到目前的每噸600多元，且上漲趨勢仍在繼續。
采訪中，唐山市一家開發商表示，普通高層住宅，2005年建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上漲至1429.5元，2007年建安成本持續上漲，每平方米升至1524.1元。春節后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至1734.1元，3年多來，上漲幅度達35%。
普通小高層住宅的漲幅同樣顯著，3年的漲幅達44%：2005年每平方米為1045元，2006年升至1170元，2007年漲到1213元，目前則上升至每平方米1460.2元。僅以水電安裝成本為例，2005年為每平方米150元，而目前則上升至每平方米200多元。
股市資金流入樓市
股市和樓市向來關系密切，股市的漲跌也影響著樓市的走向。
去年四季度以來，股票市場深幅調整，大量資金逃離股市，而隨著中國經濟增長的放緩，部分生產流通環節亦會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通脹率居高不下的情況下，這些資金可能選擇再次進入房地產市場，從而拉動房價持續走高；而居民在等待觀望后亦會逐步選擇進入住房市場。
在決策層發布“印花稅由千分之三降至千分之一”這一消息之后，滬深股市在3000點之上開始逐漸走穩。有經濟學者稱，國際經驗表明，股價往往成為房價的先行指標，當股價大幅度上漲一段時間后，房價就會出現上漲。兩市互動，在國內投資渠道狹窄的現狀下，股民的信心建立必將帶動獲利資金從而推動房地產行情的上揚；而有實際需求的股民在等待觀望后亦會逐步選擇進入住房或投資市場。
同時，也有業內人士認為，持續舊城改造，也將造成新增剛性需求。舊城改造及其它城市建設造成的拆遷，會持續產生新增的住宅需求，而且多屬剛性需求。從現實情況看，2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當年房地產竣工量的28%左右。未來5年住宅動拆遷量大概為5億平方米左右，如果選擇實物補償，很多城市大都遵循拆一補二的原則，也即需要新增住宅面積10億平方米左右，考慮到部分動拆遷戶會選擇貨幣補償，然后購置二手住房或租賃住房，大概會有5億-8億平方米的新房需求量。 政府政策逐步暖市
記者從我省各商業銀行了解到，在貨幣從緊政策影響下，商貸已經出現了一定程度的下滑。而自二季度以來，隨著有關契稅標準、公積金適用范圍、引進外資開發商等政府層面有針對性的政策密集出臺，業內人士普遍預期，省會的房價還將持續上漲。
自5月4日開始，石家莊市房管局將“普通住宅”界定標準上調1300元-2000元/平方米，最高“普通住宅”價格調整至6600元/平方米。這次普通住宅界定標準的調整，使得石家莊大部分商品房進入減稅行列，其中交易契稅降低到1.5%，被業界理解為刺激房市需求的一個信號。河北中原房地產經紀有限公司李印奇認為，這個政策出臺后，購房者只需支付較低的購房成本，可以有效刺激購買力。
緊隨其后，5月6日，河北省建設廳公布的《關于進一步加快發展全省住房公積金個人住房貸款業務的意見》中規定，沒繳過公積金也可申請貸款；住房公積金貸款的最高額度由30萬元提至40萬元；異地購房也可申請公積金貸款；開發商不得拒絕公積金貸款；公積金貸款可以償還商業貸款。有專家表示，河北公積金新規無疑將有條件轉讓住房公積金貸款申請使用權益，擴大住房公積金貸款受益范圍。據了解，這是全國首次提出擴大未繳存住房公積金的購房人申請住房公積金的權益。業內人士認為，此舉將在很大程度上刺激當地的購房需求。
有關人士分析，改變土地供應量、調整樓市預期、降低房屋交易稅收等地方政府能用到的有限手段正在被發揮出來。在“不公開干預市場”的前提下，政府對樓市宏觀調控正在悄然發力。
韓迪品牌策略顧問的韓迪認為，上述一系列政策的出臺，表明政府既要關注民生，也要考慮經濟問題，最終希望房地產市場發展合理化。
購房者 買房成本悄然提升
采訪中，一位正欲購房的消費者記錄了這樣一組數據：卓達太陽城去年底高層均價剛剛接近3000元/平方米，現在已經突破4000元；國大全城開盤價3900元，后立即上漲到4200元，后來突破5000元，又漲到6000多元；又如中景盛世長安，起價4700元，隨即漲至5000元，后又漲到5400元；西美第五大道2007年11月報價6800元，2008年1月17日已上漲到8200元。
如今，省會一環房價已穩定到6000元以上/平方米，并且在向7000元、8000元進發；二環以內基本在5000元以上/平方米；二環以外大都突破4000元，并在持續上漲。這位購房者算了一筆賬：今年一季度，新房銷售均價上漲9.25%，從絕對值上看，每平方米增長358.77元。以購買一套100平方米的新房為例，晚買3個月即意味著要多支付35877元。
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