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深圳部分貸款炒房者被套牢 月供達(dá)二三十萬元
2008-5-12 |
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張艾艾：“我們管這個樓盤價格叫海鮮價，海鮮價就是天天都不一樣，叫每天定價，就是包括小業(yè)主，他在放盤時，他也是海鮮價，開發(fā)商更是，價格調(diào)整上漲的速度都非�？��！�
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：“應(yīng)該在說從在05年以后市場出現(xiàn)這樣的變化一個很重要的因素，就是投資，或者進(jìn)一步的說，就是大量的短線的投機(jī)炒作，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，造成了很大的沖擊。”
小楊：“那時候是全民炒房，大媽賣菜的都要想辦法炒房，連我很多朋友，慢慢他們的親戚、同學(xué)過來，都炒，都盡情炒，人都瘋了。”
自稱已進(jìn)入“瘋狂”狀態(tài)的小楊，在2007年的5月和6月先后投入80萬元，以每平米17000元的高價，連續(xù)購進(jìn)了兩套二手房。
小楊：“就是想買過來之后就等它賺錢這個想法，人都瘋了，所以一瘋狂就出現(xiàn)問題了�！�
小楊所說的問題，在2007年的7月底出現(xiàn)了，就在深圳房價瘋漲的同時，國家多項調(diào)控政策開始出臺。
張艾艾：“2007年3、4、5、6、7長達(dá)五個月的時間，基本上每一個月的交易量都是在1萬6千套，都超過了1萬6千套，最高峰達(dá)到了1萬8千套，那么到2007年8月份，調(diào)控政策是7月份出臺，8月份就變成9千套，8月份跟7月份比下調(diào)了大概40%，接近40%這個幅度�！�
2007年，中國人民銀行分別于3月、5月、7月、8月、9月和12月先后6次上調(diào)存貸款利率，其中五年期以上貸款的基準(zhǔn)利率由調(diào)整前的6.84%上調(diào)至7.83%，此外，央行還在2007年先后10次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，將商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)由9%上調(diào)至14.5%，創(chuàng)下20多年來的新高。
在提高貸款利率的同時，央行還針對第二套住房的貸款作出規(guī)定，對已貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。央行這一系列針對房地產(chǎn)市場的“組合拳”，把打擊的重點都對準(zhǔn)了樓市里的炒房投機(jī)行為。
2007年8月，就在小楊買進(jìn)他最后一套二手房后的一個月，深圳的住宅價格開始回落，到2007年12月，均價由最高時的每平米17000元陡降至15000元，到今年3月，均價下降到每平米13600元，降幅超過了20%。
小楊除去價格縮水虧掉的40萬元，還給記者算了一筆帳，目前他有三套房子無法出手，只能低價出租，每月的租金總共不到5000元，而他每月需要支付銀行的月供卻高達(dá)1萬元，對于沒有固定收入來源的小楊來說，這無疑是一個沉重的負(fù)擔(dān)。
但即使落到今天這樣的一個境地，小楊依然告訴記者，與圈內(nèi)其他炒房者相比，他還算不上是最糟糕的，有些炒房大戶最多甚至買進(jìn)二三十套房，欠下了幾千萬元的銀行貸款，他們每月僅月供可能就需要二三十萬元。
直接哄抬深圳房價的力量，當(dāng)?shù)胤课萁灰讬C(jī)構(gòu)有個統(tǒng)計，過去一年中，深圳樓市上70%的購房者基本都是炒房人，實際購房自住的不到30%，年初國家實施的金融調(diào)控手段，正是切中了炒房者的要害，炒房的利潤被大大削減之后，房價拋售成了市場的主流，房價也是急速下跌，但就是如此，房屋的成交量也在日趨冷淡，最終導(dǎo)致了炒房者陷入資金鏈斷裂、進(jìn)退兩難的境地，但有一個特殊的案例，在眾多深圳炒房者當(dāng)中，有一個人是全身而退的，他就是被深圳房地產(chǎn)界稱作“獨行俠”的投資人鄒建民。來看看他的故事。
投資者鄒建民：“投資就是為了賺錢，問題是，你首先是以投資的心態(tài)要入市，不能以投機(jī)的那個心態(tài)入市�！�
在深圳的房地產(chǎn)市場內(nèi)已經(jīng)闖蕩了近十年的鄒建民，始終向記者強調(diào)，他對自己的定義是“投資者”，而不是“投機(jī)者”，與很多炒房者深度套牢的窘境截然不同的是，鄒建民現(xiàn)在的日子過得很輕松，他告訴記者，早在2007年的4月，正當(dāng)深圳房價瘋漲的時候，他就開始從深圳房市里脫身而出了。
到2007年7月底，鄒建民已經(jīng)把以往購進(jìn)的所有樓盤全部出手，而此時，國家和深圳市有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策開始實施，深圳的房價也由此開始大幅下挫。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：“應(yīng)該說在去年央行出臺的一系列政策，在整個宏觀調(diào)控中占了非常重要的作用，提高了門檻，也調(diào)整了利率，這個對于進(jìn)行因為炒作，主要是第二套房以上的，所以說對于這個炒作也是起到了非常明顯的作用�！�
作為一名長期從事房地產(chǎn)市場研究工作的專家，王鋒認(rèn)為，房地產(chǎn)投資作為一種正常的投資行為本身無可厚非，但是當(dāng)絕大部分投資集中變?yōu)槎叹�炒作的時候，房地產(chǎn)市場就會隱藏巨大的風(fēng)險，根據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的估算，在深圳的住宅買賣中，目前依然存在30到40%屬于投資性的交易，而在2007年房價最高的時候，這個比例是高達(dá)70%。
王鋒：“我想對于這個市場它本身運行中有些問題我們是沒法解決的，這種投資和投機(jī)它是自發(fā)的，一旦它跟風(fēng)起來以后，那么市場機(jī)制本身是沒法解決這個問題的，那么應(yīng)該說我們的宏觀調(diào)控政策在這方面確實發(fā)揮了很大的作用�！�
鄒建民：“這次的回調(diào)實際上是對過去的瘋狂做出了一種修正一種理性的回歸。”
“理性回歸”，是采訪過程中記者聽到的最多的一個評價，而對于深圳房地產(chǎn)市場的未來，業(yè)內(nèi)人士也有著自己的看法。
鄒建民：“希望房價平穩(wěn)，房價在一個投資價值范圍，在一個理性的范圍，沒有暴漲，也就不會有暴跌了�！�
張艾艾：“07年之前的價格都算是合理的，你比如說，關(guān)內(nèi)在一萬到一萬一到一萬二這個水平，那都是非常合理的。”
深圳房地產(chǎn)開發(fā)商代表游文慶：“不希望暴漲暴跌，這是我個人也是這么看的，它應(yīng)該是個理性的，慢慢的跟國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，人民的收入水平，這個增長應(yīng)該是成正比的，應(yīng)該相匹配�！�
對于深圳的房價未來的走勢，從開發(fā)商到中介公司再到購房者，大家都不約而同的表達(dá)了一個愿望，那就是平穩(wěn)，而在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒看來，這正是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的希望所在。
王鋒：“我們最終對于房地產(chǎn)市場的認(rèn)識，應(yīng)該說都是希望保持一個平穩(wěn)的運行，無論是從政府，無論是從投資者，還是從發(fā)展商等等，從我們這個行業(yè)從各個方面講都是希望它能夠平穩(wěn)的運行，一旦出現(xiàn)這種大起大落，暴漲暴跌，那么對各個方面都會造成損害的。”
半小時觀察：市場呼吁理性房價
深圳市國土房產(chǎn)局的成交數(shù)據(jù)顯示，4月30日深圳新房成交均價為每平方米9323元，跌破萬元大關(guān)，創(chuàng)下了去年10月以來的新低。在經(jīng)歷了短時間高速上漲之后，深圳的房價又在一陣快速下跌中，回到了起點上。其實，深圳房價究竟多少才算合理，并不是我們今天真正要探討的話題，我們更希望從深圳房價的冷暖劇變中，看出一些市場應(yīng)該發(fā)生的一些變化。
對于任何一個經(jīng)濟(jì)體而言，價格的暴漲暴跌都是非理性的，房價也是如此。房價短期內(nèi)大幅上漲可能使社會無力承受，短期內(nèi)大幅下挫，也同樣有可能帶來各種風(fēng)險。一是部分開發(fā)商資金鏈斷裂后，給商業(yè)銀行的貸款帶來風(fēng)險，而開發(fā)商為了轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，有可能引發(fā)樓價新一輪報復(fù)性反彈；二是二手房市場失去流動性，大量炒房者的個人住房按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險。更何況樓市低迷，還會影響到多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，居民大宗消費也會下降，對整個經(jīng)濟(jì)增長造成影響。
其實老百姓還是希望，在實現(xiàn)宏觀調(diào)控這個近期目標(biāo)的同時，眼下當(dāng)務(wù)之急是完善房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和價格形成機(jī)制，如果房地產(chǎn)市場不能維持與中國城市化速度相吻合的正常供應(yīng)量，不能以價值來確定價格，驟冷驟熱的樓市必將成為中國經(jīng)濟(jì)中的一個麻煩制造者。我們最終呼喚的，是一個健康的理性的房價。
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