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中國房價二三季度將下降5-10% 房企貸款風險高
2008-4-22 |
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“預計今年第二季度至第三季度中國的可比房價將進一步下降5-10%，會給銀行業帶來一定的不良貸款壓力，但由于房地產開發商的毛利表現較好，風險并不會很大。風險主要來自房地產開發商的貸款而非個人房貸。”北京高華證券昨日在面向機構投資者的 “中國商業銀行向地產公司貸款現狀及展望”電話會議上稱。
短期內房價將下跌
高華中國房地產行業分析師王逸認為，房價下降主要是因為來自宏觀經濟的影響，在股市充滿挑戰以及宏觀形勢不明朗的情況下,購房者情緒依然低迷。
其次，今年第二季度開發商房地產供應量的預售面積可能大幅增加。第三，政策短期內不會放松。開發商土地擴張時，地價占預收款的比例加大，導致現金流緊張，加上持續的信貸限額控制以及銀行對第二套住房按揭的限制，使得房地產商有可能通過調整價格來緩解壓力。
“在價格調整后，成交量能否恢復對第四季度的穩定十分關鍵。若未能回到足夠的水平，則繼續存在著下行風險。”王逸認為。
他表示，2008年第二季度的銷量增長是值得關注的重點，能否同比增長10%是衡量開發商是否存在進一步降價風險的依據。不過，即使在較為悲觀的預期下，房地產開發商的預售款大致能夠滿足今年資本開支的需求，開發商的毛利表現依然比較好，今明兩年能分別達到39%和35%。
貸款風險主要在開發商
如果基于2008年第二季度和第三季度房價下滑5-10%的預計，在開發商資金鏈緊張的情況下有可能給銀行業帶來一定的不良貸款的壓力。
“如果房地產的價格調整可以帶來交易量的回升，對銀行的風險基本不大，但如果交易量達不到預定規模，將會產生問題。”高盛中國銀行業分析師馬寧在電話會議上表示，風險主要來自對于房地產開發商的貸款而非個人房貸。
分析師指出，銀行希望降低房地產貸款在整個貸款中的比重。從趨勢來看，對房地產開發商的貸款占比2007年為26%，而在2008年可能為13.5%。個人房貸的占比也在下降，2007年為33%，而2008年預計為18%。這主要因為，二套房的限制不會放開，政策限制投資性房產而鼓勵自住。另外，通脹的預期依然存在。
開發商的風險對不同銀行的影響也有所不同。比如工行、交行、中行對房地產的貸款就相對較少，而且其盈利對房價的敏感度也不大。建行相對較多，其房地產貸款占比2007年為13%，也已經比2006年的14%下降了一個百分點。而對一些小型的商業銀行，如興業、浦發、華夏等由于房地產貸款增長較快，占比也較多，加上敏感度大的特點，影響會比較大。
盡管存在一定的壓力，但問題并不是很大。由于開發商目前的毛利表現依然非常好，而且存在重組的機會。比如，對于購買了很多地的開發商而言，可以通過出售土地和項目度過難關。銀行的撥備不一定增長得特別快。
分析師表示，如果CPI得到抑制，政策可能會放松。加上2008年第二和第三季度房地產成交量高于預期的話，將使得前景更為樂觀。
拐點看不見 房價仍在漲
李麗 每日經濟新聞
全國絕大部分城市的房價還在漲。國家發展和改革委員會、國家統計局18日發布的數據顯示，今年一季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲了11％，漲幅比上季度高0．8個百分點。3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，環比上漲0.3%。
上海：成交均價上漲17%
記者昨日從“網上房地產”獲悉，3月份，住宅的主力成交為7000元/平方米以下的房源，成交量占總成交面積的56.9%。
佑威房地產研究中心數據顯示，3月一手商品住宅（剔除動遷配套房）的供應量環比大幅上升183%，成交量的增幅達176%。由于優質樓盤的熱銷和高檔樓盤成交量的上升，平均成交價格也上漲了17%，由2月的11043元/平方米上升到12945元/平方米。
北京：二手房市場量價齊升
據北京中原三級市場研究部的統計，北京3月份二手房買賣領先指數為227點，環比2008年2月份上漲1.45%。
中高檔二手商品房市場回暖明顯。3月份北京中高檔二手房成交價格為13692.77元/平方米，買賣成交量環比也有158.41%的巨幅上漲。
廣州：新房均價突破9000元/平方米
據廣州市國土資源和房屋管理局列出的數據顯示，3月廣州市十區房屋交易登記9011宗，其中新建商品房交易達4990宗，同比下降34.7%，環比上升40.8%。
再看房價，3月份全市十區新建商品住宅交易登記均價為9316元/平方米，同比增長32.5%，較2008年2月環比上升0.1%。
成都：房交會火爆 一天賣5億
4月18日上午，第31屆成都市房地產交易會（春季）開幕。房交會首日吸引了26萬余人次觀眾，當天超過5億元的成交金額創下單日成交量新高。
房交會上，一些知名地產商在價格上普遍堅挺。業內人士預計，房交會的最終成交量相比以前將有較大比例的增長。
專家觀點
郎咸平(郎咸平博客,郎咸平新聞,郎咸平說吧)：投資熱錢推動房價上漲
“我不同意樓市拐點說。”上周五，著名經濟學家郎咸平在接受記者采訪時表示，房價上漲是必然，主要是投資熱錢都進入了房地產。
郎咸平表示，決定了房價跌不下來的重要因素是房地產的剛性成本。地價只漲不跌、稅費成本增加等因素，使商品房的開發成本居高難下。而需求方面，當前購買房子的最主要的資金來源，不是國際熱錢，也不是老百姓的存款。由于投資經營商環境急速下滑，大量的資金脫離了制造業，投入了地產業。由于這種資金是飄忽不定的，因此當前房地產開發商面臨的風險極其巨大。
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