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四大案例聚焦物業(yè)管理糾紛
2008-4-13 |
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“歐陸經(jīng)典”201戶業(yè)主勝訴
物業(yè)被判退還超額物業(yè)費(fèi)
事件：1999年至2002年間，201戶業(yè)主分別購(gòu)買了朝陽區(qū)歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)，當(dāng)時(shí)業(yè)主和物業(yè)公司對(duì)物業(yè)收費(fèi)未約定具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司后按每平方米3.15元收取物
業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主們認(rèn)為，被告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平差距較大，故要求法院確認(rèn)原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無效。
根據(jù)北京市物價(jià)局的有關(guān)批復(fù)，歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)屬普通住宅，應(yīng)執(zhí)行普通住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行日期至2003年6月25日；如被評(píng)為市級(jí)優(yōu)秀管理居住小區(qū)，在兩年內(nèi)管理費(fèi)可在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮10%至25%。2000年11月，被告管理的歐陸經(jīng)典萬興苑南苑被評(píng)為北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)。
點(diǎn)評(píng)：北京市二中院判決北京中海物業(yè)管理有限公司將超標(biāo)準(zhǔn)多收的物業(yè)費(fèi)260元至5000元不等分別退還給業(yè)主。法院認(rèn)為，被告在部分項(xiàng)目上提高或變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且在其管理的萬興苑南苑被授予優(yōu)秀管理居住小區(qū)時(shí)，將不在該范圍內(nèi)居住的原告的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一并提高25%，實(shí)為搭車漲價(jià)。
保安打人物業(yè)被起訴
出言不遜業(yè)主有責(zé)
事件：因停車費(fèi)發(fā)票問題，物業(yè)公司的保安將業(yè)主打傷。業(yè)主起訴物業(yè)，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。2002年5月10日晚10時(shí)，彭某駕車返回其位于海淀區(qū)玉海園小區(qū)的住處時(shí)，因停車費(fèi)發(fā)票問題與玉海輝公司的保安在小區(qū)西門處發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。由于彭某出言不遜，該保安將她的頭部打傷。事發(fā)后，彭某損失共計(jì)14938.99元。
點(diǎn)評(píng)：北京市一中院終審維持原判，物業(yè)公司賠償11650.62元。市一中院認(rèn)為，彭某在糾紛過程中出言不遜，對(duì)損害后果的發(fā)生也應(yīng)該承擔(dān)一定的責(zé)任。
自行車丟失不能拒交物業(yè)費(fèi)
業(yè)主被物業(yè)公司告上法庭
事件：李某在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車后，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭。2003年初，李某所在的小區(qū)物業(yè)公司催收2002年度的物業(yè)管理費(fèi)。李某認(rèn)為自己交納的物業(yè)管理費(fèi)中包含保安費(fèi)，可小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)公司稱，保安只負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全，定時(shí)開關(guān)小區(qū)大門，巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時(shí)處理，對(duì)可疑人員進(jìn)行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，與物業(yè)公司無關(guān)。因雙方意見不一，李某拒絕交納2002年度的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業(yè)管理費(fèi)。
點(diǎn)評(píng)：懷柔區(qū)法院判決李某全額交納2002年度物業(yè)管理費(fèi)404元。法院認(rèn)為，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)中雖然包含每戶每月4元保安費(fèi)，但并不意味著住戶丟失的財(cái)物都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)公司的保安職責(zé)有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)在公安機(jī)關(guān)破案后由行為人負(fù)責(zé)賠償。在物業(yè)公司履行職責(zé)過程中沒有明顯過失的情況下，這一責(zé)任不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。
望京西園業(yè)主家中遇害
物業(yè)疏于管理賠償16萬元
事件：2001年4月15日，兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后，攜帶尖刀等兇器，先來到豐臺(tái)區(qū)方莊小區(qū)尋找作案目標(biāo)，由于該小區(qū)保安員盤查，兩人沒有得逞。隨后，他們又來到望京西園某樓。因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進(jìn)入關(guān)某夫婦家進(jìn)行搶劫。夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟(jì)損失共4萬元。
點(diǎn)評(píng)：朝陽法院一審判決北京市望京實(shí)業(yè)總公司賠償死亡補(bǔ)償金等費(fèi)用共計(jì)16萬元。法院認(rèn)為，樓宇保安員并未對(duì)兩名罪犯進(jìn)行盤查。在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門禁系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進(jìn)入原告居住的房屋，并在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)施了犯罪行為。望京實(shí)業(yè)總公司應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。晨報(bào)記者顏斐
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