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談物業(yè)管理糾紛的若干法律問題
2008-4-13 |
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物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化 、服務化而出現的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現，在物業(yè)產權人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人 （物業(yè)管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類 型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理 辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費 暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或專門調整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。 一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現而出現的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業(yè)異軍突起，海南的房地產更是超 常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市 新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業(yè)管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據統(tǒng)計，目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系 、代理關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數 的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會，也有物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的 依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產生的合同糾紛，應 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的， 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物 業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理 ，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理 權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利，行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人，或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權的使用人，而非房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應 由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務的一環(huán)，由房地產開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發(fā)商的物業(yè)管理服務 。隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權的一方，續(xù)聘或選聘房地產開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務。因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經營權的 房地產開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產開發(fā)商無物業(yè) 管理經營權來認定無效，房地產開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理，房地產開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管 理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在 平等協商的基礎上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能 在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用 和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不 向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中，房地產開發(fā)商或發(fā)售房產的大業(yè)主 ，未經業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內容中出現侵犯業(yè)主權益的不平等條款的，應確認部分無效 。
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中，而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經營權發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管 理權屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提 供有償服務。房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其 由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權，而是受托管理權，將受托管理權發(fā)包、轉讓給 他人經營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理 權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包，其無權收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質上是 屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管 理合同，其性質與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經業(yè)主同意，將取得的委托管理權轉讓給 他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業(yè)主 ）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物 業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經營業(yè)務的合同區(qū)分開 來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管 理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善 ，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數眾多，難以分別行使物業(yè)管理權，為此產生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主管理委員會制度。建設部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應成立 住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行 使權利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管 理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急 需明確。如房產行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何 選舉產生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是 否可行？如何確定業(yè)主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票?這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作 。筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權實現自治，應盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的 重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集， 但持有半數以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托代理人未出 席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應由業(yè)主大會決定的其他重大事項 的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè) 管理的最高決策機構，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。 住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)商在 出售房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業(yè)主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權，則難以保障業(yè)主應享有的權 益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大 會也難以體現小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法 召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住 宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達 到50％以上的，應規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè) 管理權是較為有利的。
關于業(yè)主的投票權如何確定，關系到業(yè)主的切身利益，關系到業(yè)主大會的決定是否有效 ，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權的重要一環(huán)，應在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權。 由于物業(yè)管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人 或使用人一票，對購置較大房產份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產開發(fā)商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權，其權益如何體現？筆者認 為，應規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應享有業(yè)主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區(qū)別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票， 計票單位面積以下的業(yè)主，每一產權人有一票，非業(yè)主使用人的投票權從其與業(yè)主的約定。 如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的 每 一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主 大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權的基礎上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席 會議的業(yè)主所投票數的半數以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權或使用權的份額 達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產產權人和由產權人授 權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組 織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。根據《辦法》的規(guī)定，管委會有權選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對 物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義 務。管委會經業(yè)主大會按確定的程序選舉產生后，應由業(yè)主聯名或業(yè)主大會授權的房地產開 發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認， 或未經業(yè)主授權，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見， 筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業(yè)管理 中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā) 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。 管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權利的行為，又是有關規(guī)章中規(guī)定其有權簽訂物業(yè)管理合 同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在 有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主 或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè) 化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發(fā)商或房產份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接 進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發(fā)商或其 他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設部《辦法 》，國家計委、建設部印發(fā)的有關服務收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務收費予 以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可 依，也無行政規(guī)章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建 立和完善。因此，應將商廈的物業(yè)管理納入法律的調整范圍，在有關物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī) 定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服 務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權的方式。
（四）關于物業(yè)管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人常因物業(yè)管理費發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主或使用人 交納管理費，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施 ，為此常引發(fā)訴訟案，業(yè)主和使用人以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。采取 停水電等措施是否侵權，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業(yè)管理公司對拖欠管 理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業(yè)主或使用人正常經營、居住的停水電等行 為，是侵權行為；另一種看法則認為，停水電等是因業(yè)主、使用人欠費所造成，停水電等行 為不構成侵權。由于停水電等措施嚴重影響業(yè)主、使用人的經營、生活，易使矛盾激化，妥 善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規(guī)定物業(yè)管理公司有權依照物業(yè)管理服務合同和有關 規(guī)定收取管理費用，未賦予物業(yè)管理公司采取非常措施的權利。而原《海南經濟特區(qū)城鎮(zhèn)住 宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》則規(guī)定對欠費的業(yè)主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業(yè)主 或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。 如物業(yè)管理服務合同中約定，對業(yè)主欠費的可以或不可以采取停水電等措施的，應從其約定 。物業(yè)管理公司如違反合同約定，則應承擔違約責任。在無合同約定的情況下，應區(qū)分收費 項目的不同特點具體分析。物業(yè)管理費主要分為為業(yè)主、使用人提供衛(wèi)生清潔、公用設施的 維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾 代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。這三項服務費用既有聯系又有區(qū)別。業(yè)主僅拖 欠公共性服務或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業(yè)管理公司不能采 取停水電等措施，否則即為侵權；業(yè)主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使 物業(yè)管理公司為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業(yè)管理 公司不承擔責任；如物業(yè)管理公司收取費用后未及時上交有關部門，致使有關部門停止供水 、電、氣的，則物業(yè)管理公司未盡服務義務，應承擔違約責任，給業(yè)主、使用人造成損失的，應賠償損失。在有關部門并未停止供水、電、氣的情況下，物業(yè)管理公司對拖欠公眾代辦 性質的服務費用的業(yè)主或使用人，能否采取停水、電、氣的措施？筆者認為，對被拖欠費用 應依法追償，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施迫使業(yè)主、使用人交納費用的行為，侵 犯了業(yè)主的合法權益，依法不應得到支持。除當事人另有約定外，有關法規(guī)或規(guī)章中不宜賦 予物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等權利。
綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題 還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免 出現適用法律不一，判決結果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護業(yè) 主、物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業(yè)管理 健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物 業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務的管 理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業(yè)管理中有關的權利義務、操 作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾 紛案件提供較為充分完善的法律依據。
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