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房地產買賣合同無效的情形有哪些？
2014-8-27 |
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1、房地產分離出賣，合同無效。 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性， 因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使 用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權 分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時 轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。 2、產權主體有問題，合同無效。 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人 房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得 共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。 部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行 為一般認定無效。 3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。 房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買 權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知 承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。房屋所有人出賣房 屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法 院宣告該房屋買賣無效。 4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：① 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產 權利的;②依法收回土地使用權的;③權屬有爭議的;④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 找法小編提醒您：簽訂房屋買賣合同須知 1、約定應盡量詳盡房屋買賣合同均為格式合同，雖然有的只是 一方負有的義務，但需對方配合的也應約定明確。如戶籍遷移、家具 電器的處理、各類表計的數(shù)字確認等。這些事宜有的是附隨義務，有 的是構成能否順利履約的重要前提條件。若約定不明，往往會產生爭 議。 2、貸款時間應充裕如需辦理貸款的應注意，要在簽訂買房合同 時預留充裕的時間。因為各銀行審批發(fā)放貸款的流程、條件、時間均 有不同，這些都并非個人可以掌控的，如果留有時間，那在一家銀行 獲貸不成的情況下，就有時間向另一家銀行尋求貸款。 3、條款應留有余地具體磋商合同條款時，對于重要的合同義務， 如約定履行的期限、違約金、解除合同的條件應當明確之外，其他條 款的約定，應有一個合理的緩沖期，以彌補和挽救合同于萬一。如果 沒有任何挽救或回旋余地，就被動了。同時，一旦進入訴訟也很難平 衡雙方的利益。 4、收集保存好證據(jù)注意保留雙方履約過程中的證據(jù)很關鍵。在 相信對方的同時，不能失去防備而不保留證據(jù)。實際上收集和保留履 約過程中證據(jù)的行為，是明智的也是必需的，也可為日后爭議的解決 帶來主動和便利。如某項事情商量好后，應簽訂一個補充協(xié)議，包括 如有其他告知事宜，都應通過掛號信函的方式進行溝通。 5、履約應相互配合在正常情況下，交易的相對方一般不會是騙子，故在履約中應當誠實信用，在沒有確鑿證據(jù)證明對方有惡意的情 況下，應當善待和善解對方。對于對方履約中出現(xiàn)的困難或障礙，也 應給予積極的配合，為履約共同創(chuàng)造條件。如果緊守自己的權利，忽 視他人利益或困難，而容易造成交易的擱置，引發(fā)矛盾，增加履約的 成本。 注意事項：簽訂房屋買賣合同的內容： (1)當事人的基本情況; (2)房屋的坐落、種類、間數(shù)、結構、質量、面積、附屬設備等; (3)房屋價款數(shù)額、計價標準等，有國家統(tǒng)一價格的，應執(zhí)行國 家法定價格，沒有統(tǒng)一價格的，由買賣雙方參照評估價格自行議定; (4)付款的時間方式等; (5)房屋竣工及交付的日期; (6)辦理房屋產權過戶、登記及其他手續(xù)的有關規(guī)定; (7)違約責任; (8)其他當事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事 件處理等; (9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。 |
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