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案情簡介：

安和小區是一個地處市中心的大型綜合社區，共有１８棟住宅樓房，建筑面積近３０萬平方米，居住２７００戶約１００００人，其中回遷業主約１５００戶，這部分業主居住在小區北區的８棟住宅樓。

1996年10月北京大富房地產開發有限公司按照北京市某區政府《關于安和危改小區居民拆遷實施房改政策的批復》的規定對安和小區進行危舊房改造拆遷。

1999年8月份該房地產開發有限公司開始根據1992年7月施行的《北京市職工購買公有住宅樓房管理服務收費暫行辦法》的規定，按照房改房的政策以成本價或標準價向回遷居民出售樓房，并發給業主注明房改房所有權性質的房屋產權證。小區的業主按照每月每戶8元錢的標準向物業公司交納物業費用。

1999年12月21日安和小區的前物業服務公司因違反了規定，向小區業主收取了規定的保安費、清潔費以外的多項物業費，受到了區物價局的行政處罰。

2001年7月，前期物業公司退出，北京市高成物業公司接手安和小區的物業管理。

2003年，回遷居民可以辦理產權證，高成物業公司以暫押業主產權證的方式要求回遷居民與其訂立物業合同交納物業費用，仍有大部分回遷居民未與其簽訂合同。后高成物業公司的這種做法被制止。

2005年4月份，高成物業公司起訴了五位業主；要求業主按每平米每月1元錢的標準交納物業費用。本律師依法接受了委托。開始代理活動。

律師承辦：

一、 分析案情，抓住要點：

本律師在承辦案件后，根據案件的性質進行了常規的分析，就物業公司的訴求，向法庭提出了如下的觀點；

目前物業的糾紛，原告物業公司首先需要解決以下幾個方面的問題：

一、 是否與業主建立合法的物業管理關系

建立合法的物業管理關系是物業公司向小區業主收費物業費用的必要依據，沒有這個依據，物業公司也就無權向業主收取費用。本案中，物業公司至今沒有與業主們簽訂物業合同。

二、 是否給小區業主提供了相應的服務

提供相應標準的服務是物業公司向業主收取費用的事實基礎。法庭上，物業公司也沒有提出充分的證據證明提供了符合強制性標準的物業服務。

三、 應當向業主收取的物業費用標準是否合法合理；這后來成為本案的重要依據。

二、 尋找案件突破點：

在開庭審理的過程中，本律師通過對案件的深入分析，發現案件的核心的在于該房屋的房產性質是房改房，而房改房的物業費用交納方式是與普通商品房交納方式明顯不同。

由于該回遷居民是按照房改房標準進行購房的，根據當時196號文件，交納費用的標準為每月每戶8元錢的標準交納，其他物業費用應當由售房單位交納，也就是由大富開發公司交納。具體講，就是與普通商品房相區別的是：該小區交納物業費用的主體應當是房改房業主與售房單位。

找到突破點后，該案件就有了新的進展，本律師依法向法院提出追加大富開發公司為第三人的申請；但一審法院沒有批準追加。同時被告拿出了該區相關政府部門批準調整物業收費標準的函。

承辦律師在一審中據理力爭，一審法官對律師的法律意見也非常清楚，但由于涉及面較廣，對于該物業費用的問題，涉及到該區房屋管理部門、街道辦事處一些處理，案件的審理進入僵局。于是，開始了較為漫長的調解階段。

承辦律師向物業公司、開發商及當地政府相關部門提出意見，在政府部門的協調下，業主、開發商、物業公司就此事進行協商，基本提前是，政府在批準開發商進行開發時，給了開發商優惠的政策，其原意是支持城市建設，并要求把利益讓渡給回遷居民，這一原則不能夠違背。但物業公司拒絕接受這一方案。

一審法院在審理近二年后，判決被告敗訴。小區業主隨即提出上訴。

三、 集中力量，突出重點；

在二審，通過分析，小區業主針對政府部門改變物業收費標準的函向法院啟動了行政訴訟，后經法院確認，該函不具有強制效力。至此，案件的核心浮出水面。承辦律師在二審強調了該小區的性質房改房性質，交納物業費用的主體必須由售房單位和業主共同承擔。得到了法院的充分重視。

律師點評：

本律師認為，該案件的深層矛盾是政府在推動城市建設的時候，給予了開發商一些優惠措施，同時要求開發商把利益讓渡給配合城市建設的回遷居民。但現實情況下，開發商不但沒有讓渡，反而通過政府有關部門改變原來的規定，讓回遷居民的利益受損。這才是本案的核心。事實上，由于是危改回遷開發，政府在開發商開發的時候，給予其非常優惠的政策，以提高開發商加快舊城改造的動力，應當說，這是政府利于民生的好事，開發商也同時獲得了巨大的商業利益，本案中，該小區分為南北兩區，一為回遷小區，一為商品房小區；使開發商在進行商品房銷售中獲得市場利益；在開發中，也允許開發商對各居民單位進行集資，同時在回遷小區中，大量的公共區域仍然歸開發商所有和收益。這都為開發商交納物業費用提供了對價利益，但隨著時間的推移，開發商要求政府有關主管部門以其是市場化運作的公司為由，拒絕承擔原來的義務，顯然是不合理的。政府有關部門也不應當支持此行為。本案不應當單純看作是業主拖欠物業費用，其背景是國家住房制度改革中，對于支持建設的回遷居民的承諾不應改變，至少這種改變不就好使回遷居民的原有利益受損。