|
小區(qū)里丟車找當(dāng)?shù)匚飿I(yè)索賠 物業(yè)服務(wù)糾紛案例
2011-3-23 |
||
|
時下，小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛已成為社會矛盾的多發(fā)地帶。據(jù)統(tǒng)計，2008年至2009年，思明區(qū)法院共受理各類物業(yè)服務(wù)糾紛案件1004件。 小區(qū)業(yè)主與聘請的“管家”——物業(yè)服務(wù)公司之間為何會產(chǎn)生矛盾糾紛？容易發(fā)生哪些矛盾糾紛？發(fā)生矛盾糾紛后如何妥善解決？雙方存在怎樣的法律關(guān)系？各自享有哪些權(quán)利？又該承擔(dān)何種義務(wù)？ 針對上述疑問，思明區(qū)法院對近年來審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，進(jìn)行了長達(dá)一年的深入調(diào)研，抽樣調(diào)查其中以判決方式審結(jié)的131件案件，得出了一份詳實的調(diào)查報告，實話實說物業(yè)服務(wù)糾紛的深層次問題。 案例1 不滿物業(yè)服務(wù) 拒不繳費成被告 一直以來，阿泰對僑建花園的物業(yè)管理很不滿意。阿泰認(rèn)為自家所在小區(qū)的華菲物業(yè)公司的管理很不到位，“僑建花園”的消防通道被改為其他小區(qū)居民車輛的出入通道，綠化帶增設(shè)圍墻鐵柵欄、大小鐵門等，造成綠化帶嚴(yán)重破壞。因此他一直拒絕支付物業(yè)管理費。2008年4月，華菲物業(yè)以阿泰從2004年1月開始就未交物業(yè)管理費和其他相關(guān)費用為由將他告上法庭時，阿泰卻沒有為他對物業(yè)公司管理不到位的說法提供有力證據(jù)。 法院認(rèn)為，根據(jù)僑建花園業(yè)主委員會與阿泰簽訂的《僑建花園物業(yè)管理委托合同書》，阿泰接受華菲物業(yè)提供的服務(wù)，卻未支付物業(yè)管理費、公共維修金已構(gòu)成違約，需支付欠繳的物業(yè)管理費用、公共維修金，且阿泰未及時繳費，必須支付滯納金。 法官說法 業(yè)主維權(quán)不能空口無憑 物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間，存在物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系。物業(yè)公司應(yīng)按聘用合同約定，提供符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)。小區(qū)業(yè)主也應(yīng)按合同約定，履行繳納物業(yè)服務(wù)費、配合物業(yè)管理的義務(wù)。因此，個體業(yè)主的意見一般情況下不能推翻合同的約定，不能否認(rèn)整體物業(yè)合同的效力。個體業(yè)主不能以自己反對或未簽字同意物業(yè)公司管理為由，拒絕繳納物業(yè)管理費；也不能隨意地以籠統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差為由，拒絕繳納物業(yè)管理費用。 當(dāng)然，對于確有證據(jù)證明物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的，也應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)公司的過錯大小，減免業(yè)主的繳費義務(wù)。此外，還必須結(jié)合雙方爭議的事項，來具體判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反了相應(yīng)義務(wù)，以及違反的程度與應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外，業(yè)主在行使監(jiān)督權(quán)的時候，程序與手段要合法，可以向有關(guān)部門投訴或提起訴訟，還有提供相應(yīng)證據(jù)，不能空口無憑。 專家支招 細(xì)化量化合同，改進(jìn)監(jiān)管方式 課題組認(rèn)為，物業(yè)公司僅僅是一個以營利為目的的企業(yè)，是小區(qū)聘請的幫助管理小區(qū)事務(wù)的企業(yè)，物業(yè)公司與業(yè)主之間實質(zhì)上是一種民事合同法律關(guān)系，物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)完全受雙方簽訂的合同約束。同時，考慮到物業(yè)服務(wù)活動關(guān)系民生，物業(yè)糾紛影響基層社會和諧穩(wěn)定，因此也要改進(jìn)對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督管理方式：一是加強物業(yè)管理立法，特別是加強小區(qū)自治立法，完善小區(qū)業(yè)主委員會、業(yè)主代表制度，增強小區(qū)自治能力；二是加強行政引導(dǎo)，特別是加強物業(yè)合同規(guī)范化示范工作，制定示范物業(yè)服務(wù)合同，指導(dǎo)推行示范合同，詳細(xì)細(xì)化物業(yè)服務(wù)項目及具體項目收費標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范雙方的行為，做好物業(yè)糾紛的防范工作，也為物業(yè)糾紛的化解制定依據(jù)；三是加強執(zhí)法監(jiān)管，監(jiān)督物業(yè)公司與物業(yè)小區(qū)簽訂規(guī)范的合同，并做好合同公示，監(jiān)督物業(yè)公司規(guī)范服務(wù)活動，做好物業(yè)公司的資質(zhì)管理；四是構(gòu)建物業(yè)糾紛前期化解機(jī)制，在基層政府機(jī)關(guān)構(gòu)筑統(tǒng)一的物業(yè)糾紛化解平臺，及時調(diào)解、化解基層矛盾沖突，有效維護(hù)社會穩(wěn)定；五是加強物業(yè)法律法規(guī)與規(guī)章制度的宣傳教育工作，增強物業(yè)公司與小區(qū)公民的法律意識，將物業(yè)糾紛納入法制化解決渠道，促進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。 案例2 家中財物被盜 保安失職擔(dān)責(zé) 2006年9月30日，張先生所在的洪山某小區(qū)業(yè)委會與被告文之景物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定被告維持公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，建平安小區(qū)等，其中包括應(yīng)在大門建值班崗，實行封閉式管理的約定。 2008年4月11日，張先生報警稱家中被盜。同年4月12日，業(yè)委會發(fā)給被告文之景物業(yè)公司《協(xié)調(diào)函》。業(yè)委會證明證實，發(fā)現(xiàn)物業(yè)保安室當(dāng)天確實未做外來車輛與人員進(jìn)出的記錄。據(jù)此，張先生提起訴訟，要求物業(yè)公司對其家中被盜損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 法院認(rèn)為，本案發(fā)生損失的直接原因雖然是因為犯罪分子入室盜竊，但是由于被告文之景物業(yè)公司未按照合同約定，履行提供封閉式管理服務(wù)，對外來車輛或人員進(jìn)行登記等安保義務(wù)，未能認(rèn)真防范犯罪分子入室作案，導(dǎo)致張先生財產(chǎn)受到損害，故被告應(yīng)在其過錯范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。 法官說法 “安�！笔且环N防范性責(zé)任 辦案法官認(rèn)為，關(guān)于物業(yè)公司承擔(dān)的安保職責(zé)，是一項根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供防范性安全服務(wù)的工作。實踐中，物業(yè)小區(qū)與物業(yè)公司訂立了物業(yè)服務(wù)合同中均會約定物業(yè)公司的安保服務(wù)條款，除經(jīng)雙方特別約定，“安�！睉�(yīng)理解為為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，以及維護(hù)小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是廣義上的社會安全。 物業(yè)管理企業(yè)未盡物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的安全保障責(zé)任，比如對與地面齊平的景觀池，未采取警示標(biāo)志或安全隔離裝置，導(dǎo)致業(yè)主不慎摔入池中受傷；電梯出現(xiàn)故障未及時維修，造成業(yè)主使用時發(fā)生危險，造成業(yè)主財產(chǎn)或人身安全損害；或者約定物業(yè)管理企業(yè)提供二十四小時監(jiān)控、安全護(hù)衛(wèi)的服務(wù)，而物業(yè)管理企業(yè)疏于完成約定的安保義務(wù)，對業(yè)主利益的損害的，就應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。 專家支招 物業(yè)或需承擔(dān)補充賠償責(zé)任 課題組認(rèn)為，對于第三人侵害物業(yè)業(yè)主的責(zé)任，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同賠償責(zé)任問題，應(yīng)視具體情況。在司法實踐中，一般是認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有防范、制止業(yè)主免受第三人侵犯的責(zé)任，若違反了應(yīng)當(dāng)積極作為的安保義務(wù)，使本來可以避免或者減少的損害得以發(fā)生或者擴(kuò)大，直接侵權(quán)人又沒能力承擔(dān)賠償責(zé)任的，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。當(dāng)然，物業(yè)公司承擔(dān)的這種補充賠償責(zé)任，以收取小區(qū)物業(yè)費中安保費用年度總額的一定限額作為上限。 案例3 車輛小區(qū)失竊 “聲討”物業(yè)公司 趙小姐將一輛價值18.7萬元的小車停放在廈門某物業(yè)管理公司經(jīng)營的停車場，并交付了5元停車費。當(dāng)司機(jī)辦完事后回到停車場取車時，發(fā)現(xiàn)小車被偷了。趙小姐提起訴訟，要求該物業(yè)管理公司賠償損失。 趙小姐認(rèn)為，車子停放在物業(yè)公司管理的小區(qū)，并繳納了停車費，就與物業(yè)公司之間訂立了車輛保管合同，物業(yè)公司未履行保管職責(zé)，導(dǎo)致車輛被盜，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)公司則認(rèn)為，它與車主之間僅僅達(dá)成車輛停放協(xié)議，停車費僅僅是車主繳納的車位使用費，而不是車輛保管費，雙方之間不存在車輛保管合同關(guān)系。因此，物業(yè)公司不存在保管車輛的義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)對趙小姐的車子被盜損失承擔(dān)責(zé)任。 法院認(rèn)為，物業(yè)管理公司與車主之間僅構(gòu)成車位租用關(guān)系，駁回了車主趙小姐訴求。 法官說法 車位租用合同 不同于車輛保管合同 辦案法官認(rèn)為，保管合同成立的必備要件是寄托人必須將寄托的財物的排他占有和實際控制權(quán)交付與受寄托人即保管人。如果業(yè)主將車停泊在停車場，自己拿著鑰匙并可以隨時將車開走，那么在停車場停放汽車的實際控制權(quán)就并沒有轉(zhuǎn)移，交付沒有完成，自然該車的保管合同關(guān)系就不成立，雙方之間存在的就應(yīng)當(dāng)是一個停車位的場地租賃合同。如果業(yè)主將車開到停車場存放，由停車場管理人員或自動監(jiān)控設(shè)施給付憑證或者檢驗出入。這就表明所停放的汽車已在停車場的實際控制之下，隨著實際控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，保管物交付完成，保管合同關(guān)系方能成立。 因此，物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性的服務(wù)，停車場管理僅是物業(yè)管理服務(wù)的一個組成部分，而不是單純的財產(chǎn)保管合同關(guān)系。 專家支招 如證明無過錯，物業(yè)公司可免除賠償責(zé)任 思明區(qū)法院課題組賴法官認(rèn)為，相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)公司從事物業(yè)管理活動的性質(zhì)規(guī)定不明確，導(dǎo)致人們對物業(yè)公司所承擔(dān)的人身與財產(chǎn)安保責(zé)任產(chǎn)生了誤解。物業(yè)公司的安保責(zé)任首先是一種較為寬泛的防范責(zé)任，不同于對人身與財產(chǎn)的直接的看管責(zé)任；其次，還取決于物業(yè)合同的約定，物業(yè)公司只是在物業(yè)合同約定范圍之內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的安全防范義務(wù)；第三，這是一種過錯責(zé)任，還應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)公司的服務(wù)管理是否存在過錯，只要物業(yè)公司證明自己不存在過錯行為，那么就可以免除其承擔(dān)賠償責(zé)任。 另外，關(guān)于物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車問題，也有待于相關(guān)法律法規(guī)單獨做出更明確的規(guī)定，進(jìn)而有效地規(guī)范各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，減少糾紛的發(fā)生。 案例3 車輛小區(qū)失竊 “聲討”物業(yè)公司 趙小姐將一輛價值18.7萬元的小車停放在廈門某物業(yè)管理公司經(jīng)營的停車場，并交付了5元停車費。當(dāng)司機(jī)辦完事后回到停車場取車時，發(fā)現(xiàn)小車被偷了。趙小姐提起訴訟，要求該物業(yè)管理公司賠償損失。 趙小姐認(rèn)為，車子停放在物業(yè)公司管理的小區(qū)，并繳納了停車費，就與物業(yè)公司之間訂立了車輛保管合同，物業(yè)公司未履行保管職責(zé)，導(dǎo)致車輛被盜，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)公司則認(rèn)為，它與車主之間僅僅達(dá)成車輛停放協(xié)議，停車費僅僅是車主繳納的車位使用費，而不是車輛保管費，雙方之間不存在車輛保管合同關(guān)系。因此，物業(yè)公司不存在保管車輛的義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)對趙小姐的車子被盜損失承擔(dān)責(zé)任。 法院認(rèn)為，物業(yè)管理公司與車主之間僅構(gòu)成車位租用關(guān)系，駁回了車主趙小姐訴求。 法官說法 車位租用合同 不同于車輛保管合同 辦案法官認(rèn)為，保管合同成立的必備要件是寄托人必須將寄托的財物的排他占有和實際控制權(quán)交付與受寄托人即保管人。如果業(yè)主將車停泊在停車場，自己拿著鑰匙并可以隨時將車開走，那么在停車場停放汽車的實際控制權(quán)就并沒有轉(zhuǎn)移，交付沒有完成，自然該車的保管合同關(guān)系就不成立，雙方之間存在的就應(yīng)當(dāng)是一個停車位的場地租賃合同。如果業(yè)主將車開到停車場存放，由停車場管理人員或自動監(jiān)控設(shè)施給付憑證或者檢驗出入。這就表明所停放的汽車已在停車場的實際控制之下，隨著實際控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，保管物交付完成，保管合同關(guān)系方能成立。 因此，物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性的服務(wù)，停車場管理僅是物業(yè)管理服務(wù)的一個組成部分，而不是單純的財產(chǎn)保管合同關(guān)系。 專家支招 如證明無過錯，物業(yè)公司可免除賠償責(zé)任 思明區(qū)法院課題組賴法官認(rèn)為，相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)公司從事物業(yè)管理活動的性質(zhì)規(guī)定不明確，導(dǎo)致人們對物業(yè)公司所承擔(dān)的人身與財產(chǎn)安保責(zé)任產(chǎn)生了誤解。物業(yè)公司的安保責(zé)任首先是一種較為寬泛的防范責(zé)任，不同于對人身與財產(chǎn)的直接的看管責(zé)任；其次，還取決于物業(yè)合同的約定，物業(yè)公司只是在物業(yè)合同約定范圍之內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的安全防范義務(wù)；第三，這是一種過錯責(zé)任，還應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)公司的服務(wù)管理是否存在過錯，只要物業(yè)公司證明自己不存在過錯行為，那么就可以免除其承擔(dān)賠償責(zé)任。 另外，關(guān)于物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車問題，也有待于相關(guān)法律法規(guī)單獨做出更明確的規(guī)定，進(jìn)而有效地規(guī)范各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，減少糾紛的發(fā)生。 案例4 7年不繳費 物業(yè)討滯納金 家住瑞景新村的陳先生入住7年多一直拒付物業(yè)費，共欠下物業(yè)費、房屋公共維修金、滯納金等共計2.9萬元，物業(yè)公司因此將陳先生起訴至法院。 陳先生介紹說，由于自家房屋出現(xiàn)衛(wèi)生間管道漏水、房屋出現(xiàn)貫通性裂縫等情況，他曾多次向物業(yè)公司反映，但物業(yè)公司均未予理睬。同時，由于物業(yè)公司的物業(yè)管理不到位，一直存在車位亂收費等現(xiàn)象，因此自己才不愿交納物業(yè)管理費。陳先生還向法官提供相關(guān)照片及保修單予以證明。 法院在審理過程中認(rèn)為，物業(yè)公司依據(jù)合同對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，陳先生作為小區(qū)業(yè)主即物業(yè)管理服務(wù)的受益人，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費及房屋公共維修金。但鑒于物業(yè)公司履行該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)時存在一定瑕疵，因此對物業(yè)公司要求陳先生支付滯納金的訴求不予支持。最終，法院判處陳先生應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費及房屋公共維修金4944元，駁回了物業(yè)公司要求支付2萬余元巨額滯納金的訴求。 法官說法 按合同約定處理滯納金 課題組賴法官認(rèn)為，在司法實踐中對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滯納金訴求，一般亦遵循合同約定的原則。即合同有約定的，按照合同約定條款處理；合同未約定的，以銀行同期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的，一般可以免除業(yè)主支付滯納金的義務(wù)。但是，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)提供證據(jù)證明物業(yè)公司管理存在瑕疵。 專家支招 通過合同限制違約金過高 課題組認(rèn)為，滯納金的表述不準(zhǔn)確，法律性質(zhì)上是一種“民事合同違約金”，應(yīng)當(dāng)遵循合同約定原則來處理。當(dāng)然，也有必要通過規(guī)范格式合同限制違約金過高的現(xiàn)象 |
||