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引導(dǎo)居民自治化解物業(yè)糾紛
2010-12-24 |
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近年來(lái)，不少居民小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)業(yè)主手承諾：24小時(shí)為業(yè)主提供監(jiān)控服務(wù)，外來(lái)車輛需登記后方可進(jìn)出小區(qū)等。但業(yè)主財(cái)物被盜時(shí)有發(fā)生，業(yè)主常常以物業(yè)公司不盡責(zé)而違約為由，要求物業(yè)公司賠償。此類糾紛在物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任、應(yīng)賠多少問(wèn)題上存有爭(zhēng)議，實(shí)踐中各地法院的判決也不盡相同。本文試從以下幾方面剖析物業(yè)公司在此類事件中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。 一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì) 物業(yè)服務(wù)合同在我國(guó)合同法中沒(méi)有明文規(guī)定，對(duì)其性質(zhì)的界定眾說(shuō)紛紜。一種情況是將物業(yè)服務(wù)合同等同于保管合同；另一種情況是將物業(yè)服務(wù)合同理解為委托合同，目前持這種觀點(diǎn)的較多。 在發(fā)生盜竊案件時(shí)，業(yè)主一方常常將物業(yè)服務(wù)合同理解為保管合同。但物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主財(cái)物一直在業(yè)主的控制下，業(yè)主對(duì)其負(fù)有主要的防盜安全責(zé)任。另外，保管合同往往按被保管財(cái)物的價(jià)值收費(fèi)，而物業(yè)公司不可能按業(yè)主的財(cái)產(chǎn)收取物業(yè)費(fèi)，且收取的物業(yè)費(fèi)用中大多用于其他用途。因此，物業(yè)公司不可能像保管合同的保管義務(wù)人一樣對(duì)丟失物品承擔(dān)全部賠償責(zé)任。而將物業(yè)服務(wù)合同理解為委托合同的理由是，業(yè)主委員會(huì)是將小區(qū)委托給物業(yè)公司管理的。但實(shí)際上兩者并不是委托關(guān)系，物業(yè)在公司進(jìn)行管理時(shí)是獨(dú)立工作的，在具體事務(wù)上并不受業(yè)主委員會(huì)的制約，而且獨(dú)立地對(duì)自己在物業(yè)管理中的行為承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)，這與委托合同顯然不同。因此，物業(yè)服務(wù)合同有其特殊性，不能完全按照其他合同如保管合同對(duì)保管人的歸責(zé)原則來(lái)要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。 二、物業(yè)公司的責(zé)任范圍 現(xiàn)實(shí)生活中，隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，部分業(yè)主無(wú)法區(qū)別物業(yè)公司的權(quán)限與職責(zé)，認(rèn)為只要是發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的損害，物業(yè)公司就要承擔(dān)責(zé)任，大到人身傷亡、財(cái)產(chǎn)損失，小到水管滲漏、放養(yǎng)寵物、噪音擾民等等，都成為業(yè)主索賠或拒交物業(yè)費(fèi)的理由。 筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同仍屬于合同法范疇，要適用合同法的規(guī)定，因此，物業(yè)公司除了法定責(zé)任外，仍應(yīng)以合同約定義務(wù)為承擔(dān)責(zé)任的主要依據(jù)。物業(yè)公司的法定義務(wù)源于國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安案件、安全事故應(yīng)進(jìn)行制止、采取應(yīng)急措施、及時(shí)報(bào)告和協(xié)助處理；約定義務(wù)則由物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行具體約定。如果物業(yè)公司未違反法定義務(wù)和約定義務(wù)，物業(yè)公司則不承擔(dān)責(zé)任。 三、舉證責(zé)任的分配 “誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”，這是民事訴訟的一般原則。除此以外，民事訴訟證據(jù)規(guī)則還規(guī)定了幾種舉證責(zé)任倒置的情形，而物業(yè)糾紛沒(méi)有被列入舉證責(zé)任倒置的情形。物業(yè)糾紛是否應(yīng)當(dāng)適用舉證責(zé)任倒置，是一個(gè)存在爭(zhēng)議的問(wèn)題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，舉證責(zé)任倒置是一種特殊的舉證責(zé)任形式，應(yīng)以有明確規(guī)定為適用條件，否則只能適用一般原則。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此類糾紛中業(yè)主的舉證能力受限，應(yīng)適用舉證責(zé)任倒置。 筆者認(rèn)為，如何適用應(yīng)當(dāng)具體分析，業(yè)主主張物業(yè)公司的積極行為構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)責(zé)任時(shí)，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)舉證責(zé)任；而業(yè)主主張物業(yè)公司的消極行為構(gòu)成違約時(shí)，因業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司沒(méi)有全面履行合同進(jìn)行舉證是非常困難的，此時(shí)應(yīng)適用舉證責(zé)任倒置，由物業(yè)公司舉證證明其已全面履行義務(wù)。 四、賠償標(biāo)準(zhǔn) 不少業(yè)主認(rèn)為，既然交了物管費(fèi)，物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主的損失應(yīng)全額賠償。筆者認(rèn)為，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)行為是一種履行合同的行為，追究其違約責(zé)任也應(yīng)按照合同約定進(jìn)行追究。按照合同法的規(guī)定，不履行或者履行合同義務(wù)不符合約定給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。因此，物業(yè)公司賠償損失的范圍只是在其未履行合同所導(dǎo)致?lián)p失的范圍內(nèi)進(jìn)行賠償，要具體考察物業(yè)公司的違約行為與損害結(jié)果之間因果關(guān)系的大小，并要考慮權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，合理地確定賠償數(shù)額。
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